아파트 증여와 상속, 무엇이 유리할까? 세금 측면에서 바라본 상속과 증여 비교

부동산을 자녀에게 물려줄 때, 증여와 상속 중 어떤 방법이 세금 측면에서 더 유리할까요? 이는 많은 분들이 고민하는 부분입니다. 본 포스팅에서는 증여와 상속의 차이점, 세금 부담, 그리고 절세 전략까지 상세하게 정리해 보았습니다. 또한, 다양한 사례를 통해 각각의 경우에 따른 세금 부담을 보다 구체적으로 분석한 내용을 함께 공유하고 있으니, 상속과 증여 중 효과적인 방법을 선택해 보시기 바랍니다.

 

증여와 상속의 기본 개념

증여는 재산을 소유한 사람이 생전에 타인에게 무상으로 재산을 이전하는 것을 의미합니다. 반면, 상속은 재산 소유자의 사망으로 인해 그 재산이 법정 상속인에게 이전되는 것을 말합니다. 두 경우 모두 재산을 무상으로 이전한다는 공통점이 있지만, 발생 시점과 절차에서 차이가 있습니다.

 

 ㆍ상속: 재산 소유자의 사망으로 인해 재산이 법정 상속인에게 이전

 ㆍ증여: 재산을 소유한 사람이 생전에 타인에게 무상으로 재산을 이전

 

증여는 생전에 재산을 미리 정리할 수 있어 유리하지만, 세금 부담이 클 수 있습니다. 반대로, 상속은 피상속인의 사망 후 한 번에 재산이 이전되므로 세금 부담을 한꺼번에 계산해야 합니다.

 

 

 

 

 

대한민국의 경우 가계가 보유한 자산 중 부동산이 차지하는 비중이 80%에 육박하는 만큼 부모로부터 물려받은 자산의 대부분은 주택과 같은 부동산입니다. 부동산 세금은 취득세, 보유세(재산세와 종합부동산세), 양도소득세로 나뉘며, 상속이나 증여 시 발생하는 상속세와 증여세로 나누어 집니다.

 

세율과 공제 항목 비교

증여세와 상속세는 모두 초과누진세율 구조를 가지고 있으며, 세율은 동일합니다. 그러나 공제 항목과 과세 방식에서 차이가 있습니다. 어떤 분들은 증여는 시가로, 상속은 공시가를 기준으로 산정한다고 잘못 알고 계신 경우가 많은데요. 국세청의 자료를 참고하면 증여세와 상속세 모두 시가를 기준으로 하고 있다는 것을 확인할 수 있습니다.

 

 

 

따라서, 증여세와 상속세 모두 시가를 기준으로 하기 때문에 상속과 증여 중 공제 가능금액 및 절세방법 등을 꼼꼼하게 따져서 이전 방법을 선택하는 것이 중요합니다. 증여세와 상속세의 상세 내용을 확인해 보면 다음과 같습니다.

 

증여세

ㆍ세율: 과세표준에 따라 10%에서 50%까지 적용됩니다.

ㆍ공제: 증여자와 수증자의 관계에 따라 공제액이 다릅니다.

ㆍ배우자: 6억 원

ㆍ성인 자녀: 5000만 원

ㆍ미성년 자녀: 2000만 원

ㆍ기타 친족: 1000만 원

ㆍ과세 방식: 수증자별로 각각 과세됩니다.

 

상속세

ㆍ세율: 증여세와 동일하게 10%에서 50%까지 적용됩니다.

ㆍ공제: 다양한 공제 항목이 있습니다.

ㆍ일괄공제: 5억 원

ㆍ배우자 상속공제: 최소 5억 원에서 최대 30억 원까지, 실제 상속받은 금액에 따라 적용됩니다.

ㆍ기타: 금융재산 상속공제, 동거주택 상속공제 등

ㆍ과세 방식: 피상속인의 전체 재산을 합산하여 과세하며, 각 상속인에게 연대납세의무가 부여됩니다.

 

증여세는 누진 과세되므로 일정 금액 이상을 증여할 경우 세율이 급격히 올라가는 단점이 있습니다. 반면에, 상속세는 공제항목이 많아 전체적인 세금 부담을 줄일 수 있는 장점이 있습니다.

 

증여세와 상속세 세금 비교

증여세와 상속세의 세금이 얼마나 차이가 나는지 확인하기 위해서는 실제 사례를 통해 확인해 보는 것이 가장 적합할 텐데요. 12억 원 상당의 아파트를 배우자와 자녀에게 물려주는 상황을 가정하여 확인해 보도록 하겠습니다.

 

<증여 시>

ㆍ배우자에게 6억 원 증여: 배우자 공제 6억 원을 적용하면 과세표준이 0원이 되어 증여세가 부과되지 않습니다.

ㆍ자녀에게 6억 원 증여: 자녀 공제 5000만 원을 제외한 5억 5000만 원에 대해 세율을 적용하면 약 1억 500만 원의 증여세가 부과됩니다.

 

증여는 한 번에 많은 금액을 이전할 경우 세금 부담이 커지는 점을 고려해야 하여야 하며, 증여는 10년간 증여하는 금액의 총합이 6억 원이 넘지 않는 경우 세금부담을 하지 않을 수 있습니다. 또한, 배우자에게 증여하는 경우와 자녀에게 증여하는 경우 부담하는 세금에 상당한 차이가 있으므로 잘 선택하여야 합니다.

