고금리는 중도금 대출금리에 어떠한 영향을 미칠까?(중도금 대출 고금리 시대, 건설사의 위기!)

 

최근 아파트 분양시장이 꽁꽁 얼어붙었는데요. 분양시장에 온기를 불어넣기 위해 최근 정부가 중도금 대출 기준을 완화하였습니다만, 지속적인 금리 인상이 분양시장의 발목을 부여잡고 있는 모습입니다. 고금리가 중도금 대출금리에 어떻게 영향을 미치는지 살펴보시죠!

 

 

 

 

정부의 중도금 대출 기준완화가 청약시장을 살릴 수 있을까?

지난 10월 정부는 중도금 대출 기준완화를 통해 분양가 9억 원 이하에서 12억 원 이하로 범위를 확대하였습니다. 이미 분양 계약을 체결한 경우에도 남은 중도금 회차분에 대해 분양가 12억원을 기준으로 적용할 수 있게 되었습니다.

 

또한 청약 당첨자의 기존 주택 처분 기한도 6개월에서 2년으로 늘어났는데요. 최근 부동산 거래 위축으로 인해 실수요자가 내 집 마련과 주거 이동에 어려움을 겪고 있는데서 나온 조치입니다.

 

 

 

통상적으로 분양대금 중 계약금은 분양가의 10~20%, 중도금 60%, 잔금 20~30% 수준으로 나누어서 진행하게 되는데, 그동안 분양가가 9억 원 이상일 경우 중도금 대출이 불가해 분양가 전액을 자체적으로 마련해야 하는 부담이 있었습니다. 

이번에 완화된 대출을 적용 받으면, 분양가의 절반 이상인 60%를 대출로 마련할 수 있게 된 것이죠.

 

이러한 조치로 계약자의 자금 부담이 줄게 되면서 수도권 주요 단지 청약률이 당초 기대보다 높아질 것으로 예상하는 시각들을 심심치 않게 볼 수 있는데요. 하지만 현재상황은 주택 경기가 침체된 분위기로 인해 주택담보대출 금리가 7% 이상을 보이고 있고, 금리 인상이 계속될 것으로 예상되다 보니 청약시장에 수요가 몰리기에는 제한적일 것이라는 시각에 한 표를 던집니다.

 

 

고금리 시대, 중도금 대출도 고금리로!

중도금 금리도 7%에 육박하는 시대가 도래하였습니다. 23년 분양시장은 "고금리의 뇌관"을 안고 견뎌야 하는 상황입니다.

이러한 중도금 금리의 인상은 조합과 은행 간의 "대출 금리" 갈등이 심화되고 있는 양산입니다. 이는 코픽스 금리의 가파른 상승으로 중도금 대출이율이 회차를 거듭할수록 높아지는 현상이 나타나고 있기 때문인데요. 이러한 여파가 지속되어 분양 계약의 포기가 늘어날수록 시공사는 도산의 위험이 높아지게 됩니다.

 

『 연 4.86%로 약속했던 중도금 대출 금리가 이틀 만에 6.3%로 올랐습니다. 바로 부평 2 구역 e편한세상 부평역 센트럴 파크의 이야기인데요. 지난달 중도금 대주사로 선정된 우리은행으로부터 최초 약속했던 금리보다 1.44%p가 높은 6.3%로 확정되었다는 통보를 받게되면서 은행과의 마찰이 빚어졌죠. 』

 

23년도 금리인상은 지속되거나 고금리가 유지될 전망이기 때문에 이러한 상황은 계속 확대될 것으로 보이는데요.

정부의 노력에도 불구하고 한동안 주택시장의 한파는 지속될 것으로 예상하는 이유입니다.

 

▼대출금리와 기준금리의 차이를 아직 모르신다면?

코픽스 금리 3%대 하락! 대출금리와 기준금리에 영향은?

 

 

 

중도금 회차가 거듭될수록 금리는 높아진다?

