부동산 규제와 금리인하가 집값에 미치는 영향은? (아파트 하락의 끝은 어디? 가격 언제 오를까?)

 

최근 부동산 규제해제가 진행되면서 앞으로 아파트 가격이 어떻게 변화될지 궁금해하시는 분들이 많을 것으로 생각되는데요. 규제라는 것이 부동산 시장상황에 따라 강화되기도, 해제되기도 하는 부분이라서 단기간의 가격보다는 장기간의 가격 변화에 대해 집중해야 할 때라고 생각합니다. 그럼 과거의 정권별 부동산 대책 및 가격추이변화에 대해 알아보고, 앞으로의 가격은 어떻게 변화할지 예상해 보는 시간을 갖도록 해보시죠!

부동산 규제가 집값에 미치는 영향은?

 

 

 

정권별 부동산 대책 및 가격추이 변화

 

 

▶ 케이스실러와 서울아파트 가격지수(정권별 부동산 대책)

정권별 주택가격 변화 추이

 

 

위 표는 미국의 주택가격지표가 되는 케이스실러지수와 서울 아파트 가격지수를 연도별로 비교해 놓은 장표입니다. 또한 정권별 부동산 대책이 부동산 가격에 어느 정도 영향을 줄 수 있는지 알아보기 위해 규제내용을 시계열로 나열해 보았습니다. 겹쳐놓은 표에서 어떤 특징을 찾아볼 수 있을까요?

먼저 케이스실러 지수를 살펴보면 리먼사태 등 굵직한 이슈가 있던 해를 제외하고는 지속적으로 상승하는 모습을 확인할 수 있습니다. 서울 아파트 지수도 비슷한 모습을 보이고 있는데요. 정권과 정책에 상관없이 장기적인 지평선으로 접근하면 가격은 계속 오르는 모습을 보이고 있죠.

그렇다면 정권별 규제완화 정책만 있었을까요? 각 정권별 부동산 대책을 한번 살펴보시죠.

ㆍ 노무현 정부 - 투기수요 억제, 주택시장 안정화
ㆍ 이명박 정부 - 시장활성화, 전세시장 안정화
ㆍ 박근혜 정부 - 부동산 투자자산화 정책
ㆍ 문재인 정부 - 부동산 시장안정화, 건전한 거래질서 확립
ㆍ 윤석열 정부 - 대출규제 정상화 등 주택금융제도 개선

 

노무현 정부에서는 『서민주의에 의거하여 강력 규제』를 모토로 투기수요 억제와 주택시장 안정화에 힘썼습니다.

이명박 정부에서는 리먼사태 이후 침체된 경기를 살리기 위해 『주택시장 부양을 위한 규제완화』를 모토로 인위적인 부동산 경기부양을 위한 대대적인 투자를 진행하였습니다.

박근혜 정부는 어땠을까요? 『경기부양』의 필요성이 점차 커지면서 부동산 시장 부양책이 경기 부양책으로 활용된 대표적인 사례가 되었습니다. 부동산을 자동차와 같은 재화가 아닌 투자자산으로 인식시키려는 노력이 더해졌습니다.
그 결과 집값 상승은 우상향 곡선을 그리며 올라가게 되었죠.

문재인 정부가 들어선 후에나 『부동산 시장 안정화와 건전한 거래질서 확립』이라는 모토로 부동산 규제가 강화되기 시작하였습니다. 하지만 이러한 규제 속에서도 수도권 주택가격을 중심으로 가파른 상승세를 이어가는 모습을 보여주었죠.

부동산 가격에 따라 정책이 결정되는 아이러니한 모습을 보이고 있는 것을 확인할 수 있습니다. 20년 코로나 이후 유동성이 많이 풀리면서 자산가격이 급등하는 현상이 발생하였고, 유동성을 거둬드리는 과정에서 자산의 가격이 급격하게 하락하고 있습니다. 물론 주택가격도 이에 맞춰 하락 중인 모습을 보여주고 있습니다.

