임대차계약 전월세 신고 꼭 해야할까? 전월세 신고를 안해도 되는 경우는?

 

요즘 전세사기가 난리입니다. 이러한 전세사기를 방지하기 위한 방안 중 하나로 2020년 7월에 발표한 임대차 3법 안에는 전월세신고제가 들어가 있습니다. 이는 임대차계약을 한 사람이라면 누구나 의무적으로 계약 후 30일 이내에 전월세 신고를 하여야 한다는 제도입니다. 2021년 6월에 시행된 전월세신고는 약 2년의 계도기간을 거쳐 지금은 임대차계약을 진행하는 사람이라면 반드시 전월세 신고를 하여야 합니다. 전월세신고를 진행하지 않을 경우 받을 수 있는 불이익과 전월세 신고를 하지 않아도 되는 경우에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

전월세 신고

전월세 신고제도는 보증금이 6천만 원을 초과하거나 월차임(월세)이 30만 원을 초과하는 주택에 임대차 계약을 맺는 경우 임대인이나 임차인 가운데 어느 한쪽이라도 계약 당사자의 인적사항과 임대목적물 정보, 임대료 및 계약 기간 등 계약내용을 신고하도록 한 제도입니다. 

 

2021년 6월에 시행되어 2년의 계도기간을 거쳐 2023년 6월부터는 계도기간이 종료되었기에 반드시 전월세 신고를 진행하여야 합니다. 전월세신고는 전세사기 등의 부작용을 예방하기 위해 최소한의 보호를 제공하기 위해 시행되고 있습니다.

 

전월세신고제를 통해 임차권대항력과 우선변제권을 부여받을 수 있는 확정일자를 부여받게 됩니다. 확정일자가 모든 것을 해결해주지 않는다는 일각의 우려도 있으나, 세입자의 입장에서 본인의 재산을 지키기 위해 가장 먼저 해야 하는 것이라는 것에 의의가 있습니다. 확정일자에 따른 이점은 아래와 같습니다.

 

 

1) 법적보호

확정일자를 통해 법적인 보호를 받을 수 있습니다. 갑작스러운 갈등이나 분쟁이 발생될 경우 확정일자로 당사자의 법적 지위와 신뢰성을 높이는 역할을 하기 때문에 공정한 해결에 도움이 될 수 있습니다.

 

2) 분쟁방지

부동산 거래 시 종종 오해나 상충되는 해석으로 인해 불일치와 갈등이 발생될 수 있습니다. 이에 확정일자를 확보함으로써 관련된 모든 당사자는 거래의 세부 사항에 대해 동일한 페이지를 두기에 모호성의 여지를 누그러뜨릴 수 있습니다.

 

3) 소유권의 설정

확정일자는 소유권 이전에 대한 명확한 기록을 제시하기 때문에 권리 이전을 간략하게 설명할 수 있습니다. 이를 통해 모든 법적 요구 사항이 충족되고 소유권이 안전하게 이전되어 향후 발생할 수 있는 문제들을 해결할 수 있습니다.

 

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전월세신고 방법은?

일반적으로 번월세신고는 임대인과 임차인이 모두 신고하는 것이 원칙입니다. 다만, 임대인과 임차인의 날인이 있는 임대차 계약서가 있다면 이들 중 한 명만 방문하여 신고하여도 됩니다. 보통은 확정일자를 받아야 하는 임차인이 가서 신고하는 것이 일반적입니다.

 

 

 

이 전월세신고는 온라인과 오프라인 모두 가능하도록 되어 있습니다. 신고하는 입장에서 번거롭기도 하고, 특히 임대인의 입장에서는 자신의 소득을 정부에 알리고 싶지 않기 때문에 가능하다면 피하려고 하는 마음이 클 수밖에 없습니다. 하지만 이 의무를 이행하지 않을 경우 과태료 등의 불이익이 발생할 수 있기 때문에 임대인이나 임차인 중 누군가는 신고를 하게 만들어 놓았다는 점입니다.

 

하지만 무조건 신고해야 한다는 내용과는 다르게 신고대상이 되지 않는 경우도 발생할 수 있습니다. 크게는 두 가지 사유에 해당한다면 전월세신고를 하지 않아도 됩니다. 해당 요건은 아래와 같습니다.

