다주택자 집 더 사라! 다주택 세금ㆍ금융 완화! (ft.23년 경제정책방향)

 

12월 21일 23년 경제정책방향이 발표되었습니다. 경제정책방향 자료 중 부동산과 관련된 내용에 눈길이 쏠렸는데요. 과도하고 징벌적인 부동산 규제를 정상화하여 부동산 시장의 연착륙을 유도하겠다는 의도가 담겨있습니다. 부동산 시장 연착륙을 위해 어떠한 내용을 담고 있는지 하나씩 살펴보도록 하겠습니다

 

 

 

다주택자 규제 패러다임 전환

 

 

23년 경제정책방향 부동산 시장 연착륙 유도

 

 

 

이번 규제완화는 전반적으로 다주택자 수요를 높여 집값을 부양하는 효과를 기대한 것으로 보입니다. 결국 다주택자의 추가 주택 구매를 독려하고, 보유에 따른 부담은 낮추는 방식으로 집값을 부양하겠다는 의도인 것이죠.

 

이유는 이번 규제완화에 DSR이 반영되지 않았기 때문인데요. 소득이 낮으면 LTV규제가 풀린다고 하여도 DSR에 묶여

LTV 상한까지 대출을 받을 수 없습니다. 이러한 이유로 실수요자보다는 투기세력 진입에 대한 우려가 나오고 있습니다.

이러한 점을 고려할때 DSR은 23년 상반기 중 재논의가 되지 않을까 싶어요.

 

집값이 장기 약세였던 2014년 박근혜 정부는 유사한 규제완화 정책들을 쏟아냈었는데요. 그 이후 부동산 경기가 살아나는 모습을 보이기도 하였죠. 이번 규제완화책이 문재인 정부 이전으로 돌아가는 것인 만큼 부동산 경기를 회복하기 위한

윤석열 정부의 대응을 지속적으로 체크해 보아야 하겠습니다. 그럼 세부내용을 함께 살펴보시죠!

 

다주택자 규제 패러다임 전환

① 다주택자 취득세 중과제도 완화

   - 23년 국회 통과 시, 22년 12월 21일부터 소급 적용

   - 3주택 (조정지역 2주택) : 기존 8% ▶ 4%

   - 4주택 (조정지역 3주택) : 기존 12% ▶ 6%

 

② 한시 유예중인 양도세 중과배제 연장

    - ~23.5월 ▶ ~24.5월까지 한시적 유예

    - 23.7월 세제개편안을 통해 근본적 개편안 마련

 

③ 분양권 등 단기 양도세율 '20년 이전 수준 환원

    - 1년 미만, 70% ▶ 45%

    - 1년 이상, 60% ▶ 폐지

 

양도세율 완화

 

④ 규제지역 다주택자 주담대 금지규제 해제, LTV 상한 30% 적용

    - 다주택자 규제 해제하고 LTV 상한을 30%로 적용

 

 

 

실수요자 대상 규제 개선

① 시장 상황을 종합감안해 규제지역 추가 해제 추진, 민간택지 분양가 상한제 적용지역 조정

 

② 과도한 실거주, 전매제한 규제를 지역별 시장상황 등을 고려하여 5년 이전 합리적 수준으로 환원

   - 23년 내 국토부 별도 발표.

 

③ 생활안정ㆍ임차보증금 반환 목적 주담대 규제 완화하여 주택 구입 시와 동일한 LTV 규제 적용

   - 9억 초과 주택 임차보증금 반환 주담대 전입의무(現 3개월) 폐지

   - 생안자금 목적 주담대 한도(現 2억원) 폐지

   - 15억 초과 APT 임차보증금 반환 주담대 한도(現 2억 원) 폐지 등

 

④ 시장ㆍ가계부채 여건을 보아가며 규제지역 무주택자 LTV상향 추진

   - 규제지역 무주택자 LTV의 경우, 시장 및 가계부채 여건을 보아가며 상향하는 방안을 추진

 

⑤ 공시가격 산출과정의 투명성 제고방안 추진

   - 주택 공시가격 하락(23년 3월 발표) 효과를 반영하여, 23년 1주택 재산세 공정시장가액비율을 現 45%보다 낮은

     수준으로 인하(23년 4월)

   - 24년 이후 공시가격 현실화 계획은 시장 상황 등을 반영하여 23년 하반기 중 마련

   - 연구용역, 외부검증 강화, 기초자료 보강 등 공시가격 투명성 및 정확성 제고 조치 병행

 

⑥ 안심전환대출과 적격대출을 기존 보금자리론에 통합한 특례 보금자리론(1년 한시)을 확정 후 23년 1분기 중 시행

*기존 보금자리론 대비 지원대상(6 ▶ 9억원 이하)과 대출한도(3.6 ▶ 5억 원 이하) 확대,  소득제한(7천만 원 이하) 폐지

 

기존 보금자리론과 23년 특례 보금자리론에 대해 알고싶으시다면?

보금자리론 요건 및 변경내용 싹다 정리! (ft. 23년 특례보금자리론)

 

 

주택공급기반 위축 방지

① 재건축 안전진단 합리화 방안 1월 중 시행

   -  구조안정성 비중 하향(50% → 30%) / 주거환경(15%→30%), 설비노후도(25%→30%) 비중 상향

   - 무조건부 재건축 허용 판정점수 기준 완화(30점 이하 → 45점 이하)

   - 공공기관 적정성 검사 의무 시행 폐지 → 지자체 요청 시에만 제한적 시행

 

② 기 발표 공급계획의 정상추진을 원칙으로 하되, 시장상황을 고려하여 탄력적 속도 조절

    - 3기 신도시의 경우, 23년 상반기 중 전체 토지보상 완료 및 부지조성 착공을 목표로 속도감 있게 추진

    - 공공택지 내 민간 주택에 사전청약 의무를 완화하고, 필요시 공공부문 주택 분양 일정을 추가 조정하여

      분양물량 분산유도. 