 

<상속 시>

ㆍ총 상속재산 12억 원에서 일괄공제 5억 원과 배우자 상속공제 7억 2000만 원(법정 지분에 따라)을 적용하면 과세표준이 0원이 되어 상속세가 부과되지 않습니다.

 

이러한 비교를 통해, 상속이 증여보다 세금 측면에서 유리할 수 있음을 알 수 있습니다. 그러나 이는 각자의 재산 규모, 가족 구성, 다른 공제 항목 등에 따라 달라질 수 있으므로, 전문가와의 상담을 통해 최적의 방안을 찾는 것이 중요합니다.

 

 

 

 

 

증여보다 상속이 유리한 이유

부동산을 이전하는 경우 증여보다 상속이 유리할 수 있습니다. 이유는 증여보다 상속에 적용되는 혜택이 더 좋기 때문인데요. 상속을 진행하는 경우 취득세와 종합부동산세, 그리고 양도소득세에서 증여보다 절세효과를 누릴 수 있습니다.

 

 

 

<취득세 비교>

주택을 상속받는 경우 취득세는 최대 3.16%를 적용받게 되며, 상속인이 무주택자일 경우에는 이보다 더 낮은 0.96%가 적용됩니다. 반면, 증여의 경우 4%를 적용되며, 만약 조정대상지역 내 3억 원 이상의 주택을 증여받을 경우 12.4 ~ 13.4%의 증여 취득세율이 적용되기 때문입니다.

 

 ㆍ상속: 취득세 최대 3.16%, 무주택자일 경우 0.96% 적용

 ㆍ증여: 취득세 4% 적용, 조정대상지역 내 3억원 이상인 경우 12.4~13.4% 적용

 

<종합부동산세 비교>

또한, 부동산 보유 시 납부하여야 하는 종부세도 상속이 유리합니다. 상속의 경우 상속을 받은 날부터 5년까지는 상속 주택을 주택 수에 더하지 않기 때문인데요. 이를 통해 종부세 금액을 줄일 수 있습니다.

 

그 외에도 ▲상속 지분이 전체 주택지분의 40% 이하인 주택, ▲상속지분의 공시가격이 수도권 6억 원, 지방 3억 원 이하인 주택 중 하나의 요건에 해당해도 상속 주택은 기간 제한 없이 주택 수에서 제외되기 때문입니다.

 

<양도소득세 비교>

주택 매도 시에 적용받는 양도세의 경우에도 상속에만 비과세 특례가 적용되므로 더 유리할 수 있습니다. 상속으로 2 주택자가 된 경우에는 기존 주택을 양도할 시 1 주택자로 간주하여 1가구 1주택 비과세를 적용받을 수 있기 때문입니다. 

 

반면에, 주택을 증여받게 되면 비과세 특례, 양도세 중과세 면제 혜택은 모두 적용받을 수 없게 됩니다. 뿐만 아니라 증여를 받은 후 10년 이내에 주택을 양도하면 양도세 계산 시 취득가액을 증여가액이 아닌 증여자의 애초 취득가액으로 계산하기 때문에 절세에 불리해질 수 있습니다.

 

 

 

 

 

추가 절세 전략

사전 증여 활용: 증여세 공제 한도 내에서 10년 단위로 사전 증여를 하면 세금을 줄일 수 있습니다. 다만, 증여 후 10년 이내에 상속이 발생하면 해당 재산이 상속재산에 합산되므로 주의해야 합니다.

 

① 배우자 공제 최대한 활용: 상속 시 배우자에게 최대 30억 원까지 공제가 가능하므로, 이를 활용하면 상속세를 줄일 수 있습니다.

 

② 부동산 가치 평가 전략: 부동산의 감정평가액을 낮게 산정하는 것이 세금 절감에 유리할 수 있습니다. 하지만 인위적인 가치 조정은 세무조사 대상이 될 수 있으므로 신중하게 접근해야 합니다.

 

③ 신탁 활용: 최근 신탁을 활용하여 재산을 물려주는 방식도 고려되고 있습니다. 이는 특정한 조건을 설정할 수 있어 유리할 수 있습니다.

 

④ 전문가와의 상담: 세법은 복잡하고 개인의 상황에 따라 다르므로, 세무사나 재무 전문가와 상담하여 최적의 절세 방안을 마련하는 것이 좋습니다.

 

마치며

아파트를 자녀에게 물려줄 때, 증여와 상속 중 어떤 방법이 유리한지는 여러 요인에 따라 달라집니다. 세금 측면에서의 차이를 정확히 이해하고, 사전에 계획을 세워 절세 전략을 마련하는 것이 중요합니다. 이를 통해 가족의 재산을 효율적으로 관리하고, 불필요한 세금 부담을 줄일 수 있을 것입니다.

 

추가적으로, 부동산 가치 평가 방식과 신탁 활용 등 새로운 방법도 고려해 볼 만합니다. 변동하는 세법을 고려하여 꾸준한 모니터링이 필요하며, 전문가와의 상담을 통해 가장 적합한 방안을 선택하는 것이 중요합니다.

 

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