 

▼ 23년도 부동산 규제 해제 내용이 궁금하시다면?

주택시장 연착륙을 위한 규제 대폭 해제!(강남3구, 용산 외 규제지역 해제)

 

윤석열 정부에서는 어떤 스탠스를 취할까요? 당연하게도 부동산 규제 해제를 위한 정책들이 나올 것이라는 것은 어린아이도 알 수 있을 정도가 되었죠.

부동산 규제가 완화되었으니, 부동산 가격하락은 이제 멈출 수 있을까요? 아니면 금리가 하락하는 순간이 도래되면 부동산 가격은 상승세로 전환될 수 있을까요? 물론 규제와 금리의 중요성을 부인하지는 않습니다. 하지만 부동산이란 심리적인 작용이 크게 작용하는 분야이기 때문에 단편적인 접근으로는 정답에 도달할 수 없다는 것이 개인적인 생각입니다.

 

노벨경제학상 수상자이면서 칼 케이스 웰즐리대 교수와 함께 케이스실러 주택가격지수를 만든 로버트 실러 예일대 교수는 "미국의 집값 폭등은 심리의 문제이며, 저금리만으로는 설명이 안된다"라고 하였는데요. 이렇듯 심리적 전환점에 도달하여야 부동산 시장에 반전을 노릴 수 있을 것이며, 부동산 정책은 심리 전환의 기준이 되어줄 잣대에 불과하다는 것입니다.

만약 위에서 언급하였던 케이스실러지수와 서울아파트가격지수에 화폐 구매력의 변화를 겹치면 어떻게 될까요? 화폐구매력은 지속적으로 낮아질 것이고 자산의 가치는 계속 높아질 것은 확실합니다. 그게 부동산이든, 주식이든 상관하지 않고 말입니다. 자산을 모으는 것에 고민하지 말아야 할 이유이기도 하며, 지금이 저점이라는 판단이 선다면 바로 매수를 해야 하는 이유이기도 하죠.

 

 

23년 이후 집값은 어떻게 될까?

앞서 자산의 가치와 화폐 구매력을 통해 장기적 시선의 부동산 가격에 대해 알아보았습니다. 그럼에도 우리가 관심을 갖는 것은 단기적인 집값의 움직임일 것이라고 생각하는데요. 23년 이후의 집값은 어떻게 될 것인지 예상해 보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

23년도 이후의 집값의 변화를 예상하기 위해서는 다양한 변수들을 생각해 보아야 할 필요가 있습니다. 부동산 가격을 결정짓는 요인으로는 ① 인구의 변화, ② 수요와 공급(입주물량), ③ 매매와 전월세 거래량, ④ 금리의 변화, ⑤ 대출 규제의 영향을 생각해 볼 수 있습니다. 이러한 요인을 토대로 본인의 의견을 더해 집값을 예상해 보는 것이 최선의 방법인 듯합니다.

 

1. 인구감소와 1인 가구의 증가

▶ 연도별 인구 변화추이

연도별 인구추이

 

 

인구수를 살펴보면 2020년을 정점으로 우하향한 모습을 보여주고 있습니다. 21년은 20년에 비해 약 9만 명의 인구가 감소한 것으로 나타났는데요. 더욱더 놀라운 점은 21년 이후 인구수 감소추이입니다.

2035년에는 21년 대비 약 100만 명이 감소할 것으로 예상되고 있으며, 부동산 하락론자들이 앞으로 빈집이 넘쳐날 것이기 때문에 부동산가격은 하락할 것이라는 의견을 내기에 충분한 근거자료가 될 수 있을 듯합니다.

 

 

 

▶ 연도별 1인 가구 변화추이

연도별 1인가구 추이

 

 

 

하지만 여기에는 한 가지 오류가 있습니다. 절대 인구수는 감소하는 것은 부정할 수 없는 사실이지만 1인가구수의 증가 또한 지속 증가하는 모습을 보여주고 있기 때문에 가구수의 변화는 35년까지 큰 변화가 없을 것으로 예상되기 때문입니다.

