임차권 등기는 임차인의 권리를 보호하는 중요한 제도입니다. 이사 후에도 주택 보호, 전세금 보호, 법적 분쟁을 예방하기 위해서는 임차권 등기는 선택이 아닌 필수적으로 검토해야 하는 내용이라는 점에서 중요합니다. 본 포스팅은 임차권등기 명령 신청방법, 신청기간, 비용, 준비서류 및 신청 후기에 대한 경험을 다룬 글입니다.
임차권 등기명령을 해야 하는 이유는?
깡통 전세로 피해를 입으신 분들이 많다는 것은 언론을 통해 자주 등장하는 내용 중 하나입니다. 이러한 이슈들로 인해 임대차 계약 시 전세보증금을 반환받지 못하는 경우가 발생할까 봐 걱정하시는 분들이 늘어나고 있습니다. 빌라왕 사태와 같이 깡통 전세에 대한 문제는 유독 빌라만의 문제가 아닙니다. 아파트에서도 충분히 발생할 수 있기 때문에 임대차 계약을 진행할 때 각별히 신경을 써야 하는 부분입니다. 실질적으로 대항할 수 있는 임차권 등기명령에 대해 정리해 드리도록 하겠습니다.
임차권 등기명령은?
임차권 등기명령을 정확하게 이해하기 위해서는 먼저 전세권과 임차권의 차이를 알고 있는 것이 중요합니다. 전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 부동산의 용도에 따라 사용 및 수익 하는 권리를 말하며, 그 부동산 전부에 대해 후순위 권리자, 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 수 있는 권리를 말합니다.
반면, 임차권은 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용 및 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대한 차임을 지급할 것을 약정함으로써 효력이 발생하는 권리를 말합니다.
이때 임차권 등기명령이란 임대차가 종료되는 시점이 되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되는 경우 우선 변제권을 상실하기 때문에 보증금을 돌려받지 못하는 임차인에게 대항력 및 우선 변제권을 유지하면서 임차 주택에서 자유롭게 이사할 수 있도록 하기 위한 제도를 말합니다.
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임차권 등기명령 신청 방법 및 신청기간
임차권 등기명령은 임대차가 끝난 후 전세보증금을 돌려 받지 못하는 경우 가장 먼저 진행하여야 하는 방법입니다. 신청할 때는 반드시 해당 부동산에 점유를 유지한 상태에서 신청하여야 합니다. 마냑 전출 또는 이사를 하신 후라면 임차권등기명령을 신청하더라도 대항력과 우선변제권에 대한 효력을 가질 수 없습니다.
먼저 임차권 등기명령 신청서에 기명날인 혹은 서명을 한 후 관련 첨부서류와 함께 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시ㆍ군 법원에 접수를 진행하면 됩니다. 진행 순서는 다음과 같습니다.
ㆍ임차권등기명령 신청서 작성 및 제출
ㆍ법원의 심사
ㆍ임차권등기 결정
ㆍ임대인과 임차인에게 결정정본 송달
ㆍ임차권등기 등기소 촉탁
ㆍ임차권등기가 등기부에 기입된 것을 확인했다면 이사 가능
임차권 등기명령 서류 및 신청후기
임차권등기명령 신청 시, 임차인은 임차권등기명령신청서를 작성하여야 합니다. 해당 양식은 법원사이트에서 다운로드하실 수 있으며, 서울시 전월세 지원센터 사이트에서도 해당 양식을 다운로드하실 수 있습니다. 신청서 외에도 다음과 같은 서류들을 준비하여야 합니다.
ㆍ주택임차권등기명령신청서
ㆍ부동산목록
ㆍ도면
ㆍ입증자료
ㆍ계약종료 입증 내용증명, 문자 등
ㆍ주거용 입증 사진 등
또한 임차권 등기명령신청 시 함께 첨부해야 하는 서류도 준비하여야 합니다. 계약 해지를 입증할만한 자료의 경우에는 임대차 만료 6개월 전부터 계약 기간 종료 후 나갈 것을 통보한 내용증명, 문자, 음성녹음 등과 같은 관련 자료를 준비하여야 합니다.
ㆍ임대차계약서
ㆍ신청인의 주민등록초본
ㆍ계약해지를 입증할 만한 자료
ㆍ부동산등기부등본
ㆍ임차권등기명령 신청서
ㆍ인지/인지대납부서
ㆍ송달료납부서
ㆍ증지/증지납부서
ㆍ등록면허세 납부확인서
임차인은 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기에 발생되는 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다.
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임차권등기명령 해제 비용
임대차 등기명령이 등록된 이후 임대인이 임차보증금을 모두 돌려주었다면 신청했던 임차권등기명령을 해제해 주어야 합니다. 이 경우에는 전자소송이나, 임차인으로부터 위임을 받아 제출하는 것으로 간단하게 취하를 진행할 수 있습니다. 저 같은 경우에는 전자소송을 통해 취하를 진행하였으며, 진행사항은 다음 내용을 참고하시면 좋습니다.
ㆍ신청 사유 입력
ㆍ등록 면허세 납부(7,200원)
ㆍ등기 신청 수수료 납부(3,000원)
ㆍ전자납부용 등기 발급
ㆍ송달료 납부(1인당 3회분)
ㆍ주민등록등본 발급
이때 발생하는 수수료 비용이 바로 송달료입니다. 송달료는 보통 5천 원에서 만원 정도 발생되며, 해당 금액은 임대인에게 청구하여 돌려받을 수 있습니다.
임차권등기명령 양식
보증금을 돌려받지 못한 경우에는 반드시 이사를 가기 전에 임차권등기명령 신청서를 작성 후 임차권등기명령 절차에 돌입하여야 합니다. 임차권등기명령 양식은 대한민국 법원 전자민원센터 혹은 대한 법률구조공단 사이트에서 쉽게 다운로드하실 수 있습니다. 양식을 받을 수 있는 사이트는 다음과 같습니다.
ㆍ대한민국 법원 전자민원 센터
ㆍ대한법률구조공단
ㆍ서울시 전월세 지원센터
임차권등기명령 결정정본 기간
임차권등기명령 신청서를 제출하면 3~4일 정도 심사를 거쳐 결정문을 받아볼 수 있습니다. 이때부터 임차권등기명령의 효력이 발생하게 됩니다. 결정으로 명령이 이루어진 후 임대인에게 결정정본이 전달되며, 법원은 결정문을 등기소로 전달하여 관할 등기소에서 처리하는 것으로 임차권이 등기 완료됩니다. 대략적인 처리기간은 약 2주정도 소요됩니다.
마치며
지금까지 임차권등기명령을 진행하는 방법, 준비해야 하는 서류, 임차권등기명령이 완료되는 기간까지 알아보았습니다. 임차보증금은 누구에게는 전재산과도 다름없는 매우 중요한 돈입니다. 이러한 돈을 사기를 당하거나 뒤늦게 돌려받음으로써 임차인이 손해 보는 일은 더 이상 없어야 한다고 생각합니다. 임대인이 배째라식으로 나온다면 임차권등기명령을 통해 대응하는 것만으로도 임대인의 태도를 바꿀 수 있습니다. 임차보증금으로 인해 골머리를 썩고 있는 분들이 계시다면 지금 당장 임차권등기명령을 신청하시기 바랍니다.
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