종합소득세 월세 수익 신고 및 납부 방법, 그리고 절세방법은?

 

매년 1월이 되면 연말정산을 진행하게 됩니다. 연말정산을 통해 지난해 월급에서 자동 납부된 세금에 대한 환급이 이루어지게 되죠. 내야 할 세금보다 덜 낸 경우에는 세금을 더 납부해야 하거나, 더 납부한 경우에는 세금을 환급받게 됩니다. 연말정산은 모든 직장인이 해야 하는 의무라면, 5월에 진행되는 종합소득세는 근로소득 이외에 추가소득이 있는 분들이 신고 및 납부해야 하는 기간입니다. 

 

추가소득으로는 사업소득, 강사료, 부동산 임대소득 등이 있으며, 근로소득 외의 추가적인 전년 소득에 대한 신고를 해야 합니다. 종합소득세 대상자 중 부동산 임대소득이 있으신 분들이 진행해야 하는 종합소득세 신고 및 납부방법에 대해 보다 자세하게 정리해보고자 합니다.

 

 

 

 

월세수익이 처음 생긴 경우에는 어떻게 처리해야 하는지 헷갈리기 마련입니다. 세금 관련 신고를 해야 하는지 말아야 하는지 조차도 어렵게 느껴질 수 있습니다. 아파트의 경우 공동명의인지, 단독명의인지에 따라 신고방법이 달라지기도 합니다. 헷갈리는 부동산 임대소득, 확실하게 해결하고 넘어가는 것이 좋겠죠.

 

 

종합소득세 신고 납부 의무

당해 종합소득금액(이자/배당/사업(부동산임대)/근로/연금/기타 소득)이 있는 자들은 다음 해 5월 1일부터 5월 31일 사이에 종합소득세를 신고하고 납부해야 하는 의무를 지닙니다. 종합소득세를 확정신고하지 않아도 되는 경우는 아래와 같습니다.

 

 ㆍ근로소득만 있는 자로서 연말정산을 진행한 경우

 ㆍ직전과세기간의 수입금액이 7,500만 원 미만이며, 다른 소득이 없는 보험모집인/방문판매원/계약 배달판매원의

     사업소득으로써 소속회사에서 연말정산을 진행한 경우

 ㆍ퇴직소득과 연말정산 대상 사업소득만 있는 경우

 ㆍ비과세 또는 분리과세 대상(종합과세표준에 합산하지 않고 분리되어 과세되는 소득) 소득만 있는 경우

 ㆍ年 300만원 이하인 기타 소득이 있는 자로서 분리과세를 원하는 경우 등

 

 

1) 무신고가산세 징수

다만, 추가소득이 있음에도 종합소득세 신고기간에 신고를 하지 아니한 경우에는 아래와 같이 무신고가산세가 징수될 수 있으니 주의가 필요합니다. 납부기간이 지나면 납부지연가산세도 징수됩니다.

 

 ㆍ일반무신고의 경우에는 납부세액의 20%의 가산세가 징수됩니다.

 ㆍ부정무신고는 납부세액의 40%를 가산세로 징수하며, 국제거래 수반 시 60%까지 가산세가 징수됩니다.

 

기타 복식부기 의무자의 경우에는 일반 무신고의 경우와 부정 무신고의 경우 얼마나 세금이 가산되어 징수되는지 아래 표를 통해 확인할 수 있습니다.

종류	부과사유	가산세액
무신고 가산세	일반무신고	무신고납부 세 액 * 20%
	일반무신고(복식부기의무자)	무신고납부세액 * 20% 수입금액 *0.07% 중 큰 금액
	부정무신고	무신고납부세액 * 40%(국제거래 수반 시 60%)
	부정무신고(복식부기의무자)	무신고납부세액 * 40*국제거래 수반 시 60%) 수입금액 * 0.14% 중 큰 금액
납부지연가산세	미납ㆍ미달납부	미납ㆍ미달납부세액*미납기간*0.022% 미납기간은 납부기한 다음날 - 자진납부일(납세고지일)로 계산

 

 

 

 

부동산 임대소득 종합소득세 신고대상자(과세대상)

부동산 임대인 중에서 종합소득세 신고대상인 분들은 다음과 같습니다.

