2025 달라진 부동산 세법 개정안, 양도세 중과배제 연장 등 다주택자와 실수요자 변화 정책정리

2025년부터 달라지는 부동산 세법 개정안이 발표되었습니다. 이번 개정은 다주택자 및 임대주택 보유자에게 유리한 변화가 많으며, 과세 기준이 일부 완화되었습니다. 본 포스팅에서는 주요 개정 내용을 상세히 정리하고, 개정의 배경과 영향을 분석해 본 글이니 참고해 보시기 바랍니다.

 

고가주택 2주택자 간주임대료 과세 제외

이전 법안에서는 고가주택 2주택자가 전세보증금을 포함한 간주임대료 과세 대상에 포함되었으나, 이는 실제 임대 수익이 없음에도 불구하고 세금을 부담해야 한다는 점에서 형평성 문제가 제기되었습니다. 따라서 이번 개정을 통해 세 부담을 완화하고, 시장의 불만을 줄이는 방향으로 조정되었습니다.

 

ㆍ기존: 2억 초과 고가주택을 보유한 2주택자는 전세보증금을 포함하여 간주임대료 과세 대상

ㆍ개정: 2주택자도 간주임대료 과세 대상에서 제외됨

 

<변경 효과>

이번 개정으로 인해 2주택자들의 세 부담이 줄어들며, 간주임대료 과세로 인한 불만이 해소될 전망입니다. 특히 다주택 보유자 중 임대를 하지 않더라도 세금을 부담해야 했던 문제가 해결될 것으로 보입니다.

 

 

 

 

 

 

 

주택 상가로 용도변경 시 양도세 과세 기준 합리화

과거에는 주택을 상업용으로 변경한 경우 비사업용 토지로 간주되어 높은 세금이 부과되었습니다. 하지만 이러한 규제는 상업시설이 필요한 지역에서 상가 전환을 어렵게 만들었으며, 이에 따라 시장의 유연성을 높이기 위해 개정이 이루어졌습니다.

 

ㆍ기존: 용도변경 후 양도 시 비사업용 토지로 간주하여 과세

ㆍ개정: 매매계약일을 기준으로 1세대 1주택 비과세 및 장기보유특별공제 적용 가능

 

<변경 효과>

기존에는 주택을 상가로 용도 변경한 후 매도하면 비사업용 토지로 분류되어 세금 부담이 컸지만, 개정 후에는 주택 양도일 기준으로 판단되어 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 이는 실거주 목적의 주택 소유자에게 유리한 변화입니다.

 

 

임대주택 보유 거주주택 비과세 횟수 제한 폐지

거주주택을 처분할 때 1회만 비과세 혜택을 받을 수 있다는 제한이 있었으나, 이는 주택 이동이 잦은 사람들에게 불합리한 규제로 작용했습니다. 이에 따라 정책 변경을 통해 주택 거래를 활성화하고 실수요자의 부담을 줄이기 위한 개정이 이루어졌습니다.

 

ㆍ기존: 비과세 혜택 1회로 제한

ㆍ개정: 횟수 제한 없이 거주주택 비과세 가능

 

<변경 효과>

임대주택을 보유한 경우에도 여러 번 거주주택 비과세 혜택을 받을 수 있어, 주택 이동이 더욱 원활해집니다. 또한 다주택자들의 주택 처분이 쉬워지면서 시장의 유동성이 증가할 가능성이 있습니다.

 

 

 

 

다주택자 양도세 중과 한시적 배제 1년 연장

다주택자의 양도세 부담을 완화하여 주택시장의 매물을 증가시키고, 주택가격을 안정시키기 위한 정책적 조치입니다.

 

ㆍ기존: 2025년 5월 9일까지 한시적 배제

ㆍ개정: 2026년 5월 9일까지 연장

 

<변경 효과>

양도세 중과 배제 기간이 1년 더 연장됨으로써 다주택자들이 부담을 덜고 주택을 매도할 수 있는 시간이 늘어났습니다. 이는 부동산 시장 안정화에도 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

 

 

토지·건물 일괄 취득 시 안분계산 예외 규정 신설

토지와 건물을 함께 매입한 후 건물을 철거하는 경우에도 기존에는 건물 가액을 인정하여 세 부담이 컸습니다. 이에 따라 합리적인 세법 적용을 위해 신설되었습니다.