결국 소형평수 위주로 개편될 것이라는 예상을 할 수 있는 부분이나, 빈집이 넘쳐날 것이라는 것은 아직까지는 동의하기 어려운 부분인 것 같습니다.

 

 

2. 수요와 공급(입주물량)

연도별 입주량

 

입주물량이 많으면 집값하락에 영향을 준다고 알려져 있습니다. 하지만 22년 10월까지 예년 대비 입주물량은 적은데 집값, 전셋값 모두 하락하였죠. 금리가 치솟으니 공급이 적었음에도 불구하고 가격이 하방압력을 받게 되었던 것이죠. 만약 금리가 기존처럼 안정적인 모습을 보였다면 집값과 전셋값은 영향을 덜 받았을 것입니다.

또한 18년도의 물량이 예년대비 확연하게 높은 것을 확인할 수 있습니다. 하지만 해당 시기에는 아파트 가격과 전월세가격이 모두 급등하였습니다. 충분한 입주물량이 있었음에도 불구하고 가격이 높아진 이유는 무엇일까요?

충분한 공급이 있었음에도 부동산 가격이 상승했던 이유에 대해서 생각해 볼 필요가 있습니다만, 한 개의 변수가 아닌 복합적인 변수로 인한 가격증감이라는 것은 다음 내용에서도 확인할 수 있습니다.

 

▼ 부동산 상승? 하락? 부동산시장의 흐름이 궁금하다면 클릭!

부동산시장은 흐름을 읽어야 한다.(23년 부동산 전망 및 가이드)

 

 

3. 매매와 전월세 거래량

 

아파트 매매량과 전월세 거래량

 

 

부동산 가격을 결정하는 요인으로는 수요와 공급을 빼놓을 수 없습니다. 물론 큰 틀 안에서의 수요와 공급은 앞서 말씀드린 인구감소와 1인 가구의 증가와 깊은 상관관계를 갖기 때문에 당분간은 변화하지 않고 현 상태를 유지할 것으로 생각이 되는데요. 다만 아파트를 자산의 관점으로 접근한다면 수요와 공급을 무시하고 한쪽으로 치우쳐질 수 있다는 것은 인지하고 계셔야 합니다.

 

 

자산을 대하는 사람들의 태도를 살펴보면 가격이 오를 것 같으면 수요는 급증하고, 가격이 내릴 것 같으면 수요는 급감하는 모습은 수십 년간 보여왔다는 것을 알려주기 때문이죠. 이러한 변동성은 미국의 헤드라인 CPI와 한국의 물가지수에 렌트비가 들어가지 않는 이유이기도 합니다.

최근 10년간의 아파트 거래량과 전월세 거래량을 살펴보면 서로 상반된 모습을 보이고 있는 것을 확인할 수 있습니다. 매매 거래량이 급격하게 하락하는 모습과는 다르게 전월세 거래량은 20년 수준으로 돌아온 것을 볼 수 있는데요. 이러한 매매량의 위축이 발생하면 항상 부동산 규제완화 정책에 반영되어 왔습니다. 물론 23년에도 어김없이 부동산 규제완화정책이 시행되었으며, 매매가격 하락폭을 줄여가고 있는 모습을 보여주고 있습니다.

결국 하락폭이 줄고 어느 순간 상승전환이 진행되면, 그 Gap에 맞추어 전월세 가격도 변화하게 될 것을 의미합니다. 집값과 전셋값은 토끼와 거북이의 경주에 비유하곤 합니다. 토끼는 집값이며, 거북이는 전셋값이라고 부르죠. 토끼가 뜀박질하다가 지치면 거북이가 따라붙고, 거북이가 접근하면 다시 토끼가 껑충 뛰어 저만큼 앞서 가게 된다는 뜻을 담고 있습니다. "일정한 간격을 유지하며 끝없이 펼치는 경주와도 같다."라는 글귀가 와닿네요. [아파트값 5차 파동 본문 내용 中]

