23년 금리인하 전망? 부동산시장의 진짜 문제는 따로 있다!

 

22년 지속되는 금리인상의 여파로 자산시장의 거품이 무너져 내리고 있습니다. 이는 부동산도 피해 갈 수 없었는데요. 주택매매가격은 물론 전ㆍ월세 가격이 두드러진 하락을 보이고 있습니다. 하지만 23년에는 고물가, 고금리가 지속될 것으로 예상되기 때문에 이러한 자산하락 현상은 당분간 지속될 것으로 예상됩니다.

 

 

 

 

설령 금리인하가 빠르게 결정된다고 하더라도 시장에 반영되기까지는 상당한 시간이 걸릴 것이며, 그 기간을 견디지 못하는 가구들이 발생할 수 있는 가능성도 배제해서는 안됩니다. 23년 금리와 부동산 시장에 대한 생각을 공유해 보고 위기를 기회로 만들 수 있는 여러분이 되기를 바라면서 글을 시작하도록 하겠습니다. 

 

22년 제로금리를 시작으로 22년 말 기준 기준금리 3.5%에 도달할 때까지 자산시장은 끊임없이 흔들리는 상황에 직면해 왔는데요. 최근 한국은행에 따르면 물가, 경기, 금융안정을 지켜보면서 2월 기준금리를 조절하겠다는 이야기를 꺼내면서 금리동결에 대한 의지를 우회적으로 나타내었습니다.

 

 

 

하지만 동결에 대한 의지는 22년 상승기 속에서도 이야기했던 것이기 때문에 그대로 믿어서는 안 되는 부분입니다. 아직도 미국의 금리는 계속 오르고 있는 상황이기 때문에 당장 2월은 아닐지라도 한번 이상은 25bp인상은 불가피해 보이며, 당분간은 금리인하를 결정함에 있어 어려움이 따를 것이라는 예상을 할 수 있습니다.

 

금리가 인하되어도 부동산 정상화까지는 시간이 많이 소요될 것입니다. 하지만 고금리, 고물가가 유지된다면 결국 현재의 주택시장 상황 악화는 한동안 지속될 수밖에 없다는 것인데요. 현재의 전ㆍ월세 가격을 통해 발생할 수 있는 문제점은 무엇이 있으며, 주택매매를 하기 위한 시점은 언제가 좋을지에 대한 이야기를 해보도록 하겠습니다.

 

 

전ㆍ월세 가격으로 알아보는 주택시장

전세가격과 월세가격은 어떻게 변화되고 있을까요? 주택시장을 바라보는 지표로 삼기에 좋은 것이 바로 전세와 월세 시장의 동향이라고 할 수 있습니다. 지금 전세와 월세가 어떠한 추이를 보이고 있는지 살펴보면서 주택시장의 방향성을 확인해 보도록 하겠습니다.

 

전세가격의 변화

금리가 상승하게 되면 주택시장은 하락하는 게 시장의 섭리라고 할 수 있습니다. 높은 이자 부담은 주택을 매수하고자 하는 심리를 꺾어버릴 수 있기 때문인데요. 이는 비단 매매에만 국한되는 것은 아닙니다. 금리인상은 전세가격에도 큰 영향을 미칠 수 있는데 매매와 전세는 일정한 간격을 두고 엎치락뒤치락하는 토끼와 거북이의 경주와도 같기 때문입니다.

[아파트값 5차 파동 본문 내용 中]

 

또한 금리인하, 금리인상이 직접적인 영향을 미치는 것은 부정할 수 없으나, 금리 이외에도 자산시장의 거품현상을 함께 고려해야 한다는 것입니다. 특히 전세시장의 경우 계약기간 2년의 텀을 견뎌내야 하는 시간적인 문제가 동반되기 때문에 더 큰 문제를 야기할 수 있다고 생각합니다. 서울 전ㆍ월세가격을 보면서 설명드리도록 하겠습니다.

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잠실에서 선호도가 높은 잠실 엘스를 살펴보겠습니다. 위치도 좋고 학교도 주변에 있기 때문에 상당히 인기가 높은 아파트라는 생각이 듭니다. 잠실 엘스의 전세 호가 데이터를 확인해 보면 지난 6개월 동안 34%가 빠졌다는 것을 알 수 있습니다.