 

ㆍ기존: 해당 세법 없음

ㆍ개정: 건물 철거 후 토지만 사용할 경우, 건물 가액을 0원으로 인정 변경 효과

 

이번 개정으로 인해 토지와 건물을 함께 취득한 후 건물을 철거하는 경우, 건물 가액을 0원으로 인정받아 과세 부담이 줄어들게 됩니다. 이는 개발사업자들에게 긍정적인 영향을 미칠 것입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

단기 임대주택(6년) 부활

단기임대주택 제도가 폐지된 후 전월세 시장이 불안정해졌고, 이를 해소하기 위해 단기 임대주택 제도를 부활하여 세금 감면 혜택을 부여하는 방향으로 개정되었습니다.

 

ㆍ기존: 기업형 임대주택(6년) 등록 허용 (아파트 제외)

ㆍ개정: 양도세 중과 배제, 종부세 합산 배제, 거주주택 비과세 혜택 부여 (2025년 6월 4일 이후 등록분 적용)

 

<변경 효과>

단기 임대주택 제도가 부활하면서 세금 감면 혜택이 많아져, 임대사업자들에게 유리한 환경이 조성될 전망입니다. 이를 통해 주택 공급이 증가할 것으로 보이며, 임대시장 안정화에도 기여할 것입니다.

 

 

인구감소 지역 주택 취득자 과세 특례 신설

인구감소지역의 주택 매입을 촉진하고 지방 균형 발전을 유도하기 위해 해당 특례가 신설되었습니다.

 

ㆍ기존: 인구감소지역 주택 취득 시 1세대 1주택 특례 적용

ㆍ개정: 3년 내 실거주, 취득가액 4억 원 이하 (양도세는 취득세, 종부세 특례 기준)

            (2025년 1월 1일 이후 결정 또는 경정하는 분부터 적용)

 

<변경 효과>

인구감소지역에서 실거주할 경우 세금 혜택이 더욱 확대되며, 지역 활성화에도 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

 

비수도권 미분양주택 취득자 과세 특례 신설

비수도권 지역의 미분양 주택 문제를 해소하고 주택 시장을 활성화하기 위해 도입되었습니다.

 

ㆍ기존: 수도권 외 준공 후 미분양주택 취득 시 1세대 1주택 특례 적용

ㆍ개정: 1주택은 85m² 이하, 취득가액 6억 원 이하 (2025년 1월 1일 이후 결정 또는 경정하는 분부터 적용)

 

<변경 효과>

비수도권 미분양주택을 구매하는 경우 일정 요건을 충족하면 세금 부담이 줄어들어, 부동산 시장 활성화에 기여할 것으로 예상됩니다.

 

 

마치며

2025년 부동산 세법 개정안은 전반적으로 다주택자 및 임대사업자에게 유리한 방향으로 조정되었습니다. 특히 양도세 중과 배제 연장, 임대주택 비과세 횟수 제한 폐지, 단기 임대주택 부활 등의 변화는 부동산 시장에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다.

 

이번 개정안의 핵심적인 목표는 부동산 시장의 유동성을 높이고, 불합리한 세금 부담을 완화하여 보다 안정적인 시장 환경을 조성하는 것입니다. 다주택자 및 임대사업자뿐만 아니라 실수요자들도 변경된 내용을 잘 숙지하여 유리한 세금 혜택을 받을 수 있도록 준비해야 합니다. 향후 추가적인 세법 개정이 있을 경우 지속적으로 업데이트하겠습니다. 부동산 투자자 및 실거주자분들은 변경된 내용을 잘 숙지하시어 유리한 세금 혜택을 놓치지 않도록 하시기 바랍니다.

 

▼ 함께 보면 좋은 글

아파트 증여와 상속, 무엇이 유리할까? 세금 측면에서 바라본 상속과 증여 비교

서울시 토지거래허가구역 해제, 잠실, 대치, 강남 부동산 시장 어떻게 변할까?

하남 남양주 9호선 기본계획 승인, 사업계획승인, 개통 시 아파트값 얼마나 오를까?