양도소득세 계산 및 세율 확인, 양도소득세 비과세 적용 조건 및 아파트 양도소득세 계산기 활용

 

주택 양도를 진행하는 경우 양도소득세가 부과됩니다. 양도소득세는 주택을 매매할 때 발생하는 이익(양도차익)에 대한 세금입니다. 주택의 보유기간, 양도 횟수, 1 주택 여부에 따라 세율과 공제가 달라집니다. 매매계획을 세우기 전에 양도소득세 금액을 사전에 확인하여야 자금계획을 원활하게 수립할 수 있습니다. 달라진 양도소득세 내용과 양도소득세 계산방법, 그리고 양도소득세 계산기를 활용하여 쉽고 빠르게 양도소득세를 계산하는 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

양도소득세

아파트를 매각할 때 발생하는 이익(양도차익)에 대한 세금을 양도소득세라고 합니다. 양도소득세는 주택의 보유기간, 양도 횟수, 1 주택 여부에 따라 세율과 공제가 달라지기 때문에 양도하기 전에 해당 사항을 꼼꼼하게 확인하는 것이 좋습니다.

 

① 1주택자

2년 이상 보유 및 거주하고 양도하는 경우 양도소득세가 면제됩니다. 다만, 12억 원 초과 부분은 *양도차익에서 제외하고 과세됩니다. 1 주택자의 비과세 요건은 다음과 같습니다. 

 

 ㆍ2년 이상 보유 및 거주

 ㆍ2 주택 이상 보유하지 않음

 ㆍ배우자 및 직계존비속(부모, 자녀)이 2 주택 이상 보유하지 않음

 

 

 

※ 총 양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비

※ 양도가액이 12억 원 초과하는 겨우의 양도차익 = 총 양도차익 × (양도가액 - 12억 원) / 양도가액 = 과세 양도차익

 

1 주택자가 12억 원 초과 아파트를 매각하면?

12억 원까지는 비과세가 적용되며, 12억 원 초과하는 경우에는 과세 대상 양도차익을 기준으로 양도소득세가 과세됩니다. 예를 들어 15억 원에 아파트를 매각하고 실제 취득가액이 5억 원, 기타 필요경비가 0.5억 원 이라며, 총 양도차익은 9.5억 원이며, 12억원을 초과하는 과세 양도차익은 1.9억 원이 됩니다. 

 

 ㆍ총 양도차익 9.5억 원  = 양도가액 15억원 - 취득가액 5억원 - 필요경비 0.5억 원

 ㆍ과세 양도차익 1.9억 원 = 총 양도차익 9.5억 원 × (양도가액 15억 원 - 12억 원) / 15억 원

 ㆍ양도소득세 = (과세 양도차익 - 장기보유특별공제 - 양도소득기본공제) × 세율

 

과세 양도차익을 기준으로 장기보유특별공제 및 기본공제를 적용한 후 산출된 금액을 양도소득세로 납부하게 됩니다. 양도소득세율은 다음과 같습니다.

과세표준	세율	누진공제
1,400만원 이하	6%	-
1,400만원 초과 ~ 5,000만원 이하	15%	126만원
5,000만원 초과 ~ 8,800만원 이하	24%	576만원
8,800만원  초과 ~ 1억 5천만원 이하	35%	1,544만원
1억 5천만원 초과 ~ 3억원 이하	38%	1,994만원
3억원 초과 ~ 5억원 이하	40%	2,594만원
5억원 초과	42%	3,594만원
10억원 초과	45%	6,594만원

 

 

▼ 양도소득세 절세방법에 대해 보다 자세한 내용이 궁금하시다면?

양도세 12억 까지 면제 + 장기보유특별공제! 1가구 2주택도 양도세 절세 TIP! (123법칙과 장기보유특

 

 

② 다주택자

2년 이상 보유하고 양도하는 경우 중과세율로 적용되었던 세율이 배제되어 기본세율로 적용됩니다. 이로 인해 기본세율 외 2 주택인 경우 20% p, 3 주택의 경우 30% p를 절감할 수 있습니다.(2025년 5월 9일까지 연장)  배제기간 이후에는 다주택자 중과세율이 적용될 수 있습니다.

 

다주택자가 아파트를 매각하면 어떻게 적용될까?