 

잠실엘스 전세 실거래가 현황

 

시간 그래프를 길게 늘여서 살펴보면 전세가 상승률이 완만한 모습을 보이다가 20년 7월 이후 급등하는 모습을 보였습니다. 이는 7월에 임대차 상법이 통과되면서 전세 갱신 기간이 2년에서 4년으로 상향조정 되었기 때문입니다. 거기에 절묘하게도 코로나 버블이 불어서 자산가격이 높아지는 시기가 겹치면서 전세가격이 급등을 하게 된 것이죠. 

 

생각해 보면 2년 치 상승분이 반영되어야 하겠지만 임대차 상법으로 4년 치의 상승분이 반영되었고, 자산버블이 일면서 8년 이상의 상승분이 일시에 반영되었다고 보시는 게 적절한 판단이라고 여겨지는 부분입니다.

 

잠실 엘스의 국민평형인 84㎡의 전세가를 살펴보면 20년 9월만 해도 전세가가 8억대 수준이었습니다. 하지만 위와 같은 복합적인 요소들이 만나면서 21년 11억 8천만 원까지 올라가는 모습을 보였습니다. 11억 8천만 원이라는 가격이 1년 이상 지속되었고, 22년 8월까지 실제 거래된 가격이 12억 원에 달하였습니다.

 

 

 

그런데 불과 반년이 채 안 된 지금 전세가는 6억 6천만 원에 거래가 된 것을 확인할 수 있는데요. 21년 10월에 계약했다는 것은 23년 10월에 전세금을 돌려줘야 한다는 것을 의미하죠. 만약에 23년 10월에도 7억대에 전세가가 맞춰진다고 가정하면 집주인은 5억이라는 돈을 내줘야 하는데 5억이라는 돈이 결코 작은 돈이 아니기 때문에 집주인의 재정이 휘청일 수 있는 가능성이 존재한다는 것입니다.

 

그럼 전세가격이 더 높은 아파트들의 상황은 더 심각할 수 있다는 것인데요. 가격을 조금 높여서 반포 쪽을 한번 살펴보겠습니다.

 

반포 래미안 퍼스티지 전세

 

 

반포 래미안 퍼스티지의 전세가격을 살펴보면 21년 중순부터 22년 8월까지 20억 원정도의 전세가를 형성하고 있습니다. 20년까지 반포 래미안 퍼스티지의 전세가는 11억 수준이었습니다.

 

21년 중순에 20억 원의 전세 계약을 체결하고 23년 중순에 현 전세가 12억 5천에 계약을 맺는다고 가정하면 약 7억 5천만 원이라는 Gap이 발생하게 되죠. 당장 8억 원의 돈을 내줘야 하는데 그럴만한 여력을 갖지 못하는 집들이 많을 수 있다는 것이죠.

 

문제는 이런 아파트가 엄청나게 많다는 것인데요. 이러한 문제는 서울에만 국한되지 않고 전국으로 퍼져있습니다. 언제 터질지 모르는 뇌관과도 같은 모습인 것이죠.

 

레미안 퍼스티지 전세가격 뉴스

 

 

반포에 위치한 전세물건들의 위와 같은 상황은 당분간 지속될 것으로 예상됩니다. 바로 23년 입주 예정인 반포 원베일리로 인한 물량이 증가되기 때문입니다. 또한 23년 4천 세대의 추가물량이 계속된다고 하는데요. 세부내용은 영상을 참고해 보시면 좋을 것 같습니다.

 

반포 전세값 하락 현실화

 

 

그럼 이러한 문제는 언제까지 지속될까를 생각해 보아야 하는데요. 21년 중순에 계약한 전세는 2년 중순에 만료가 시작됩니다. 그렇다면 적어도 재계약이 진행되는 기간인 2년은 이러한 상황들이 반복될 수밖에 없다는 것을 의미합니다. 결국 이러한 문제는 사회적으로 심각한 문제로 대두될 수 있다는 것이죠. 

 

집주인도 당연히 전세금을 내주고 싶을 겁니다. 하지만 전세금을 내줄 수 있는 마땅한 방법이 없습니다. 상황이 이렇게까지 변화할 것이라는 것을 예상한 사람은 많지 않기 때문이죠. 결국 전세금을 내어주기 위해서는 해당 시점의 시세로 본인의 의지와 관계없이 집을 처분해야 하는 최악의 상황까지도 발생할 수 있다는 것을 의미하는 것이죠. 

