전세사기 예방하는 등기부등본 제대로 읽는 방법!

 

최근 매체들을 보면 전세사기를 당했다는 이야기를 쉽게 접할 수 있습니다. 일례로 덱스도 전세사기를 당했고 전세 사기회복을 위해 노력하는 과정이 방송을 통해 노출되기도 하였습니다. 하지만 등기부등본만 제대로 볼 줄 안다면 전세사기를 예방할 수 있다는 것을 알고 계신가요? 등기부 등본에서 꼭 확인해야 하는 부분들을 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

1. 등기부등본 제대로 읽는 방법

등기부등본을 제대로 확인하기 위해서는 등기부등본에 기재되어 있는 다양한 용어들을 먼저 이해하는 것이 좋습니다. 사용되는 용어의 정확한 의미를 알고 있어야 등기부등본을 떼어보아도 쉽게 이해할 수 있기 때문인데요. 등기부등본을 보기 전 꼭 알아야 하는 용어들과 등기부등본을 볼때 중요하게 보아야 하는 내용들에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

 

1) 근린생활시설

등기부등본을 떼어보면 표제부라는 항목을 찾아볼 수 있습니다. 표제부는 건물의 외부모습을 표시하는 항목이라고 생각하시는 것이 좋습니다. 실제 부동산의 소재지번, 건물명칭, 대지권 등의 정보를 담고 있는 부분입니다.

 

 

표제부에서 꼭 확인해야 하는 용어는 "근린생활시설"이라는 용어입니다. 건물의 용도가 실제 주거용으로 사용괴도 있지만 건물용도가 근린생활시설이라고 표시되는 건물들이 있습니다. 근린생활시설은 법적으로 주거용이 아니기 때문에 전세보증보험 가입이 불가능하다는 단점을 가지고 있어서 전세금의 안전확보에 어려움을 가지기에 꼭 확인이 필요한 부분입니다.

 

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최근 발생하는 전세사기 피해자들의 상당수는 보증보험에 가입하지 않았다는 점입니다. 하지만 위와 같이 근린생활시설인 경우에는 보증보험에 가입하고 싶어도 가입할 수 있는 방법조차 없기 때문에 자신의 소중한 전세보증금을 날릴 수 있는 위기를 안고 계약하는 것이라고 생각하시는 것이 좋습니다. 이러한 이유로 용도가 근린생활시설로 반영되어 있다면 계약을 하지 않는 것이 좋습니다.

 

 ㆍ 건물 용도가 근린생활 시설로 표기되었다면 주거용 건물이 아니라는 의미

 ㆍ 공동주택 및 근린생활시설로 표기되었다면 주상복합이므로 큰 문제는 없음

 ㆍ 건물에 따라 전세보증보험 가입이 불가능한 경우가 있으니 반드시 확인해야 함.

 

 

 

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2) 가등기

두 번째로 중요한 용어는 갑구에 적혀있는 "가등기"라는 용어를 들 수 있습니다. 그럼 먼저 "갑구"가 무엇인지 이해하는 것이 우선순위가 될 텐데요. 갑구는 건물의 소유에 대한 내용을 표시하는 곳이라고 이해하면 좋습니다. 부동산에 대한 소유권, 가등기, 가처분, 압류, 경매 등에 대한 내용들을 "갑구"에서 확인할 수 있습니다.

 

 ㆍ가등기가 되어 있다면 집주인이 바뀔 수 있다는 의미이므로 정확한 소유자를 파악하여야 함

 ㆍ소유권 이전 담보가등기는 돈을 빌려준 다음 갚지 못하면 집을 가져간다고 약속한 것

 ㆍ임대인이 바뀔 날짜를 정확하게 안알려주고 넘어가려 한다면 걸러야 함.

 

<갑구를 통해 확인할 수 있는 내용>

 ㆍ 부동산에 대한 소유권

 ㆍ 가등기, 가처분

 ㆍ 압류, 경매 등

 ㆍ 예고등기 및 신탁등기

 ㆍ 임차권 등기명령

 

 

압류, 가압류	부동산 소유자의 채무 상환이 정상적으로 이루어지지 못하고 있는 상황으로, 채무자가 임의로 재산을 처분하지 못하도록 권리행사를 막는 임시 조치가 진행 중
경매개시결정	이미 집에 대한 경매가 진행
예고등기	매물의 소유권을 두고 법적 소송이 발생하고 있으며, 소송의 결과에 따라 제 3자의 등기가 손해 혹은 말소의 대상이 될 수 있음을 경고
신탁등기	부동산의 실제 법적 소유권이 신탁 회사에 있으므로 신탁사의 동의 없이 계약할 경우 분쟁 시 문제의 소지가 발생
임차권등기명령	이전에 해당 부동산의 임대차 계약 종료 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 있었음

