노후계획도시 정비 및 지원특별법 해당지역 확인 및 투자포인트! (재건축, 리모델링 투자시장 열리나?)

 

23.2.7일 발표된 노후계획도시 정비 및 지원특별법에 대한 관심이 많으신 것으로 보이는데요. 아무래도 금리인하 조짐과 연착륙의 기대가 커지면서 자금이 돌 수 있는 여건이 만들어질 수 있다는 기대감이 커져가는 것 같습니다. 노후계획도시 정비 및 지원특별법은 1기 신도시를 중심으로 전국의 약 49곳의 노후계획도시를 재건축 or 리모델링의 의미를 담고 있는 만큼 투자로서의 의미도 클 것으로 보입니다. 노후계획도시로 해당되는 49곳의 도시를 알아보고, 재건축 & 리모델링이 원활하게 가능할 것인지에 대한 생각을 정리해 보도록 하겠습니다.

 

 

 

노후계획도시 정비 및 지원특별법에 해당하는 지역은 어디일까?

23.2.7일 정부는 노후계획도시 정비 및 지원특별법을 발표하였습니다.  발표된 내용을 요약해 보면 1기 신도시처럼 택지조성사업 완료 후 20년 이상 경과한 100만㎡ 이상의 택지에 대해 『특별정비구역』을 지정하여, 안전진단 면제, 용적률 완화 등의 특례를 적용한다는 내용입니다.

 

특별정비구역으로 선정되면 재건축 안전진단, 용적률 규제 완화, 입지규제 최소지역 지정, 리모델링 세대수 증가 허용 등의 특례와 지원을 받을 수 있습니다. 자세한 내용은 전 포스팅을 참고부탁드립니다.

노후계획도시 정비 및 지원특별법 1분 정리(분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 재개발ㆍ재건축 가능할

 

노후계획도시 정비 및 지원특별법은 1기 신도시의 재건축 및 리모델링 모두에 호재로 작용할 거능성이 높으며, 1기 신도시뿐만 아니라 노후계획도시 기준에 개포ㆍ목동ㆍ수서ㆍ해운대 등이 포함될 가능성이 있다고 언급드렸는데요.

 

국토부의 발표 내용이 노후화된 1기 신도시가 중심이 되는 것은 맞지만 지역 간의 역차별을 방지하고자 노후계획도시를 전국적으로 확대하겠다는 것을 함께 발표한 바 있습니다.

 

 

 

1기 신도시는 물론, 수도권의 택지지구와 지방 거점도시, 그리고 서울에서 거주선호도가 높은 개포ㆍ고덕ㆍ수서ㆍ중계 등이 포함된 노후계획도시 49곳이 발표되었습니다.

 

노후계획도시 49지역

 

발표된 지역을 정리해보면 

 

ㆍ 경기도 11 지역

   - 1기 신도시 5지역 : 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동

   - 그 외 지역 6지역 : 안양포일, 광명철산, 광명하안, 고양화정, 수원영통, 고양능곡

 

ㆍ서울 8지역

   - 개포, 신내, 고덕, 상계, 중계, 목동, 수서, 중계 2

 

ㆍ인천 3 지역

   - 구월, 연수, 계산

 

ㆍ수도권 외 27 지역

   - 부산해운대, 대전둔산, 광주상무, 강원원주구곡, 충북청주용암 등

 

노후계획도시에 해당하는 49 지역을 확인해 보았습니다. 다만, 노후계획도시 기준에 해당하여 49 지역에 포함되었다고 하더라도 당장 재건축과 리모델링이 일어나는 것은 결코 아닙니다.

해당지역의 주민들이 재건축, 리모델링에 대한 의지가 반영되어야 하며, 지자체 또한 부지런히 움직여서 특별정비구역으로 지정을 받은 후 정해진 수순대로 욺직여야하기 때문입니다. 아무리 빠르게 움직인다고 하더라도 물리적인 시간이 소요될 수밖에 없습니다.