 

그렇다면 이번엔 세입자 입장에서 생각해 보겠습니다. 과연 세입자는 현금 12억이 있어서 전세를 들어왔을까요? 80% 이상의 가구가 전세자금대출을 끼고 들어왔을 거라는 생각이 드는데요. 전세가가 낮아졌음에도 집을 빼지 못하는 상황이 발생하고 전세자금대출이 물리고 물려서 최악의 상황으로 치닫게 될 수 있다는 것을 알고 계셔야 합니다. 

 

▼ 부동산의 흐름을 알고 싶다면?

부동산시장은 흐름을 읽어야 한다.(23년 부동산 전망 및 가이드)

 

 

월세가격의 변화

최근 금리가 가파르게 오르면서 "이자를 내고 전세를 사느니 월세를 살겠다."는 월세 선호 현상이 강하게 일어났습니다.

하지만 최근 월세가격을 살펴보면 전세와 마찬가지로 월세가 하락현상이 일어나고 있는 것을 확인하실 수 있습니다.

 

 

 

21년 중순 이후 래미안 퍼스티지의 월세는 550 ~ 600만 원 선이었습니다. 현재는 약 27%가 하락한 390 ~ 440만 원 선을 유지하고 있습니다. 앞서 살펴본 바와 같이 서울의 전세가격은 34%가량 하락하였으나, 월세가격은 30% 하락률을 보이면서 비슷한 수준의 하락이 진행되었다고 생각이 되는데요.

 

왜 이러한 현상이 발생하는 것일까요? 물가는 계속 오르는데 월급은 따라가질 못하고, 이자는 계속 오르게 되면서 사람들의 호주머니가 말라가는 현상이 발생하고 있습니다. 전체적인 자산가격이 하락하는 시점에서 주머니 사정이 함께 말라가면서 높은 월세를 감당할 수 있는 사람들이 줄어들게 된 것이죠. 또한 전세가격의 하락으로 다시 전세 선호 현상이 강하게 나타나고 있다는 것도 월세가 하락할 수밖에 없는 상황을 만들어 가고 있는 것입니다.

 

전ㆍ월세를 구분하지 않고 부동산 시장 자체가 당분간은 침체상태를 유지할 수밖에 없을 것 같은데요. 

이러한 하락장 속에서 대부분의 사람들이 어떤 생각을 했을지, 어떻게 대응해 왔는지를 알아보아야 상승전환에 대한 예상을 할 수 있습니다. 다음 챕터에서는 침체기에 타격을 받을 지역은 어디인지?, 언제 부동산 시장에 접근하면 좋을지에 대한 이야기를 나누어 보시죠!

 

 

침체기에 타격을 받을 지역은 정해져 있다.

주택시장 침체기에 잘 대응하였을까?

22년 7월까지는 전세가격이 상승전환할 것이라고 믿었던 사람들이 많았다는 생각이 듭니다. 전세가격이 올라가면 다시 매매가를 밀어낼 것이기 때문에 매매가격 역시 상승전환할 수 있을 것이라는 기대감이 있었죠. 그러한 기대감이 반영되면서 호가가 내려가지 않고 "팔리면 좋고 안 팔리면 말고."식의 매매가 많았던 것으로 보입니다.

 

불과 1~2달 뒤인 8월부터는 시장이 어떻게 변했나요?

매매는 물론 전세대란까지 겹치면서 이제야 사람들의 마음이 급해지기 시작했던 것입니다. 물론 대출규제로 자금을 구하기가 어려웠던 분들도 계셨을 수 있겠지만 이미 높아진 대출금리를 감수하면서 까지 풀대출을 끼고 집을 매수하려는 사람은 없었을 겁니다. 이러한 여러 가지 복합적인 상황이 절묘하게 맞물려 최고 실거래가 대비 50% 하락한 아파트들이 등장하고 있는 것이죠. 누군가에게는 위기가, 누군가에게는 기회가 왔다고 생각하기에 충분한 시장상황이 되었습니다. 그렇다면 상황이 가장 안 좋은 지역을 타깃으로 삼는다면 우리는 충분히 기회를 만들어 갈 수 있다는 생각을 할 수 있는 것이죠. 

