양도세 12억 까지 면제 + 장기보유특별공제! 1가구 2주택도 양도세 절세 TIP! (123법칙과 장기보유특별공제)

 

1 가구 1 주택자가 해당 주택에서 거주하는 경우 양도세 비과세뿐만 아니라 장기보유특별공제도 추가 절세 혜택을 받을 수 있는 방법입니다. 다만, 많은 납세자가 이를 놓치고 있어 최근 국세청에서도 별도로 배포 자료를 통해 안내를 진행하고 있다고 하는데요. 양도세 절세를 위한 방법에는 무엇이 사용되고 세부내용은 어떠한 내용인지 하나씩 살펴보도록 하겠습니다. 

 

 

 

 

양도세 비과세 요건

1 가구 1 주택의 경우에는 양도세 비과세 혜택을 누릴 수 있습니다. 다만, 양도세 비과세 혜택을 적용받기 위해서는 양도세 비과세 요건을 충족하여야 양도가액 12억 원까지 비과세를 적용받을 수 있습니다. 양도세 비과세를 받기 위한 요건은 다음과 같습니다. 

 

 ㆍ2년 이상 보유 및 거주

 ㆍ1 가구 2 주택의 경우 기존 주택을 2년 이상 보유 후 3년 이내에 처분

 

 

 

2년 이상 보유 및 거주 요건

세법상 거주자가 양도일 현재 2년 이상 보유 및 거주하여야 합니다. 단, 거주요건은 2017년 8월 2일 발표된 대책 후 조정대상지역 내 주택을 취득한 경우에 해당됩니다. 이 대책 전에 취득하였거나 조정대상지역 지정 전에 취득하였다면 거주요건을 가지지 않습니다. 이 때문에 2년 보유만 해도 비과세가 되기 때문에 거주하지 않는 경우가 의외로 많습니다.

 

그러나 고가주택이라면 비과세가 적용되더라도 여전히 양도가액 중 12억 원을 초과하는 비율만큼은 양도차익이 과세되게 됩니다. 따라서 과세대상 금액을 줄이는 것이 중요하며, 금액을 줄이는데 큰 역할을 하는 것이 바로 장기보유특별공제입니다.

구분	일반 주택 및 조정대상지역 1세대 1주택		조정대상지역 다주택
	보유기간	거주기간	보유기간
2년 이상 ~ 3년 미만	-	8%	-
3년 이상 ~ 4년 미만	12%	12%	6%
4년 이상 ~ 5년 미만	16%	16%	8%
5년 이상 ~ 6년 미만	20%	20%	10%
6년 이상 ~ 7년 미만	24%	24%	12%
7년 이상 ~ 8년 미만	28%	28%	14%
8년 이상 ~ 9년 미만	32%	32%	16%
9년 이상 ~ 10년 미만	36%	36%	18%
10년 이상 ~ 11년 미만	40%	40%	20%
11년 이상 ~ 12년 미만	40%	40%	22%
12년 이상 ~ 13년 미만	40%	40%	24%
13년 이상 ~ 14년 미만	40%	40%	26%
14년 이상 ~ 15년 미만	40%	40%	28%
15년 이상	40%	40%	30%

 

 

3년 이상 보유하였다면 장기보유특별공제를 양도차익에서 차감해 주며, 보유기간당 연 2%씩 최대 30%(15년)까지 적용받을 수 있습니다. 1 가구 1 주택자가 2년 이상 거주한 경우라면 보유ㆍ거주기간당 각각 연 4%씩 최대 80%(10년)까지 가능합니다.

 

최대로 적용한 경우 같은 기간을 보유했어도 거주 여부에 따라 과세되는 양도차익은 각 70% 또는 20%로 달라지게 됩니다. 결과적으로 장기보유특별공제 차감 후 적용될 세율에도 큰 영향을 미치게 됩니다.

 

이는 규모가 클수록 가중되는 누진세율 구조 때문이라고 할 수 있습니다. 이처럼 양도세 부담에 결정적인 요소가 장기보유특별공제라고 할 수 있습니다. 따라서 거주요건 없이 비과세되더라도 장기보유특별공제 혜택을 더 받기 위해 2년 이상 거주하는 경우 절세가 가능합니다. 10년 거주시에는 세부담을 최대로 줄일 수 있으니 거주 계획 수립 시 충분히 고려해 볼 필요가 있습니다.

 

현재 조정대상지역은 서울 강남 3구(강남, 서초, 송파)와 용산구만 남아 있습니다. 비과세 거주요건 판단은 양도 당시가 아니라 취득 당시 조정대상지역 여부를 기준으로 하기 때문에 지정 이력을 확인하는 것이 좋습니다.

 

 

 

1 가구 2 주택의 경우 기존 주택 처분

일시적 1가구 2 주택의 비과세 요건은 123법칙을 기억하면 쉽게 이해할 수 있습니다. 우선 첫 번째 가구를 취득하고 1년이 지났을 때 새로운 주택을 취득하되, 기존 주택은 3년 내에 처분하는 것을 말합니다. 유의해야 하는 점은 기존 주택 보유기간으로 2년을 채워야 비과세가 적용된다는 점입니다. 123법칙은 아래 내용을 참고하시기 바랍니다.

 

1 가구를 취득한 날로부터

1년 이상 경과한 시점에 주택 취득,

2년 이상 기존주택을 보유한 후

3년 이내에 신규 주택 처분

 

마치며

지금까지 12억 원 이하 양도세 면제 및 비과세에 대한 내용과 고가 주택의 경우 양도세를 절세할 수 있는 방법에 대해 알아보았습니다. 주택 매매 계획을 세우실 때, 해당 내용들을 이해하고 계획을 세운다면 절세효과를 누릴 수 있다는 것을 기억하는 것이 좋습니다. 주택과 같이 고가의 매매는 절세만으로도 충분한 효과를 얻을 수 있기 때문입니다. 아모쪼록 본 포스팅을 통해 양도세를 절감할 수 있는 하나의 방편이 되었으면 하는 바람입니다.

 

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