 

 

 

③ 부동산 개발 사업성 제고 및 원활한 금융 지원 등으로 부동산 PF 시장 부실 방지

    - HUG 부동산 PF 보증확대(+5조 원) 및 미분양 PF 보증 신설(5조 원)을 조기 시행(23.1)하고, 향후 수요에 따라 보증여력

      추가 확충 검토

    - 차환발행의 어려움 지속 시, PF-ABCP를 대출로 전환할 수 있는 사업자 보증 신설

       (현행 토지 전체 매입 완료 후 분양개시 이전 사업장만 가능 → 토지 일부 매입한 경우 분양완료 사업장도 지원

    - 재건출, 재개발 활성화 및 그간 지속 제기되어 온 임대주택 품질 개선 수요 대응을 위해 표준건축비 현실화(9.8%↑)

 

▼추가규제 완화에 대한 내용을 알고싶으시다면?

주택시장 연착륙을 위한 규제 대폭 해제!(강남3구, 용산 외 규제지역 해제)

 

 

 

임대차 시장의 구조적 안정화 도모

① 등록임대 유형 중 국민주택규모 장기 아파트 등록 재개, 맞춤형 세제ㆍ금융 인센티브 제공

 

등록임대 복원

 

*(지방세) 신규 아파트 매입임대는 주택규모에 따라 취득세 감면 

   - 60㎡ 이하는 85~100%, 60~85㎡는 50% 취득세 감면

 

 (국세) 폐지된 세제 혜택 복원, 의무임대기간 확대 시 추가 혜택

   - 매입임대사업자 대상 세제 인센티브 복원(수도권 6억 원, 비수도권 3억원 이하 주택에 적용)

     *조정대상지역 내 매입임대주택 등록 시 양도세 중과 배제 및 종부세 합산 배제

     *법인이 매입임대주택 등록 시 법인세 추가과세(양도차익의 20%) 배제

   - 의무임대기간을 10년에서 15년까지 확대 적용하는 사업자에게 세제 인센티브 주택가액 요건 추가 완화

     * (10년) 수도권 6억 / 비수도권 3억원 이하, (15년) 수도권 9억 / 비수도권 6억원 이하

 

 (금융) 규제지역 내 LTV 상한을 일반 다주택자보다 확대 추진

 

② 투기 수요 확산 방지를 위해 2호 이상 보유 사업자만 등록 허용

   - 건설임대의 경우 현재도 2호 최소호수 제한 기 설정 운영 중.

   - 2주택자(본인 거주 주택 제외 매입임대 1호 등록 희망자)에 대해서는 취득, 종부세 중과제도가 폐지될 예정인 점도

     종합적으로 감안. 

 

③ 임대차 2법 개정여부ㆍ방향에 대한 사회적 합의 추진

    - 전세사고 방지를 위한 제도 개선 지속추진, 공조체계 구축으로 시장 안정 기반 조성

    - 임차인 알권기 강화를 통해 계약 전후 사고 위험 최소화

      * 계약 전 : 임대인의 선순위 보증금 등 임대차 정보 및 체납정보 확인권 신설

      * 계약 후 : 계약체결 후 ~ 입주 전 임대인 담보권 설정금지 특약 신설(21.11 완료) 

    - 임대차 2법 연구용역 결과(~23년)를 바탕으로 개정 여부, 방향에 대한 관계부처(국토부, 법무부, 기재부) 

      협의 및 사회적 합의 추진

 

④ 공공임대 50만 호 공급계획을 차질 없이 이행하되, 필요시 탄력적 공급 추진

    - 마감재 향상 등 주택 품질 개선, 일자리, 복지서비스 결합 확대 등을 통한 공공임대 주거 질 개선 작업 병행

    - 도심, 역세권 등 수요가 높은 우수입지에 질 좋은 공공임대주택 공급을 위해 정부 지원단가 상향 반영

     *건설형 7%↑, 매입형 0.2억~0.3억(일반, 신혼부부, 다자녀 상이), 전세형 0.1억~0.2억(일반, 신혼부부, 다자녀 상이)

 

 

 

마치며

지금까지 12월 21일 발표된 경제정책방향의 내용 중 부동산 연착륙을 위한 규제완화 방안에 대해 살펴보았습니다.

이번 완화책은 금리인상 등의 여파로 집값급락이 예상되기 때문에 다주택자의 추가 주택 구매를 독려하는 것이 핵심인 듯 보입니다. 이러한 기조는 경제사이클에서 매번 발생했던 일이기도 하죠.

 

우려스러운 점은 다주택자 규제완화 및 지원 규모에 집중되다 보니 세입자의 지원대책은 미비하다는 것인데요.

경기회복기가 되면 다시 규제 강화 방안을 통해 세입자를 위한 방안들이 다시 나올 것이라고 생각해요.

경기침체는 모두에게 어려움을 안겨줄 수 있을 만큼 힘든 시기가 될 수 있으니, 모두 함께 힘을 내셔서 극복해 나가셨으면 좋겠습니다.

 

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