부동산시장은 흐름을 읽어야 한다.(23년 부동산 전망 및 가이드)

 

최근 한국부동산원에서 발표하는 매매가격지수 변동률을 토대로 부동산 시장이 바닥이라는 의견과 아직 바닥을 판단하는 것은 시기상조라는 의견이 대립하고 있는 모습을 볼 수 있습니다. 부동산 바닥에 대한 택이형의 생각과 부동산 전문가들의 의견을 통해 주택매매에 대한 결정을 하실 수 있도록 이야기를 풀어가 보도록 하겠습니다.

 

 

 

5주 연속 매매가격지수 변동률은 부동산 바닥을 나타낸다?

 

전국 아파트매매가격지수 변동율

 

 

지난해 역대 최대 하락폭을 기록한 집값이 올해에도 하락세를 이어가고 있습니다. 그러나 정부가 시장 연착륙을 위해 큰 폭의 규제 완화를 단행하였고, 한국은행의 기준금리 인상도 막바지에 돌입했다는 분석들이 나오고 있는 상황입니다.

 

 

 

▼ 부동산 규제완화에 대한 내용이 궁금하시다면?

주택시장 연착륙을 위한 규제 대폭 해제!(강남3구, 용산 외 규제지역 해제)

 

 

또한 이를 뒷받침해 주듯, 한국부동산원 주간 아파트가격동향에 따르면 새해 들어 아파트 가격 하락폭은 5주 연속 낙폭이 둔화되는 모습을 보이는 것으로 나타났습니다. 이러한 하락폭의 둔화를 두고 해석이 부분 한 모습을 보이고 있을 텐데요.

 

부동산 시장은 지금이 바닥일까?

 

 

일각에서는 이미 부동산 가격이 바닥을 찍고 올라갈 준비를 하는 것이라고 해석하였습니다. 또 다른 일부는 모험적 투자자들이 매수에 나선 영향으로 둔화폭은 줄어들었으나 적어도 23년 상반기까지는 하락세가 이어질 것이라는 의견을 내놓았습니다. 아직 매물이 소화되는 과정일 뿐 상승 반전을 보기에는 아직 이르다는 의견입니다.

 

현재는 아파트 매매시장이 "매도자와 매수자 간 희망가격 차이가 좁혀지지 않아 관망세가 지속 중인 상태"라고 볼 수 있을 것 같은데요. 이로 인해 향후 금리 인상 폭이 제한적일 것이라는 기대와 시중 금리 인하 등의 시장 추세전환 여부에 대한 문의가 존재하는 상황입니다.

 

 

시도별 아파트 매매가격지수 변동률 현황

시도별 아파트 매매가격지수 <한국부동산원>

 

 

지역별로 살펴보면 세종 > 경기 > 대구 > 부산 > 인천 순으로 상대적으로 안 좋은 매매지수를 보이고 있습니다. 이는 아파트 상승가격과 입주물량에 의해 앞서 말씀드렸던 인천, 대구, 세종이 23년에도 나쁠 수밖에 없는 이유에 대한 뒷받침이 될 수 있습니다.

 

매매가격이 다른 지역보다 먼저 떨어졌다고 해서 가장 먼저 회복할 것이라는 생각을 하시는 분들이 계시는데요. 이는 매우 위험한 생각이라고 생각합니다. 위에 언급드린 지역의 경우는 23 ~ 25년까지 입주물량이 지속적으로 쏟아지는 곳이라 가장 먼저 보아야 할 곳이 아닌 가장 늦게 보아야 할 지역입니다.

 

 

 

대구지역의 미분양 증가로 신규 주택건설사업 승인 전면 보류를 담은 기사입니다. 결국 넘처나는 입주물량을 막아버림으로써 경기침체기를 넘긴 후 물량을 쏟아내겠다는 의도로 풀이되는데요. 거꾸로 생각해 보면 상승기에 다른 지역 물량이 적을 때 대구지역은 물량이 많이 풀릴 것이다라는 말로 해석할 수도 있는 여지가 충분하다는 것입니다. 입주물량이 사라지는 것이 아닌 "보류"라는 점을 주의 깊게 보셔야 합니다.

 

 

 

최근 가격하락폭이 큰 지역의 부동산을 매수해야 된다는 블로그나 유튜버들을 쉽게 찾아볼 수 있습니다. 하지만 이는 반은 맞고 반은 틀린 말인 것이죠. 가격이 상대적으로 크게 하락한 곳은 이유가 있겠으나, 하락 조건과 추후 상승 조건이 다르기 때문에 회복속도나 회복범위가 다를 수 있다는 점을 꼭 인지하신 후 접근하셔야 합니다.

가격하락폭이 왜 가장 크고 가장 먼저 떨어졌는지에 대한 근본적인 이유에 대해 생각해 보신 후 접근하시기 바랍니다.

 

※ 아래 포스팅에서 『 침체기에 타격을 받을 지역은 정해져 있다.』 부분을 참고하시기 바랍니다.

23년 금리인하 전망? 부동산시장의 진짜 문제는 따로 있다!