보유 주택수	과세대상 O	과세대상 X
1주택	ㆍ 국외주택 월세 수입 ㆍ 기준시가 9억원 초과 주택 월세 수입        * 23년 귀속부터는 12억원	ㆍ 국내 기준시가 9억원 이하 주택의 월세수입 ㆍ 모든 보증금, 전세금         * 23년 귀속부터는 12억원
2주택	ㆍ 모든 월세 수입	ㆍ 모든 보증금 및 전세금
3주택 이상	ㆍ 모든 월세 수입 ㆍ 비소형주택 3채 이상 보유 & 해당 보증금, 전세금       합계 3억원 초과하는 경우 해당 보증금 및 전세금	ㆍ소형주택의 보증금 및 전세금 ㆍ 비소형주택 3채 미만 보유한 경우 보증금, 전세금 ㆍ 비소형주택의 보증금, 전세금 합계 3억원 이하인     경우 보증금 및 전세금

 

 

 

1) 월세 및 반전세 임대 소득이 있는 경우

① 부부합산 2주택 이상 소유자가 주택을 임대하여 월세(반전세)를 받는 경우

② 1주택 소유자라고 할지라도 기준시가 12억 원을 초과하는 고가주택을 임대하여 월세(반전세)를 받는 경우

 

2) 전세 임대 소득이 있는 경우

2 주택 소유자까지는 전세를 주고 있다고 하더라도 종합소득세 신고대상이 되지 않지만 3 주택 이상을 소유한 경우에는 전세보증금 합계가 3억 원을 초과하는 경우 종합소득세를 신고해야 합니다.

 

다만 주거의 용도로만 쓰이는 주거전용면적 1호 또는 40㎡ 이하인 주택의 경우에는 과세기간의 기준시가가 2억 원 이하라면 2023년 12월 31일까지는 주택으로 취급되지 않습니다. 주택수 제외조건을 꼭 확인하시기 바랍니다.

 

 

 

신고 금액 / 분리과세 또는 종합과세

월세 및 전세 부동산 임대수익을 신고하는 방법은 아래와 같습니다.

 

 

1) 월세소득이 있는 경우

지난해  1년(1월부터 12월까지) 동안 받은 월세수익의 총합을 신고하여야 합니다. 참고로 월세 연소득이 2,000만 원 이하인 경우라면 분리과세도 가능합니다.

 

2) 전세 소득이 있는 경우

 ㆍ기장신고 : 3억 원 초과보증금 * 60% * 정기예금이자율 - 임대사업 부분 발생 이자 및 배당

 ㆍ추계신고 : 3억원 초과보증금 * 60% * 정기예금이자율

 

 

① 기장신고란 세법이 규정하는 바에 따라 기장을 비치하여 신고기한 내 기장에 의해 신고하는 것을 의미합니다.

② 추계신고는 한 해 동안 벌어들인 각종 소득을 다음 해 5월 말까지 세무서에 신고해야 하는 납세대상자 중 장부와 증빙자료가 미비하여 소득금액을 계산할 수 없는 사업자가 스스로 소득이 어느 정도인가를 신고하는 세무상의 제도를 말합니다.

 

 

부동산 임대 수익 절세 Tip

부동산 임대수익은 종합과세를 하는 경우도 있지만 분리과세를 진행하는 경우도 있습니다. 종합과세와 분리과세 중 어느 것이 유리한지 따져본다면 근로소득이 없는 경우에는 "종합과세"를 하는 것이 유리하며, 근로소득이 있는 경우에는 "분리과세"를 하는 것이 유리합니다. 다만, 위 내용은 일반적인 경우에 통용되는 것이며, 근로소득의 수준과 임대료 수준에 따라 다르게 적용될 수 있으니, 부동산 임대수익 전문 세무사에게 상담받아 최적의 절세조건을 따져보시는 것이 좋습니다.