 

 

갑구의 등기목적에 "소유권이전담보가등기"라는 표시가 있다면 조심하는 것이 좋습니다. 소유권 이전담보가등기는 채무를 갚지 못하면 집을 대신 넘기겠다고 계약한 내용을 표기해 놓은 것이기 때문입니다. 이로 인해 가등기는 집주인이 바뀔 수 있다는 것을 의미하므로, 가등기로 계약이 진행된다면 이후 설정된 권리들이 모두 사라질 수 있다는 것을 뜻합니다. 즉, 세입자의 대항능력이 소실되는 것을 의미하는 것입니다. 따라서 가등기가 되어 있다면 정확한 소유자가 누구인지, 언제 바뀌는 것인지 꼭 확인 후 계약을 진행하는 것이 좋습니다.

 

 ㆍ압류와 비슷한 개념으로 집주인이 빚을 갚지 않아 소송중일 때 집을 팔지 못하게 막는 것

 ㆍ집주인이 집을 담보로 돈을 빌렸거나 소유권 관계가 복잡한 집이라는 의미를 지님

 ㆍ경매로 넘어가거나 소유권에 문제가 생길 가능성이 있는 집이므로 피하는 것이 상책

 

 

<가등기와 압류>

 

 

3) 압류 / 가압류

갑구에서 확인할 수 있는 용어 중에는 압류 / 가압류가 있습니다. 압류나 가압류는 집주인이 빚을 갚지 못하게 되면서 돈을 빌려준 채권자가 압류를 걸어놓은 상황을 의미합니다. 만약 압류가 해제되지 않는다면 절대 계약을 해서는 안됩니다. 그럼에도 압류금액이 소액이며, 이 집이 아니면 안 되겠다고 하시는 분들이 계실 텐데요. 이러한 경우에는 계약과 동시에 압류 해제를 조건으로 넣고 진행하는 것이 그나마 안전한 방법입니다.

 

 ㆍ집주인이 빚을 갚지 않아서 집을 마음대로 처분할 수 없도록 채권자가 잠굼

 ㆍ가압류 표기된 집이 경매로 넘어갔을 때 세입자가 보증금을 받지 못할 가능성이 커서 위험

 ㆍ압류 표기된 집은 세금 체납, 신용문제 등으로 인해 소유권을 임시적으로 압류한 것

 

 

4) 경매 개시 결정 및 신탁

마찬가지로 갑구에서 확인이 가능한 내용으로 경매 개시 결정 사항 여부를 확인하여야 합니다. 압류와 마찬가지로 집주인이 빌린 돈을 갚지 못했을 경우 설정되는 것이며, 실제로 집이 경매에 넘어간 상황을 의미합니다. 그렇기 때문에 경매 개시 결정 및 신탁에 대한 내용이 있다면 절대로 계약을 진행해서는 안됩니다. 간혹 경매 취하 조건으로 계약을 진행하시는 분들이 계실 텐데요. 자금이 넘처나는 것이 아니라면 위험을 자초해서 계약을 진행할 필요는 없다고 생각됩니다.

 

 

또한 신탁이라는 용어도 확인을 해보는 것이 좋은데요. 신탁은 집주인이 대출한도를 최대한으로 끌어올리기 위해 집의 소유권을 신탁회사로 넘기면서 대출을 받는 것을 의미합니다. 신탁등기된 부동산은 명의상 집주인인 신탁사의 동의가 있어야 부동산 거래가 가능하기 때문에 부동산 계약 시 꼭 신탁회사의 동의서를 받아보는 것이 좋습니다. 

 

 ㆍ소유권을 신탁사로 넘기고 대출을 받음

 ㆍ등기부상 집주인인 신탁회사의 동의서를 반드시 받아야 하며, 없다면 불법 점유자가 됨

 ㆍ신탁원부를 발급받아서 신탁의 종류, 적법한 임대 권한이 누구에게 있는지 확인이 필요

 

만약 신탁사의 동의가 없는 부동산을 계약한 경우 세입자가 아닌 불법 점유자가 되어 큰 피해를 입을 수 있습니다. 이러한 유형은 신탁사기의 전형적인 유형이므로 꼭 짚고 넘어가는 것이 좋습니다.

