스트레스 DSR 2단계 9월 1일로 연기? 스트레스 DSR 2단계 적용 후 달라지는 점은?

올해 하반기에는 스트레스 DSR 2단계가 적용됩니다. 7월 1일 자로 적용되기로 했던 스트레스 DSR 2단계가 2달 연기되었는데요. 이를 통해 가계 대출이 늘어날 것이라는 걱정과 낮은 금리로 대출한도를 최대한 받을 수 있는 마지막 기회라는 기대가 뒤섞여 있는 상황입니다. 스트레스 DSR 2단계로 변화되는 대출한도와 금리를 정리해 드리겠습니다.

 

스트레스 DSR?

스트레스 DSR은 부채 증가를 방지하기 위해 앞으로 금리가 오를 가능성이 있는 경우 가산금리를 미리 적용하여 금리를 높이는 것을 의미합니다. 금리를 인위적으로 높임으로써 DSR 기준에 직접적인 영향을 미치는 것입니다.

 

그렇다면 가산금리를 높게 적용하는 것이 왜 DSR에 영향을 미치게 되는 것일까요? DSR은 개인이 1년간 갚아야 하는 모든 종류의 부채 원리금을 연 소득으로 나눈 것을 의미하는데, 가산금리가 더해져 금리가 높아지면 원리금 상환액이 높아지기 때문에 대출한도가 적어지게 됩니다.

 

따라서 스트레스 DSR 2단계가 적용되게 되면 대출한도는 적어지고, 금리는 높아지는 이중고에 시달릴 수 있기 때문에 2단계 시행 전 대출이 몰릴 것이라는 예상을 해볼 수 있으며, 이를 마지막 기회라고 생각하고 접근하는 분들이 생겨날 것입니다.

 

 

 

스트레스 DSR 2단계로 달라지는 점은?

스트레스 DSR 2단계가 적용되면 가산금리 적용대상과 금리 적용 방식이 변경됩니다. 이 두 가지 내용이 달라짐으로써 대출한도가 감소하고 부담하여야 하는 금리가 높아지게 됩니다.

 

가산 금리 적용대상 확대

스트레스 DSR 1단계에서는 가산금리 적용 대상이 은행권 주택 담보대출까지였으나, 스트레스 DSR 2단계가 적용되면 은행권 신용대출과 2 금융권 주택 담보대출까지 적용됩니다.

 

 ㆍ스트레스 DSR 1단계 : 은행권 주택담보대출

 ㆍ스트레스 DSR 2단계 : 은행권 주택담보대출  + 은행권 신용대출, 2 금융권 주택담보대출

 

금리 적용방식 변경

스트레스 금리 적용 비율이 1단계 25%에서 2단계 50%로 25% 증가됩니다.적용해야 하는 스트레스 금리가 1%인 경우에는 1단계일 때, 0.25% 금리를 가산하였으나, 2단계 적용부터는 0.5%를 적용하여 DSR을 계산하게 됩니다.

 

 ㆍ스트레스 DSR 1단계 : 25%

 ㆍ스트레스 DSR 2단계 : 50%

 

스트레스 DSR이 1단계부터 3단계까지 변화되는 과정을 살펴보면 다음과 같습니다. 다른 대출이 없이 연봉이 5천만 원인 경우 40년 만기 원리금 균등상환 주택 담보대출을 받는 경우 1단계 은행금리 4%에 스트레스 가산금리 0.38% p가 적용되어 4.38%이지만 2단계에는 0.75p, 3단계는 +1.5% p가 높아집니다.

 

혼합형이나 주거형으로 가는 경우에는 변동형 보다 더 높은 이율을 적용받게 되는데요. 각 대출별, 단계별로 살펴보면 다음과 같습니다.

구분	1단계	2단계	3단계
변동형	은행금리 4.0%+가산 0.38% 3억 7,700만원	+0.75p 3억 5,700만원	+1.5p 3억 2,300만원
혼합형 (5년 고정 이후 변동)	+0.23p 3억 8,500만원	+0.45p 3억 7,300만원	+0.9p 3억 5,000만원
주거형 (5년 주기 고정)	+0.11p 3억 9,200만원	+0.23p 3억 8,500만원	+0.45p 3억 7,300만원

※ 위 결과는 시중은행 시뮬레이션 결과를 토대로 작성

 

 

위에서 살펴본바와 같이 스트레스 DSR 단계가 높아질수록 대출가능한도는 낮아지며, 금리는 높아지므로 스트레스 DSR 3단계가 적용되는 2025년 하반기부터는 부담으로 작용하기 충분해 보입니다.

 

 

스트레스 DSR 적용시점

스트레스 DSR 2단계 적용은 기존 7월 1일에서 9월 1일로 변경되었습니다. 서민과 자영업자의 어려움을 해소하기 위해 부동산의 급등락을 방지하고 안정적인 우상향을 위해 적용시점을 두 달 늦췄습니다. 이로 인해 지방 부동산 시장의 자금경색을 일시적으로 막는 효과를 가져올 수 있으며, 수도권의 집값 상승을 높이는 역할을 하기도 할 것입니다.

 

3단계의 시행도 2025년 1월에서 2025년 7월로 변경되었습니다.

구분		1단계	2단계	3단계
시행시기		(기존) '24.2월 ~ 24.6월 (변경) '24.2월 ~ 24.8월	(기존) '24.7월 (변경) '24.9월	(기존) '25.1월 (변경) '25.7월
적용대상	은행권	주택담보대출	주담대+신용대출	주담대+신용대출+기타대출
	2금융권	-	주택담보대출	주담대+신용대출 +기타대출
스트레스 금리		기본 스트레스 금리의 25%	기본 스트레스 금리의 50%	기본 스트레스 금리의 100%

 

 

 

 

대출 한도 최대한으로 받기 위해서는?

스트레스 DSR 2단계가 시행되는 9월 전에 대출을 실행하여야 대출을 최대한으로 받을 수 있습니다. 또한 DSR 한도에 영향을 미칠 수 있는 부채들을 미리 상환하는 것도 대출한도를 높이는데 도움을 줍니다.

 

또한 변동금리 상품보다는 대출 한도 축소 폭이 크지 않은 상품을 선택하는 방법입니다. 5년마다 금리가 바뀌는 주기형 고정금리나 고정+변동금리 혼합형 대출을 선택하는 것으로 대안을 마련할 수 있습니다.

 

마지막으로 스트레스 금리를 피할 수 있는 DSR 미적용 대출을 적극 활용하는 것입니다. 대표적으로 디딤돌, 보금자리론, 신생아 특례대출 등 정부 정책성 대출상품들이 DSR을 적용받지 않습니다.

 

마치며

지금까찌 스트레스 DSR 2단계로 인해 바뀌는 점과 적용시점이 뒤로 연기된 이유, 그리고 이를 활용하여 낮은 금리도 대출한도를 극대화할 수 있는 방법들에 대해 알아보았습니다. 이번 정책연기는 누군가에게는 기회가 될 수도, 누군가에게는 독이 될 수도 있습니다. 본인의 상황을 면밀히 분석하여 잘 대응해 보시기 바랍니다.

 

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