 

 

부동산 전문가들의 긍정적, 부정적 의견

부동산 전문가들 사이에서도 부동산 시장을 바라보는 긍정적인 시선과 부정적인 시선으로 나누어지고 있습니다. 서울의 거래량이 소폭 증가하였으며, 금리가 인하되는 시점에서는 거래량이 다시 증가할 것이라는 긍정적 의견과 단기간의 추세만을 가지고 긍정적인 시각으로 보아서는 안된다는 부정적인 의견이 충돌하고 있습니다. 각 전문가들이 바라보는 긍부정의 시각을 살펴보도록 하겠습니다.

 

부동산 시장을 바라보는 긍정적 의견

 

서울의 경우 소폭이지만 거래량이 지난해 11월부터 1월까지 연속으로 증가하였습니다. 설 연휴 이후 건설사와 정비사업조합들이 본격적으로 분양준비에 나설 것으로 예상되기 때문에 부동산 시장 전문가들의 시장 전망을 수집하여 정리해 보았습니다.

 

긍정적 의견을 갖고 있는 전문가들은 대체로 "올해 상반기까지는 고금리 영향으로 집값 하락세가 이어지겠지만 정부의 규제완화와 기준금리 정점 시그널에 따라 대기 수요가 많은 수도권 단지들 위주로 거래량이 증가하고 가격도 바닥 다지기 현상이 나타날 것."이라는 의견을 보였습니다.

 

우선 전문가들은 지난 12월 한국은행 기준금리 0.25% 포인트 인상에 대해 금리 인상 자체는 여전히 악재가 맞지만 수요자들의 심리가 고금리에 적응하고 있고, 최종금리가 최고 3.75%에서 멈출 것이라는 전망이 지배적인 만큼 하락폭을 심화시킬 요인은 아니라는 분석을 내놓고 있습니다.

 

이제는 시장 참여자들이 고금리에 적응하고 있으며, 금리 인상이 모든 시장 변수를 집어삼킬 정도의  영향을 주긴 어렵다는 의견들을 제시하였습니다. 지난 한 해는 "금리공포" 국면이었지만 수요자들이 고금리에 적응하고 있으며, 1분기 이후엔 일부 지역에서 거래량이 살아날 것이라는 의견도 눈에 띄었습니다.

 

 

 

특히 1월 30일부터 시행된 특례보금자리론 혜택을 받는 9억 원 이하의 주택 거래량이 살아날 가능성을 더 높게 보았는데요. 2월 한 달간 거래량 추이를 살펴보면서 접근하는 것이 좋을 것으로 보입니다.

 

부동산 시장을 바라보는 부정적 의견

 

 

부정적 의견을 가지고 있는 전문가의 경우는 금리 인상의 끝은 보이지만 금리가 인하되는 시점이 언제인지는 알 수 없기 때문에 매수자들의 부담은 여전하다는 의견을 보이고 있습니다. 터미널레이트가 높아야 3.75% 수준으로 예상은 되지만 올해 경제성장률 전망이 나쁘기 때문에 경기 침체에 따른 매수심리 악화도 무시할 수 없다는 의견도 상당수 있는 것으로 보입니다.

 

또한 정부의 1ㆍ3 대책으로 전국 대다수 지역이 규제지역에서 해제되고 분양 관련규제도 대폭 완화돼 시장 영향에 관심이 쏠리고 있는 상황입니다. 전문가들은 집값 하락세를 급반전시키긴 어렵지만 수도권 핵심 지역의 인기 대단지를 위주로 급매 거래가 활성화하면서 전반적인 거래량 상승은 나타날 수 있다고 보았습니다.

 

다만 이러한 상승은 급매거래에 따른 거래량 상승이지 부동산 시장을 반전시킬만한 거래량은 아니라는 점을 고려하여야 한다는 점을 덧붙였습니다. 또한 대책의 효과도 뚜렷해 보이지 않는다는 의견도 공감할 만한 내용이며, 집값하락폭이 둔해지고 있긴 하지만 2~3주 정도의 추세를 가지고 판단하긴 어려운 것도 사실입니다. 

 

 

23년 2월 어떻게 부동산에 접근해야 할까?

최근 강남 3구의 문의가 늘고 거래도 다소 살아나는 모습을 보여주었으며, 잠실 엘스, 리센츠, 트리지움과 주공 5단지는 저점 매물이 소진된 후 호가가 다시 1~2억 원씩 뒤고 있는 모습을 보여주고 있습니다. 또한 단기 낙폭이 컸던 노도강(노원, 도봉, 강북구)도 규제지역 해제에 따른 대출 규제 완화로 매수세가 살아날 가능성도 존재합니다. 

 

설연휴 이후 본격적으로 열릴 상반기 아파트 분양 시장 전망에 대해서는 가격경쟁력이 최우선으로 고려사항이 되어야 합니다. 이미 지난해 평균 청약 경쟁률은 21년 대비 절반 이하로 떨어지면서 완벽히 실수요자 위주로 재편되었기 때문이죠.