 

 

4. 금리 인하 시점

한국은행 기준금리 변동

 

 

 

현 한국의 기준금리는 3.5%입니다. 미국의 기준금리와 일정격차를 유지하기 위해 발 빠르게 움직인 결과로 1% p의 Gap을 유지할 수 있었죠. 지속적인 금리 상승으로 대출금리가 높아져왔기 때문에 이를 감당할 수 없는 매물들로 인해 부동산 가격이 장기적 우하향 추세를 보일 것이라고 합니다. 이는 반은 맞고 반은 틀린 결론입니다.

과거 2005년 ~ 2008년의 금리를 확인해 보면 3.5~5.0%까지 치솟았던 것을 알 수 있습니다. 또한 그 당시의 주택가격을 보면 높은 금리에도 불구하고 상승하는 모습을 보이고 있습니다. 이는 무엇을 뜻하는 것일까요?

 

금리와 주택가격

 

금리가 부동산가격과 직접적인 연관은 있는 것은 부정할 수 없는 사실입니다만, 금리가 오른다고 무조건 집값하락과 연결되지 않는다는 것을 의미합니다. 물론 저 당시 금리가 낮았다면 부동산 가격은 더 치솟았을지도 모를 일입니다만, 현재의 금리가 높게 유지되고 있다고 하여 무조건적으로 집값이 하락한다는 흑백논리는 더 이상 맞지 않는다는 것을 의미합니다.

 

결국 시대상과 정책 및 금리, 그리고 기대심리의 4박자가 어우러져 집값을 결정하는 것이지 특정 변수에 의해 좌지우지되지 않는다는 것입니다. 그래도 금리가 변수의 하나로 작용할 것이기 때문에 금리 인하의 영향은 긍정적인 효과로 나타날 수 있습니다.

 

 

 

5. 대출 및 규제

부동산 대출과 규제는 부동산 가격에 즉각적으로 대응하는 편입니다. 정권별 주택가격과 부동산 대책으로 이미 확인할 수 있었던 사항이었죠. 이번 부동산 대책과 대출규제 해제는 부동산 가격을 상승전환 시키지는 못하겠지만 긍정적인 방향으로 작용할 것은 분명해 보입니다. 결국 시간이 좀 더 필요하다는 것인데요. 윤석열정부의 부동산 대책은 "문재인 정부가 박아놓은 부동산 규제 대못을 다 뽑는 것이다."라는 말이 있기까지 하니 조금 더 시간을 두고 지켜봐야 할 시점이네요.

 

마치며

결국 앞서 말씀드렸듯이 부동산이 반등하기 위해서는 『심리적 전환점』이 가장 중요합니다. 그 외의 변수들도 하나같이 중요하지만 독립적으로 작용하기보다는 서로 복합적으로 작용할 때 상승 혹은 하방 압력을 강하게 받을 것으로 보입니다. 결국 수요와 공급 곡선을 그어놓고 그래프의 높낮이에 따라 수요와 공급의 부족여부를 따지거나, 금리에 집중하여 무조건적으로 추종하는 시대는 지났다는 것을 의미합니다.

가장 효율적으로 접근하기 위해서는 내가 감내할 수 있는 범위에서 예측하고 그 예측된 가격에 도달하였다면 과감하게 매수를 할 수 있는 심장을 가져야 합니다. 부동산 전문가라는 사람들의 예측도 매번 틀리곤 합니다. 결국 여러 가지 변수가 조합되면 어느 방향으로 방향성을 잡을지 예측하기 굉장히 어렵다는 것이죠. 정말 예측이 가능하다면, 부동산 투자는 이미 주식투자와 같이 높은 접근성을 가졌을 것입니다.

한 가지 명확한 사실은 "누구나 살고 싶어 하는 곳은 언제나 비싸다."라는 것입니다. 예측하지 말고 자산의 힘을 믿어보는 것은 어떨까요?

 

 

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