 

다양한 부동산 임대소득에 따른 세금 계산방법이 궁금하시다면 국세청 홈페이지를 통해 내용을 확인할 수 있습니다. 아래 링크를 클릭하여 각 사례별 구체적인 세금 계산법을 확인해 보시기 바랍니다.

 

 ㆍ월세 임대수입은 없고 보증금만 있는 경우

 ㆍ보증금은 없고 월세 임대수입만 있는 경우

 ㆍ주택임대소득과 근로소득이 함께 있는 경우

 ㆍ세무서와 지자체에 모두 등록한 경우(감면율 20% 적용) / 다른 소득은 없는 경우

 

 

 

 

부동산 임대수익을 신고하지 않아도 되는 경우

부동산 임대수익을 신고하지 않아도 되는 경우가 존재할 수 있습니다. 바로 "과세미달"로 인해 세금을 납부할 필요가 없는 경우입니다. 아래 사례는 임대소득 세금을 낼 필요가 없는 경우에 대한 예시입니다. 이 외에도 수입금액에서 필요경비와 공제금액을 차감하면 임대소득세를 납부하지 않는 경우가 많으니, 꼭 꼼꼼하게 따져보고 절세하는 방법을 찾아보시기 바랍니다.

 

 

 

공동명의의 경우 월세 종합소득 신고세액

임대수익이 있는 주택이 단독명의인 경우에는 1년 치 월세 수익금을 그대로 신고하면 완료됩니다. 다만, 임대수익이 있는 주택이 공동명의인 경우에는 상황이 조금 다를 수 있습니다. 아래 예시를 통해 보다 세부적으로 확인해 보겠습니다.

 

 ㆍ12억원 이상의 고가주택

 ㆍ부부 공동명의(부인 6 : 남편 4)

 ㆍ월세 수익 연 3,000만 원

 

부부합산 2 주택 소유자의 경우에는 주택 가격에 상관없이 월세 소득을 신고하게 되어 있지만, 1 주택의 경우에도 12억 원 이상의 고가주택을 가지고 임대수익을 받는 경우에는 부동산 임대수익을 신고해야 합니다.

 

1년 임대수익이 3,000만 원이 넘기 때문에 종합과세 신고대상이나, 공동명의의 경우라면 지분에 맞추어 부인 1,800만 원, 남편 1,200만 원으로 수익이 계산되어 각각 2,000만 원 이하의 소득이기 때문에 분리과세가 가능합니다.

 

 

 

일반적으로 분리과세되는 부동산 임대소득세의 산출방법은 주택임대수익의 50%는 필요경비로 처리하여 차감되며, 나머지 50%의 금액에 대해서는 14$의 세율이 적용되어 세금납부액이 결정됩니다.

 

 

 

부인의 임대소득 1,800만 원으로 계산해 보면, 50%인 900만 원은 경비로 차감되며, 잔여 900만 원에서 공제액 금액을 제하고 과세표준에 14%를 적용하여, 국민주택규모의 임대주택으로서 세액감면이 적용된다면 해당 감면도 적용하여 납부할 세금이 산출되게 됩니다. 다양한 사례를 통한 계산법은 아래 링크를 통해 확인해 보시기 바랍니다.

 

 

 

 

마치며

지금까지 부동산 임대소득과 종합소득세 신고에 대한 내용을 깊이 있게 알아보았습니다. 부동산 월세수익을 처음 받게 되면 세금 신고에 대한 걱정이 이만저만이 아니셨을 텐데요. 본 포스팅을 통해 임대수익과 종합소득세에 관한 내용을 이해하시고 절세할 수 있는 방법을 찾아서 적용해 보시길 바랍니다.

 

 

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