 

 

노후계획도시 투자포인트!

 

통합 정비사업 예시

 

특별정비구역으로 선정되면 『재건축 안전진단, 용적률 규제 완화』라는 큰 혜택을 누릴 수 있습니다. 하지만 이러한 혜택이 주어진다고 하더라도 해당시점의 부동산 경기와 정책에 따라 변경될 수 있다는 것은 유의해야 할 점입니다. 현재는 특별법으로 시행된다고 하더라도 차기 정부 혹은 차차기 정부가 어떻게 구성하여 나갈지에 대해서는 현재로서는 알방법이 없기 때문입니다. 뿐만 아니라 진행시점에 부동산 경기가 어떨지, 주민들이 받아들이는 인식이 어떨지는 알 수가 없는 부분이기 때문에 시점에 따라 많이 달라질 수 있다는 것을 알고 계셔야 합니다. 

 

 

 

일반 분양을 적절히 넣어서 사업성의 나와야 함은 물론 기부 채납은 어떻게, 얼마나 할 것이며 용적률 상향 또한 모든 단지에 최대치로 적용될 수 없기 때문에 협의되는 과정이 상당히 오래 걸릴 수 있다는 점도 변수로 작용할 수 있습니다.

최근 급격한 물가상승으로 인하여 인테리어와 건설 관련 비용이 기하급수적으로 증가하여 왔기 때문에 주민들의 재건축 분담금에 대한 부담 또한 크게 늘어날 수 있습니다.

 

현재도 주변을 살펴보면 재건축 논의가 상당수 진전되었으나, 장기간 소요될 재건축 과정이 어렵다는 판단으로 현재 리모델링을 진행 중인 주요 단지가 여럿 있습니다. 현재 진행 중인 리모델링 사업도 정부의 노후계획도시 특별법으로 혼선을 가져올 여지도 존재합니다. 이유는 리모델링을 하여도 기본골조가 변경되지 않는 이상 재건축을 능가하기에는 한계가 있기 때문입니다. 그로 인해 본격적인 공정 중인 상황이 아니라면 대다수가 재건축으로 선회할 가능성이 존재한다는 것이죠.

 

만약 재건축이나 리모델링을 투자로 생각하고 접근하기 위해 해당 포스팅을 읽고 계신다면, 신중하게 접근하시는 것을 권해드립니다. 아무래도 재건축과 리모델링은 장기적으로 바로 보고 접근해야 하는 투자이기 때문입니다. 부동산 하락기가 지속되고 있는 지금 시점에 급하게 매수를 고민할 필요는 없다는 것입니다.

 

2~3주 전부터 조금씩 매매가 진행되고 있다는 뉴스를 접하긴 하지만 아직은 확고한 매수자 우위시장이기 때문에 투자측면에서 접근하실 생각이시라면 한번 더 고민 후 진행하시기 바랍니다. 물론 실거주를 생각하시는 분들이시라면 완전히 다른 이야기가 될 테 지만요.

 

마치며

지금까지 노후계획도시 정비 및 지원특별법에 대한 내용 및 노후계획도시에 해당하는 49개의 지역에 대해 살펴보았습니다. 누군가는 이번 특별법을 기회라고 생각할 수 있겠다는 생각이 드는데요. 다시 한번 말씀드리지만 아무리 좋은 조건의 투자처를 발견하였더라도 현재의 상황은 물론 미래에 발생할 수 있는 변수까지 고려하여야 하기 때문에 무리해서 투자하기보다는 안정적인 투자를 하여야 한다고 생각합니다.

 

그렇기 때문에 급하게 시장에 접근하기보다는 초반의 시장 상황과 23년도 금리변화를 지켜본 후 접근하시는 것이 좋을 것으로 생각되는데요. 좋은 정보는 많이 알 수 있으나, 내가 하는 선택은 항상 신중해야 한다는 점을 인식하고 현명한 선택을 하시기 바랍니다.

 

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