얼어붙은 청약시장에 "중도금 대출"이 또 다른 뇌관으로 등장하는 모습인데요. 회차를 거듭할수록 금리가 1~2p씩 오르고 있기 때문입니다. 금리의 급격한 증가는 중도금 연체로 연결될 수 있다는 우려가 커지고 있는 상황입니다. 최근 부평 2구역 재건축조합은 우리은행과 갈등을 빚어왔는데요. 중도금 대출금리 상승을 통보받았기 때문입니다.

 

 

 

하지만 해당 조합은 조합원 총회를 열고 금리 인상을 수용하기로 결정하였는데요. 가파른 금리인상으로 타 은행을 대주사로 선정하는 게 여의치 않았기 때문입니다.

 

이는 재건축 조합만의 문제는 아닙니다. 곳곳의 분양단지에서도 이러한 문제를 안고 있는데요. 중도금 대출 회차별로 금리가 달라질 수 있음을 안내받고 있는 실정입니다. 앞으로 한국은행이 금리를 인상할 수도 있는 상황에 놓여있는 지금 중도금 대출금리마저 안전하지 못한 상황으로 내몰리고 있는 것으로 보이는 이유이죠. 이러한 현상은 중도금 대출을 실행하는 차수마다 해당 시점의 기준금리를 적용하기 때문에 발생하는 것이라고 합니다.

 

경기 수원시에 위치한 "영통 푸르지오 트레센츠ㆍ파인베르"는 동별로 대출 취급 금융사가 다른 대표적인 예인데요. 이 단지는 1차 중도금 대출 당시 우리ㆍ국민ㆍ대구은행이 연 4.89%를 제시하였으나, 2차 중도금 대출 시 우리은행이 연 5.97%로 인상한 금리를 적용함으로써 동별 중도금 금리가 달라지는 현상이 나타나게 된 것이죠.

 

또한 제 1금융권뿐만 아니라 제 2금융권에서도 중도금 대출을 취급하는 사례가 늘어나고 있는데요. 그간 분양세대가 큰 단지에서 여러 은행이 함께 중도금대출을 취급한 사례는 있었으나, 제 2금융권까지 중도금대출에 뛰어든 것은 얼마되지 않았다고 합니다. 이러한 현상은 제 1금융권의 대출잔액이 소진되면서 제 2금융권까지 확대되었기 때문인 것으로 예상되며, 대출 취급 금융기간이 달라서 생긴 "금리차별"로 확대되고 있는 모양새입니다.

 

 

중도금의 금리인상은 분양자만의 몫은 아니다!

회차별 중도금 대출금리의 인상은 분양자뿐만 아니라 시공사에도 리스크요인으로 작용할 수 있는데요. 금리인상으로 중도금이 연체될 경우 건설회사의 운영자금이 경색될 수 있기 때문입니다. 특히 일부 아파트는 연체 이자가 대출이자보다 낮은 곳도 있기 때문에 자칫하면 집단 연체로 이어질 수 있다는 우려의 목소리가 나오기도 합니다.

 

평택에 위치한 "평택 고덕신도시 LH 공공분양 아파트"는 집단대출을 해주기로 한 신한ㆍ우리은행의 중도금 대출금리(연 6.63%)보다 중도금 연체 이율(연 6.5%)이 낮은 현상이 발생했다고 합니다. 분양 당시 정해놓은 중도금 연체이율은 5~6%인데 반해 현 중도금 대출금리는 6~7%에 달하기 때문이죠.

 

 

 

금리가 가파르게 오르면서 제 2금융권의 경우에는 중도금 금리를 연 9% 이상으로 적용하거나 신규 중도금 대출을 중단할 것이라는 의견을 내비친 상황인데요. 이러한 상황들이 모여 청약시장을 더 얼어붙게 만들고 건설사들의 경영에 어려움을 야기시킬 것으로 보입니다.

 

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