분양은 결국 개별 단지 각각의 분양가가 제일 중요하며, 미분양이 많은 지역에서 분양한다고 무조건 실패하는 것은 아닙니다. 해당 지역의 시세대비 얼마나 저렴한 분양가로 나오는지에 따라 옥석 가리기가 진행될 수 있다는 생각이 들기 때문입니다. 분양가 주변 단지들의 급매, 경공매 가격 등과 비교해 경쟁력이 있어야 완판을 기대할 수 있습니다.

 

분양가 상한제가 유지되는 서울 강남 3구와 용산구로 수요자들의 쏠림 현상이 나타날 수 있다는 전망도 나오고 있습니다. 실거주 의무 폐지가 예고돼 자금조달 환경은 좋아진 반면 여전히 가격은 시세 대비 저렴하게 나오는 장점이 있기 때문인 것으로 보입니다. 

 

강남ㆍ서초의 핵심지역은 평단 분양가 6,000만 원 선이 유지된다면 가격적인 메리트는 충분하다고 생각됩니다. 올해 분양이 예상되는 반포, 청담 등 단지는 여전히 주변 시세가 평당 1억 원인 상황인 것을 고려한다면 말이죠.

 

무주택자들의 내 집 마련 전략에 대해서는 하반기까지 관망세를 유지하면서 관심 단지의 급매나 경매 물건을 노리는 것이 좋아 보입니다. 금리 인상 종료와 대출규제 완화를 기대하면서 하반기 관심 단지 위주로 급매물을 꾸준히 관찰하는 게 필요하며, 금리 하락 반전은 이르면 올해 4분기로 전망되기 때문에 급하게 접근하기보다는 연말 혹은 내년 초까지도 기다려볼 필요도 있습니다.

 

 

 

지금은 오히려 타이밍보다 가격을 더 고려해야 할 시기입니다. 단지마다 이미 저점이라고 판단되는 곳도 있는 반면 아직도 하락이 일어나지 않은 곳도 있기 때문에 급매, 분양, 경매 등 모든 수단을 눈여겨봐야 합니다. 예를 들어, 송파 헬리오시티 같은 경우는 가격이 일정 수준으로 내려가니 수요가 다시 붙고 있는 것으로 보이기 때문에 관심 단지가 저점을 다지는 시기이며, 매입가격의 60% 이상을 자기 자본으로 조달할 수 있다면 매수를 노려볼만하다고 생각합니다.

 

 

주요 내용 정리

☞ 1ㆍ3 규제완화 영향

① 서울 강남, 노도강 거래 증가, 지방은 영향미미.

② 수도권 대단지 위주 급매거래는 늘어날 것.

③ 금리 하락 전까진 큰 영향 없을 수도.

④ 서울 비규제지역 위주 거래증가 기대.

⑤ 뚜렷한 효과 기대 어려우나 대기수요 많은 단지는 유효.

 

☞ 금리인상 영향

① 추가 인상 가능성 남아있기 때문에 집값 하락 가속화 시킬 가능성 존재.

② 인상폭 둔화에 거래량 살아날 있음.

③ 부담 여전히 크지만 정점 신호는 유의미.

④ 수요자들 고금리 적응 마쳤기 때문에 대형 변수는 아닐 것.

⑤ 인상 무무리 단계지만 경기침체 우려는 변수로 남음.

 

☞ 실수요자 전략

① 합리적 가격 신규 분양, 경매 위주로 접근.

② 급매, 분양, 경매시장 매수시기보다는 가격이 중요.

③하반기부터 관심 급매물 주목.

④ 가격 바닥 다지는 시점 지켜봐야 하며, 특례보금자리론 활용.

⑤ 금리 하락 시점부터 자기 자본 60% 이상으로 매수 접근.

 

마치며

지금까지 부동산 시장에 대한 단기전망에 대해 알아보았습니다. 포스팅을 작성하면서도 누가 정답이라고 할 수는 없다는 것을 생각하면서 작성하였습니다. 단기 예측을 통해 방향성을 알아보려고 하였으나, 전문가들도 일치하는 내용으로 전망을 이끌어내지는 못하는 모양새입니다.  결국 실제로 주택을 구매하는 본인 스스로가 공부하고 판단하여 선택하야여 합니다. 그렇기 때문에 많은 공부가 필요하고 다양한 의견을 듣고 스스로 예상하는 연습을 해야 합니다. 

 

택이형도 자산과 관련된 포스팅을 많이 올려드리려고 노력하고 있습니다만, 저의 생각들을 참고는 하시되 결정은 꼭 스스로 공부과 조사를 하신 후 하시기를 추천드립니다. 결과에 대한 책임은 언제나 스스로 져야 하기 때문입니다.

 

100만 원짜리 컴퓨터 하나를 사더라도 컴퓨터의 성능과 가격 조사를 수도 없이 합니다. 하지만 적게는 몇 억, 많게는 수십억에 달하는 부동산을 보면서 공부와 조사를 하지 않는다는 것은 이해할 수 없는 부분일 테니까요. 언제든 여러분들의 소중한 의견을 남겨주시면 겸허하게 받아들인 후 더욱 성장하여 좋은 포스팅으로 찾아뵙겠습니다.

 

 

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