 

 ㆍ신고대상 금액조건을 충족하지 않은 경우

 ㆍ신고대상 지역조건을 충족하지 않은 경우

 

 

1) 신고대상 금액조건을 충족하지 않은 경우

임대보증금(전세금 포함)이 6천만 원 이하이거나, 월세가 30만 원 이하일 경우에는 전월세신고 의무를 지지 않습니다. 전월세 신고가 되는 금액조건은 이 두 가지를 모두 충족하는 경우에 국한되어 적용됩니다.

 

원룸과 같이 월세가 저렴한 곳에서는 월세 대신 관리비를 올리는 경우를 쉽게 발견할 수 있습니다. 월세 30만 원 요건을 충족시키기 위해 계약월세는 30만 원 이하로 유지한 상태에서 나머지 금액을 관리비로 고지하여 의무 신고대상을 회피하는 방법을 사용하는 경우가 속속들이 발견되고 있습니다. 이 경우에는 현 제도로는 규제할 방도가 딱히 없는 상황입니다.

 

다만, 작년 10월 말 정부의 관리비 개선방안을 살펴보면, 주택임대차 표준계약서에 관리비 항목을 명시하도록 하고, 공인중개사가 임차인에게 관리비와 관련된 사항을 안내하도록 "계도"할 방침이라고 합니다. 이게 어느 정도 효과를 볼 수 있을지는 미지수이지만 일부 임대인의 경우는 관리비를 마음대로 올리면 안 될 것이라는 판단을 하게 만들 수 있습니다. 

 

아쉽게도 발표 1년이 넘게 지난 현시점에도 표준임대차계약서에 이 부분이 업데이트되지 않은 것을 보면 실효성이 있을지 의문이 드는 것은 사실입니다.

 

 

 

 

2) 신고대상 지역조건을 충족하지 않은 경우

신고를 하지 않아도 되는 두 번째 사유는 신고대상 지역조건을 충족하지 않는 경우입니다. 해당 지역으로는 강원도, 충청도, 전라도, 경상도 등의 "군 지역"에 소재한 부동산은 전월세신고를 의무적으로 하지 않다도 되는 지역입니다. 아마 이런 지역은 위에서 언급한 신고대상 금액 조건에 해당하지 않는 경우도 많을 것이라는 추측이 가능한 지역입니다.

 

 

3) 전월세신고제 시행 이후 신규 계약이 아닌 계약 갱신인 경우

계약갱신 과정에서 임대보증금 및 월세의 증감 없이 기간만 연장하는 경우에는 전월세 신고를 하지 않아도 됩니다. 그렇기 때문에 묵시적 갱신이 된 경우에도 신고를 하지 않아도 되는 경우에 속하게 됩니다. 또한 임대보증금 월세 증감이 있지만 신고대상 금액 조건을 충족하지 않는 경우에도 전월세 신고를 진행하지 않아도 되는 경우에 포함됩니다.

 

하지만 계도기간 중 (2021.6.1 ~ 2023.5.31)에 계약을 체결하였으며, 신고대상이지만 아직 신고하지 않은 경우는 어떻게 해야 할까요? 정확하게 따지고 보면 계도기간에도 신고는 의무적으로 해야 하는 것입니다. 다만, 계도기간 2년 동안은 과태료를 부과하지 않을 뿐이며, 계도기간이 끝난 후에 여전히 신고를 하지 않은 상태라면 적발 시 과태료가 부가되는 것이 원칙입니다. 하지만 정부가 무리해서 과태료를 부과할 것으로 보이지는 않습니다. 계도기간 동안 계약건에 대해 일일이 과태료를 부과하게 되면 그에 따른 반발이 엄청날 것이며 혼란이 따라올 것으로 예상되기 때문입니다. 

 

 

따라서 명확하게 계도기간이 끝난 2023년 6월 1일부터 미신고에 대해서만 과태료를 부과할 것으로 예상되오니, 계도기간 종료 후에도 전월세신고를 진행하지 않으신 분들이 계시다면 지금 즉시 신고하시는 것을 권해드립니다.

 

마치며

지금까지 전월세신고제에 대한 의의와 신고방법, 그리고 전월세 신고를 하지 않아도 되는 경우들에 대해 정리해 보았습니다. 아직까지는 보증금을 지켜야 하는 임차인이 신청하는 경우가 많은 것이 사실입니다. 이렇게 해서라도 보증금을 지킬 수 있도록 기본적인 안전장치를 해놓는 것은 어찌 보면 당연한 것이라고 할 수 있을 것 같은데요. 앞으로는 임차인뿐만 아니라 임대인도 적극적으로 전월세신고를 진행하는 대한민국이 되었으면 하는 바람입니다.

 

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