1세대 1주택자의 임대소득, 종합소득세 납부 대상일까?

5월은 종합소득세 납부하는 월입니다. 근로소득 이외의 다양한 소득이 있는 경우에는 종합소득세 대상이 되지만 내가 종합소득세 납부 대상인지 애매한 경우가 있습니다. 바로 1세대 1 주택자가 임대소득이 있는 경우 등이 헷갈릴 수 있는 경우가 될 텐데요. 1세대 1 주택자의 임대소득이 종합소득세 신고대상인지 확인해 보도록 하겠습니다.

 

임대소득 종합소득세 과세 대상 여부

1세대 1주택자가 임대소득을 받는 경우 종합소득세 대상이 되는 것인지 궁금하실 수 있습니다. 임대소득에 대한 과세는 주택 수에 따라 달라집니다. 따라서 일률적으로 정해지지 않으며 개인마다 다르게 적용되기 때문에 자신의 상황에 맞춰 과세 여부를 확인하여야 합니다.

 

주택임대소득에 대한 과세 또는 비과세 대상 여부를 확인하기 위해서는 주택의 보유수와 기준시가를 통해 확인할 수 있습니다. 기본적으로 1세대 1주택자이면서 전세인 경우에는 과세대상이 아니며, 월세인 경우라도 해당 주택이 기준시가 12억 원을 초과하지 않는다면 비과세 대상입니다.

 

보유주택수	과세대상	비과세대상
1주택	ㆍ기준시가 12억원 초과 주택 월세 수입	ㆍ기준시가 12억원 이하 주택의 월세 수입 ㆍ 모든 보증금 및 전세금
2주택	ㆍ 모든 월세수입	ㆍ 모든 보증금 및 전세금
3주택	ㆍ모든 월세수입 ㆍ비소형주택 3채 이상, 해당 보증금 및 전세금 합계 ㆍ3억원을 초과하는 경우 해당 보증금 및 전세금	ㆍ 소형주택의 보증금 및 전세금 ㆍ 비소형주택 3채 미만 보유한 경우 보증금 및 전세금 ㆍ 비소형주택 보증금 및 전세금 합계가 3억원 이하인     경우의 보증금 및 전세금

 

 

 

단, 1세대 2주택부터는 모든 월세 수입이 과세대상으로 산입 되므로 주택을 임대할 경우에는 주택 수에 맞게 전세를 줄 것인지, 월세를 줄 것인지 판단하여야 합니다.

 

임대소득 주택수 계산 및 총 수입금액

임대소득 종합소득세 과세 여부를 확인하기 위해서는 주택수 계산과 총수입금액을 계산하는 것이 중요합니다. 

 

주택수 계산방법

본인 세대에서 보유하고 있는 주택수를 판단하여야 합니다. 일반적인 주거용 주택은 간단하게 주택수를 파악할 수 있습니다. 다만, 다가구주택이나 부부 공동소유, 다수 인원의 공동 소유인 경우에는 아래와 같이 주택수를 판단하여야 합니다.

구분	계산방법
다가구주택	ㆍ1개의 주택으로 보지만, 구분 등기된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 계산
공동소유	ㆍ공동소유의 주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산     -해당 주택 임대수입금액이 연간 6백 이상 or 고가주택의 30%초과 지분 소유시 소수지분자의 주택수 가산  ㆍ지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 각각의 소유로 계산 ㆍ지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우 합의하여 1인을 당해 임대수입 귀속자로 정한 경우 그의 소유로 계산
전대, 전전세	ㆍ임차 또는 전세받은 주택을 전대하거나 전전세하는  경우 당해 임차 또는 전세 받은 주택은 소유자의 주택수에 포함될 뿐만 아니라 임차인 또는 전세 받은 자의 주택으로도 계산
부부소유	ㆍ본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 합산     - 동일 주택이 부부 각각의 주택수에 가산된 경우에는 아래 순서에 따라 부부 중 1인 소유주택으로 계산       ① 부부 중 지분이 더 큰 자       ② 지분이 동일한 경우, 부부 사이의 합의에 따라 소유주택에 가산하기로 한 자

 

 

 

주택 임대수익의 총 수입금액

주택임대소득의 총수입금액은 월세와 보증금의 간주임대료의 합으로 산출됩니다. 기본적으로는 "월세"라는 개념은 이해가 쉽지만 간주임대료라는 것은 생소할 수 있습니다. 간주임대료는 보증금을 월세로 환산한 금액을 의미합니다. 월세는 기본적으로 과세 대상이지만, 보증금의 간주임대료의 경우에는 다주택자의 경우에만 과세 대상에 포함됩니다.

 

간주임대료는 3 주택 이상을 소유하고 있으며, 해당 주택의 보증금의 합이 3억 원을 초과하는 경우에는 간주임대료를 다음과 같이 계산하여 임대수익 금액에 포함하여야 합니다.

간주임대료 = (보증금 등 - 3억 원)의 적수 * 60% * 1/365(윤년은 366) * 정기예금 이자율 - 임대사업 수입이자와
할인료 및 배당금의 합계액

 

마치며

지금까지 1세대 1 주택자의 임대소득이 종합소득세 납부대상에 포함되는지를 확인해 보았습니다. 무엇보다 중요한 점은 주택수 여부입니다. 1 주택이면서 전세를 주고 있는 경우라면 종합소득세 납부대상이 아닐 가능성이 높지만 월세인 경우라면 조금 신중하게 따져볼 필요가 있습니다. 위 내용들을 참고하여 임대소득으로 인한 종합소득세 신고여부를 판단해 보시기 바랍니다.

 

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