마이너스 통장이 DSR에 미치는 영향, 대출 심사 전 꼭 알아야할 핵심 포인트!

최근 몇 년간 정부의 부동산 규제와 함께 강화된 대출 규제 중 하나가 바로 DSR(Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율)입니다. 많은 사람들이 집을 사기 위해 주택담보대출을 고려하거나, 생활비나 투자 목적으로 신용대출을 받으려 할 때 이 DSR이 얼마나 중요한 요소인지 실감하고 있습니다.

 

그런데 많은 이들이 간과하고 있는 중요한 부분이 있습니다. 바로 마이너스 통장(한도대출)이 DSR에 어떤 영향을 미치는지에 대한 부분입니다. 이 글에서는 마이너스 통장이 DSR에 어떻게 반영되는지, 대출 심사 시 어떤 불이익이 있을 수 있는지, 그리고 이를 어떻게 관리해야 하는지에 대해 자세히 알아보겠습니다.

 

 

 

DSR이란 무엇인가?

DSR은 개인의 연간 소득 대비 전체 대출의 원금과 이자 상환액이 차지하는 비율을 뜻합니다. 예를 들어 연소득이 5천만 원이고, 모든 대출의 원리금 상환액이 연간 2천만 원이라면 DSR은 40%가 됩니다. 이때 고려해야 할 요소들은 다음과 같습니다.

 

ㆍ차주의 연소득: 상환 능력에 영향을 미치는 요소

ㆍ총 대출액: 원금+이자에 영향을 미치는 요소

ㆍ상환기간: 원금 산정에 영향을 미치는 요소

ㆍ금리: 이자 비용에 영향을 미치는 요소

 

정부는 2021년 이후 단계적으로 DSR 규제를 강화해 왔으며, 현재는 일정 금액 이상의 대출을 받으려면 DSR 40% 이하를 충족해야 합니다. 이 때문에 대출을 새로 받기 전에는 반드시 본인의 기존 대출 상황을 정확히 파악해야 하며, 특히 마이너스 통장처럼 "실제 사용하지 않았더라도 한도가 잡혀 있는 대출"이 DSR에 포함되는지 여부가 관건입니다.

 

 

 

 

 

 

마이너스 통장은 실제 사용 여부와 상관없이 DSR에 반영

많은 사람들이 착각하는 것이 바로 마이너스 통장은 실제로 돈을 꺼내 쓰지 않으면 대출이 아니라고 생각하는 것입니다. 하지만 금융당국과 은행은 마이너스 통장을 개설한 순간부터 해당 금액 전체를 대출로 간주합니다.

 

즉, 마이너스 통장의 한도가 3천만 원이라면, 실제로 0원을 사용 중이더라도 DSR 계산 시에는 이 3천만 원을 기준으로 원리금 상환액을 추정하여 반영하게 됩니다. 보통 연 5~7% 정도의 이자율을 적용해 10년 만기 상환 기준으로 계산되며, 이는 상당한 금액으로 반영될 수 있습니다.

 

마이너스 통장이 DSR에 미치는 영향

최근 목돈을 쓸일이 있었기에 마이너스 통장을 개설하려고 알아보았는데요. 이때 DSR에 미치는 영향을 알게 되어 정리해 보았습니다. 연소득이 6천만 원이고, 기존에 주택담보대출이 연간 1천800만 원, 신용대출이 600만 원의 원리금을 상환 중인 상태에서 마이너스 통장 한도 3천만 원이 더해진다면, 은행은 이를 연간 약 500~600만 원 수준의 상환 부담으로 환산해 DSR에 포함시키게 됩니다.

 

이 경우 저에게 적용되는 DSR은 다음과 같았습니다.

 

  ㆍ주택담보대출: 1,800만 원

  ㆍ신용대출: 600만 원

  ㆍ마이너스 통장 환산액: 600만 원

  ㆍ총 원리금: 3,000만 원

  ㆍDSR: 3,000 / 6,000 = 50%

 

즉, DSR이 40%를 초과하게 되어, 추가 대출이 어려울 수 있기 때문에 마이너스 통장을 만드는 것을 포기하게 되었죠.

 

대출 상환기간은 될 수 있으면 길게!

DSR이 40%를 초과하게 되면 대출이 불가능할 수 있습니다. 하지만 대출 상환기간을 최대한 길게 잡는 것도 DSR비율을 줄이는데 큰 도움이 됩니다. 상환해야 하는 금액을 5년으로 나누는 것보다 30년으로 나누게 되면 상환해야 할 원금이 줄어들기 때문입니다.

 

대출을 상환하고 싶은 경우에는 중도상환을 진행할 수 있기 때문에 가급적이면 짧은 상환기간을 잡는 것보다는 가급적 대출 상환기간을 길게 가져가는 것이 유리합니다. 간혹 중도상환수수료에 대한 부담을 느끼시는 분들이 계실 수 있는데요. 1 금융권을 기준으로 중도상환수수료는 0.5% 이하인 경우가 많기 때문에 중도상환수수료로 인한 부담을 최소화할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

마이너스 통장 보유자, 어떻게 대처해야 할까?

마이너스 통장을 보유하고 있는 사람이라면, 대출 계획을 세우기 전에 반드시 그 영향을 따져봐야 합니다. 실제로 쓰지 않았더라도 DSR 계산에 불리하게 작용할 수 있기 때문입니다. 그럼 어떻게 대응하면 좋을지 구체적으로 살펴보겠습니다.

 

① 사용하지 않는 마이너스 통장은 해지 고려: 실제 사용 계획이 없는 한도대출은 해지하는 것이 현명합니다. 이를 통해 DSR을 낮춰 추가 대출 시 유리한 조건을 만들 수 있습니다.

 

② 한도 축소 요청: 마이너스 통장을 완전히 없애는 것이 부담스럽다면, 현재의 한도를 줄이는 방식으로도 DSR을 낮출 수 있습니다. 예를 들어 5천만 원 한도를 2천만 원으로 줄이면, 그만큼 DSR에 반영되는 금액도 줄어듭니다.

 

③ 대출 전 전체 부채 구조 점검: 주택담보대출이나 신용대출을 받기 전에는 반드시 본인의 전체 금융정보를 확인하고, 대출 심사기관이 어떤 방식으로 DSR을 산정하는지 파악해야 합니다. 마이데이터 서비스 등을 통해 이 과정을 효율적으로 수행할 수 있습니다.

 

마치며

많은 사람들이 "비상용" 혹은 "신용도 관리용"으로 마이너스 통장을 열어 두지만, DSR 규제 하에서는 이 역시 철저히 대출로 간주된다는 사실을 인식해야 합니다. 특히 주택 구입이나 고액 대출을 고려하고 있다면, 마이너스 통장 하나 때문에 대출 한도가 줄어들거나 심사에서 탈락할 수 있다는 점을 명심해야 합니다. 금융은 정보가 힘입니다. 본인의 금융 상황을 정확히 이해하고, 합리적으로 관리하는 것이 바람직한 금융 생활의 첫걸음입니다.

 

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