 

 

23년 가장 안좋은 지역은 대구와 인천이다?

이번 폭락장은 대구와 인천에서 시작되었다고 볼 수 있으면 2023년에도 역시 가장 안 좋을 곳도 대구와 인천을 들 수 있습니다. 이유는 바로 입주물량 때문입니다. 도별 23년 입주물량을 한번 살펴보시죠.

 

2023년 도별 입주물량

 

 

인천과 대구, 충남 지역의 입주물량이 과잉상태인 것을 확인할 수 있습니다.  특히 인천지역의 23년 입주물량은 48,070으로 가장 높은 수준을 보여주고 있습니다. 

 

인천지역을 연도별로 살펴보면 22년부터 입주물량이 급격하게 증가된 것을 볼 수 있습니다. 22년 전에는 평균 1만 5천 세대가 입주하던 것이 22년에 접어들면서 4만 채 이상이 공급되고 있습니다.

 

 

인천지역 입주량과 전세가 변동율

 

 

지금도 인천의 전세가격이 2억 밑으로 떨어지면서 손사래를 치시는 분들이 계시는데요. 23년에 4만 8천 채, 24년에 2만 5천 채가 공급될 예정이며, 25년에도 입주 물량이 계속 기다리고 있는 것을 확인할 수 있습니다.  그럼 대구지역을 한번 볼까요?

 

대구지역 입주량 및 수요량

 

 

22년 들어 대구 전세가격이 좀 떨어지기는 했지만 엄청나게 하락했다의 느낌은 아니었습니다. 하지만 대구는 22년 하반기부터 본격적으로 떨어지기 시작했고, 어쩌면 23년 올해가 가장 큰 폭으로 하락하는 시점일 것이라는 생각이 들 정도입니다. 올해만 3만 8천 세대가 추가로 공급되고, 24년과 25년에도 지속적으로 입주물량이 들어오게 될 것으로 보이는데요. 지금까지 인천의 하락률이 최고를 찍었다고 한다면 대구의 경우는 더 큰 하락률을 기록할 것이라고 예상할 수 있습니다.

 

 

 

충남(대전)의 경우에도 전세가 하락률이 가파르다고 생각하실 수 있겠습니다만, 대전의 경우는 세종과 묶어서 보게 되면 상황이 좀 다르다는 것을 알 수 있는데요.

 

충남지역 입주량 및 수요량

 

 

23년을 보면 대전의 입주물량이 많기 때문에 이게 당연히 세종까지 영향을 미쳤을 거라고 판단됩니다. 하지만 세종의 경우는 입주물량이 거의 없기 때문에 가장 먼저 가격을 회복할 수 있는 가능성이 존재한다는 것입니다. 세종이 가격 거품이 가장 먼저 빠지기 시작했을 뿐만 아니라 정황상 대구나 인천보다 상황이 훨씬 좋을 수밖에 없다는 이야기를 드리고 싶습니다.

 

마치며

결국 24년 하반기 ~ 25년 사이에는 아파트를 매수할 기회가 반드시 찾아올 것이라고 생각해 볼 수 있습니다.  지금 미국의 경기침체에 대한 이야기가 많이 나오고 있는데 미국이 경기침체가 오게 되면 한국은 미국보다 더 빠르게 경기침체가 올 것은 분명하기 때문에 기회는 더욱 빨리 찾아올 수도 있을 것입니다. 왜냐하면 그만큼 거품이 더 빠르게 빠질 가능성이 높기 때문인데요. 2008년 미국 서브프라임 사태가 터지면서 한국까지 크게 영향을 미쳤던 것처럼 미국의 경기침체는 다시 한번 한국에 큰 영향을 미치게 될 것이기 때문입니다. 

 

내가 열심히 사는 것도 중요하지만 나를 둘러싸고 있는 환경의 변화가 어떻게 변화되고 있는지에 대한 포인트를 정확히 짚어낼 수 있는 능력이 중요하다는 것을 꼭 인지하고 계셔야 합니다. 혹시라도 이런 위기가 찾아온다면 그 위기를 여러분들의 기회로 만드는 것이 정말 중요하다고 생각하기 때문이죠.

 

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