7년차 공인중개사가 현장에서 본 서울 아파트 가격만 계속 오르는 이유, 경기도 집값이 정체된 이유

서울 부동산 시장에서 일한 지 7년째입니다. 수많은 거래와 상담을 하며, 서울과 서울 외곽, 그리고 경기권 집값이 왜 이렇게 다르게 움직이는지 현장에서 직접 느끼고 있습니다. 최근에도 매일 고객분들은 “왜 서울 집값만 오르고 경기도는 꿈쩍도 않냐”라고 묻습니다.

 

이 글에서는 저의 경험과 현장에서 들은 이야기, 그리고 최근 시장 분위기를 바탕으로 경기도 아파트의 가격은 정체되어 있는 상태에서 서울 아파트 가격만 오르는 이유와 앞으로의 흐름을 세 가지 핵심 포인트로 정리해봅니다.

 

 

 

서울 집중의 이유와 경기도가 오르지 않는 이유

많은 분들이 서울을 떠나고 싶어도 결국 남게 됩니다. 직장, 학교, 생활 인프라, 교통 등 삶의 질을 좌우하는 거의 모든 요소가 서울에 집중돼 있기 때문입니다. 실제로 젊은 신혼부부, 50대 중장년층 할 것 없이 “출퇴근만 아니면 경기도도 괜찮을 것 같다”라고 말씀하시지만, 현실은 서울 안에서 집을 구하려는 수요가 꾸준합니다.

 

반면, 경기도나 서울 외곽은 신규 분양과 공급이 많고, 신도시·택지개발지구가 계속 생기면서 넓고 새 집에 살 수 있다는 장점이 있지만, 결정적으로 '서울에서 멀어진다'는 심리적 거리감이 큽니다. 재건축·재개발 호재도 서울에 비해 적고, 미래가치에 대한 기대도 상대적으로 낮습니다. 실제로 7년간 거래를 하며 느낀 점은, 경기도 아파트는 투자보다는 실거주 목적이 뚜렷하고, 집값 역시 서울만큼 빠르게 오르지 않는다는 사실입니다.

 

 

 

 

 

서울 아파트의 ‘희소성’과 시장의 심리적 '온도차'

서울은 더 이상 확장 불가능한 도시입니다. 공급이 한정되어 있으니 인기 지역은 매물 자체가 귀합니다. 강남, 서초, 송파뿐 아니라 마포, 용산, 성동 등 주요 지역 모두 입주물량이 적고, 재개발·재건축 규제까지 더해져 희소성이 극대화됩니다. 서울 매수자들은 "더 이상 내려갈 이유가 없다"는 인식이 강합니다.

 

반면, 경기도는 신축 아파트 입주가 이어지며, 공급도 상대적으로 많습니다. 그래서 실제로는 매수자 우위 시장이 나타나고, 분양 당시 높은 프리미엄이 붙었던 신도시 아파트가 오히려 분양가와 비슷하게 거래되거나, 떨어지는 경우도 적지 않습니다.

 

 

정책적으로도 정부가 아무리 수도권에 공급 확대 정책을 내놔도, 현장에서는 '서울에 대한 신뢰'가 압도적입니다. 투자 수요 역시 서울로 집중되며, “서울 아파트는 비싸도 결국 또 오른다”는 믿음이 여전합니다. 이 때문에 서울과 그 외 지역의 온도차는 쉽게 줄지 않습니다.

 

앞으로의 전망과 서울 초양극화의 지속성

 

최근에는 GTX 등 대형 교통 호재가 수도권 집값에 영향을 미친다고들 합니다. 실제로 GTX 노선 인근 아파트값이 단기적으로 오르는 현상이 있지만, 시간이 지나면 다시 서울 중심과의 가격 격차가 벌어지는 모습도 자주 보입니다. 현장에서 만난 많은 고객들은 "서울로 출퇴근할 수 있느냐"만 따지고, 경기도 자체 인프라나 일자리에 대해서는 큰 관심을 두지 않습니다. 결국 교통호재도 서울 집값의 강세를 더 견고하게 해주고 있습니다.

 

7년간 현장에서 지켜본 결과, 당분간 이 구조가 바뀌긴 어렵다고 생각합니다. 1\~2인 가구 증가로 소형 아파트 수요가 꾸준하고, 서울 내 신규 공급은 극도로 제한적입니다. 실거주·투자 수요 모두 서울로 쏠려 있고, 교육, 직장, 문화 등 모든 인프라가 서울에 집중된 구조도 쉽게 해소되지 않을 전망입니다.

 

마치며

저 역시 중개 현장에서 서울 부동산을 지켜보며, 단순한 가격 차이 그 이상을 느낍니다. 서울 집값이 너무 오른다고 무작정 비관적으로만 볼 문제는 아니지만, 경기도 등 외곽 지역에도 사람들이 정착할 수 있는 실질적인 대안이 늘어나야 한다고 생각합니다.

 

앞으로도 서울 쏠림 현상이 지속될 가능성이 크지만, 각 지역이 고유의 가치와 매력을 키워간다면 장기적으로는 시장의 균형점이 조금씩 바뀔 수도 있다고 기대합니다.

 

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