다주택자는 2년 이상 보유하고 양도하더라도 양도소득세를 부담하여야 합니다. 다만, 다주택자 중과세율이 배제되었기 때문에 부담하여야 하는 양도소득세 금액은 적어졌습니다. 다주택자가 주택을 처분했을 때, 중과세율 배제 전에는 기본세율 + 20% p(2 주택), 기본세율 + 30% p(3 주택 이상)이 적용되었으나, 2025년 5월 9일까지는 중과세율이 배제되어 기본세율로만 적용됩니다.

 

양도소득세 계산

 ㆍ양도차익 = 실제 양도가액 - 실제 취득가액 - 기타 필요경비

 ㆍ양도소득세 = (양도차익 - 장기보유특별공제 - 양도소득기본공제) × 세율

 

 

 

양도소득세 절세방법

양도소득세를 줄이기 위한 다양한 방법들이 존재합니다. 양도소득세 절세 방법으로는 1 주택을 유지하는 방법과 필요경비를 최대한 증빙하는 방법, 그리고 장기보유특별공제를 통해 절세할 수 있습니다.

 

 ㆍ1 주택 유지 : 1 주택 요건을 충족하면 양도소득세가 면제될 수 있습니다.

 ㆍ장기보유 : 주택을 보유하는 기간이 길수록 장기보유특별공제가 늘어나 양도소득세가 감소합니다.

 ㆍ필요경비 증빙 : 매입 시 지출한 취득가액과 경비를 증빙하면 양도소득세를 절세할 수 있습니다.

 

장기보유특별공제

양도소득세를 절세하는 방법 중 가장 효과가 큰 것은 장기보유특별공제를 적용받는 것입니다. 이는 1 주택자뿐만 아니라 조정대상지역의 다주택자에게도 효과적인 방법이기 때문에 해당 내용을 꼭 확인하신 후 매도 계획을 세우는 것이 좋습니다.

구분	일반 주택 및 조정대상지역 1세대 1주택		조정대상지역 다주택
	보유기간	거주기간	보유기간
2년 이상 ~ 3년 미만	-	8%	-
3년 이상 ~ 4년 미만	12%	12%	6%
4년 이상 ~ 5년 미만	16%	16%	8%
5년 이상 ~ 6년 미만	20%	20%	10%
6년 이상 ~ 7년 미만	24%	24%	12%
7년 이상 ~ 8년 미만	28%	28%	14%
8년 이상 ~ 9년 미만	32%	32%	16%
9년 이상 ~ 10년 미만	36%	36%	18%
10년 이상 ~ 11년 미만	40%	40%	20%
11년 이상 ~ 12년 미만	40%	40%	22%
12년 이상 ~ 13년 미만	40%	40%	24%
13년 이상 ~ 14년 미만	40%	40%	26%
14년 이상 ~ 15년 미만	40%	40%	28%
15년 이상	40%	40%	30%

 

 

 

양도소득세 계산기

위 방법을 이용하여 직접 양도소득세를 계산하여도 됩니다. 하지만 온라인의 발달로 정보만 정확히 입력하면 양도소득세를 계산해 주는 계산기들이 많습니다. 아래 배너를 통해 양도소득세 계산기로 이동하시면 쉽게 양도소득세를 계산할 수 있습니다.

 

 

 

 

 ㆍ주택, 분양권, 입주권 등 종류를 선택합니다.

 ㆍ1 주택자, 2 주택자, 그 이상 여부를 선택합니다.

 ㆍ기본공제 여부를 선택합니다.

 ㆍ조정대상지역, 2년 이상 거주여부 등의 정보를 입력합니다.

 ㆍ취득 및 양도가, 필요경비, 취득일자와 양도일자를 입력합니다.

 ㆍ양도소득세 계산을 누르면 양도소득세가 계산됩니다.

 

 

 

 

마치며

지금까지 양도소득세 계산기와 관련된 정보를 제공해 드렸습니다. 1 주택의 경우에는 12억 이하일 시, 양도소득세의 부담이 없으나, 12억 원을 초과하는 고가주택에 대해서는 양도소득세를 철저히 계산하고 절세할 수 있는 방법을 찾는 것이 중요합니다. 2 주택 이상의 경우에는 중과세율이 배제되는 2025년 5월까지 매도계획을 세우신다면 양도소득세를 절세할 수 있을 것입니다.

 

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