 

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2. 전세사기 현황 살펴보기

뉴스에서는 물론 예능에서도 전세사기에 대한 내용을 쉽게 접할 수 있습니다. 그중에서도 세상을 떠들썩하게 만들었던 대표적인 전세사기 현황을 살펴보고, 이러한 유사한 방법으로 계약을 진행하려고 하는 경우가 있다면 절대적으로 피하는 것이 좋습니다. 각 전세사기 현황을 통해 소중한 보증금을 지켜내시기 바랍니다.

 

 

1) 동탄 전세사기

동탄에서는 부부가 동탄, 병점, 수원, 용인 일대에 오피스텔 250채를 소유하던 중 파산하면서 수십 명의 세입자가 전세금을 돌려받지 못하는 사건이 발생하였습니다. 최초 신고자는 오피스텔 전세 임차인으로 전세 만료 후 몇 개월이 지나도 전세금을 돌려받지 못하고 임대인이 세금을 체납하면서 오피스텔이 경매에 넘어가게 될 위기에 처하면서 사건이 세상에 모습을 드러내었습니다. 

 

 

사건을 조사하던 중 위탁 운영을 하던 공인중개사는 최근 폐업을 진행하였고, 임대인은 문자를 통해 세입자들에게 오는 6월 세금 체납이 예상되므로 오피스텔 소유권을 받아가라고 통보하며 임차인들에게 큰 고통을 주기도 하였습니다. 만약 소유권을 이전받는다고 할지라도 각종 세금 등으로 인해 최소 2천만 원에서 최대 5천만 원까지 손해를 고스란히 떠안아야 하는 상황이 된 것입니다. 

 

이러한 사기의 발단은 자본이 없어도 보증금을 통해 몇 백채의 오피스텔을 매입할 수 있었기 때문이었습니다. 이렇게 동탄에서도 전세사기로 인한 많은 피해자들이 발생하였으며, 보증금을 돌려받기 위해 힘든 시간을 보내고 있습니다. 

 

 

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전세사기를 피하고 전세보증금을 지키는 전세계약 방법!(전세계약 전, 중, 후별 유의사항 및 체

 

 

2) 인천 건축왕 전세사기

전세사기로 세상을 떠들썩하게 만든 인천 건축왕 전세사기 사건을 예로들 수 있습니다. 건축왕이라고 불리며 2,000세대 이상의 피해를 안긴 전세사기 사건이었습니다. 세부 사기방법은 아래내용을 참고하시면 이해하기 좋습니다.

 

 

인천 미추홀구에서 건축왕이라는 별명을 가진 가해자는 공인중개사와 중개보조원 등의 명의로 땅을 사고 건물을 지었습니다. 이후 준공완료된 건물을 통해 담보대출을 받고 세입자와 계약을 진행합니다. 이러한 방식으로 여러 군데에서 발생한 돈을 다른 땅을 매입하여 투자명목으로 늘려나갔습니다. 최초 분양 시 전세보증금을 매도가와 동일하게 하여 세입자오 ㅏ계약한 후 바지사장에게 주택을 매도하는 수법으로 전세사기 피해를 키웠습니다.

 

하지만 부동산 경기 악화로 건설업 및 대출이자 상환이 어려워지자 23년 3월 본 건물들이 경매시장에 나오기 시작하였고, 결국 가해자는 전세사기 혐의로 구속 기소가 되었습니다.

 

그간 계약된 161건, 보증금 125억 원에 달하며, 이로 인해 피해자 3명이 극단적 선택을 하였으며, 그 외 피해자들은 아직까지도 힘겹게 보증금 반환을 위해 싸우고 있습니다. 

 

마치며

지금까지 전세사기를 당하지 않기 위한 등기부등본을 정확하게 읽는 방법에 대해 알아보았습니다. 등기부등본만 제대로 확인하더라도 사기피해를 최소화시킬 수 있다는 것인데요. 우리에게 익숙하지 않다는 이유로, 등기부등본 보는 방법을 모른다는 이유로, 평생 한두 번 보는 것이기 때문에 알아야 할 필요성이 없다는 이유로 공부하지 않는다면 더 큰 대가를 치러야 한다는 것을 앞선 피해사례를 통해 확인할 수 있었습니다. 전월세 시장이 유지되는 한 전세사기는 영원히 사라지지 않을 것입니다. 피해를 최소화하기 위해서는 나 스스로가 많이 알아야 한다는 것을 자각하셨으면 하는 바람입니다. 

 

 

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