전세 보증금을 돌려받는 3가지 방법! (내용증명, 임차귄 등기명령, 전세금반환보증보험)

 

부동산 거래에서 가장 흔한 문제 중 하나는 보증금 반환입니다. 임대인은 임대 계약이 끝날 때 이를 반환하여야 하지만  보증금 반환을 지연시키거나 반환하지 않는 상황이 발생하곤 합니다. 이런 상황에서 대처할 수 있는 두 가지 방법에 대해 간략히 소개해드리도록 하겠습니다.

 

 

 

 

1. 보증금 반환이 되지 않는 경우는?

주택 시장의 얼어붙음으로 인해 임대 기간이 종료된 후에도 보증금을 반환하지 않는 경우가 늘어나고 있습니다. 최근 주택시장이 얼어붙으면서 임대차 기간이 종료되었음에도 불구하고 집주인(임대인)이 보증금을 돌려주지 못하는 경우가 빈번하게 발생되고 있습니다. 흔히 깡통전세라고 불리는 곳들은 이러한 경우가 더욱 빈번하게 발생할 수밖에 없는 것이죠.

 

사실 보증금은 집주인의 돈이 아님에도 불구하고 자기의 돈이라고 생각하고 쓰거나, 애초에 소액으로 갭투자를 하기 위해 전세금을 사용한 경우 발생하는 경우가 많습니다. 결국 세입자가 나간다고 보증금을 돌려달라고 하면 다음 세입자가 들어와야 줄 수 있다고 당당하게 말씀하시는 집주인들이 많습니다. 

 

계약기간이 끝나면 당연히 돌려받아야 하는 돈이지만, 집주인이 너무 당당하게 다음 세입자가 들어와야 줄 수 있다고 하니, 오히려 세입자가 당황해하는 상황이 발생하고 있는 것입니다. 오히려 집주인이 세입자에게 돈을 돌려주기 위해서 열심히 하고 있는데 왜 못 기다리는 것이냐고 윽박을 지른다던지, 계약기간 종료 후 3개월 간은 보증금 반환을 유예할 수 있다는 말도 안 되는 법을 만들어내시는 분들도 종종 계십니다. 너무 지나치게 당당하니까 사실 법에 대해 잘 모르시는 분들은 "이게 맞나?"라고 생각할 수 있을 정도입니다. 

 

 

 

그 어떤 변명을 늘어놓는다고 할지라도 보증금은 계약의 종료와 동시에 돌려줘야 하는 것이 맞습니다. 따라서 임대차 계약이 종료되었음에도 집주인이 전세금을 돌려주지 않는 경우 혹은 돌려주지 못하는 경우에는 어떻게 해야 하는지 딱 2가지로 정리해서 말씀드리도록 하겠습니다.

 

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보증금 반환을 위한 2가지 조치방법

집주인이 보증금을 돌려주지 안게되면 이사를 위해 알아놓은 집을 포기해야 하는 사항이 발생될 수 있으며, 그 외에도 본인이 세워놓은 자금계획이나 기타 계획들이 한순간에 물거품이 될 수 있습니다. 그렇다면 세입자 입장에서는 집주인이 보증금 돌려주지 않는다면 마냥 기다리기만 해야 할까요? 세입자 입장에서 현실적으로 취할 수 있는 방법은 크게 두 가지로 나누어 볼 수 있습니다.

 

 ㆍ내용증명 발송을 통해 보증금 회수에 대한 내용과 계획을 알려야 합니다.

 ㆍ임차권등기명령을 통해 이사 후에도 기존에 갖고 있는 권리를 유지할 수 있습니다.

 

세입자가 현실적으로 할 수 있는 것은 많지 않습니다. 다만, 할 수 있는 것이 많지 않다고 마냥 기다리는 것은 더욱 해서는 안 되는 일입니다. 세입자가 할 수 있는 방법을 통해 임대인(집주인)을 압박한다면 가만히 있는 경우보다는 높은 확률로 보증금을 회수할 수 있을 것입니다. 위에서 언급한 방법의 세부 내용을 살펴보도록 하겠습니다.

 

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1) 내용증명 발송

'내용 증명'을 사용하여 임대 계약 종료 시 보증금 반환이 명확하게 확인되도록 발송해 놓는 것이 중요합니다. 내용 증명을 통해 계약 종료일, 보증금 금액, 임대인과 세입자의 서명, 보증금을 회수받지 못하면 받을 수 있는 피해 등 중요 정보를 기록하여 증거를 남겨놓는 것이 좋습니다. 이를 통해 임대인이 계약을 묵시적으로 갱신하려는 시도를 방지할 수 있으며, 계약기간 종류 후 자금계획에 대한 차질을 최소화시킬 수 있습니다. 내용 증명을 통해 임대인에게 손해배상을 요청하는 근거로 활용될 수 있기 때문이죠. 

 

 ㆍ근거를 남길 수 있는 내용증명을 발송하는 것이 좋다.

 ㆍ음성통화의 녹음, 문자메시지 등을 가지고 있는 것이 좋다.

 

 

 

결론적으로 상대방에게 발생하는 손해를 임대인이 미리 알고 있느냐가 재판과정에서 매우 중요하다는 것입니다. 따라서 사전에 "내가 이러한 사정이 있으며, 당신이 보증금을 계약종료 시점에 돌려주지 않는다면 나는 손해를 입는다."라는 내용 및 그 외 다양한 사정들을 알려놓는 것이 유리하게 작용할 수 있습니다. 글쓴이가 실제로 전세금 반환문제로 집주인에게 발송했던 내용증명에 대한 내용을 살펴보겠습니다.

 

내용증명

사실 내용증명이라고 하면 어떻게 작성해야 하지?라는 걱정이 들 수 있습니다. 하지만 인터넷서핑을 조금만 해본다면 전세금 반환과 관련된 내용증명 내용을 쉽게 찾을 수 있습니다. 주요 내용만 본인의 상황에 맞도록 변경하면 내용증명은 쉽게 해결이 될 수 있습니다. 실제 제가 발송했던 내용증명과 그 후 보증금 반환 확인증까지 협의한 내용을 공유해 보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

내용증명에는 계약에 관련된 내용과 보증금에 대한 내용을 명시하였으며, 묵시적 갱신을 막기 위해 임대기간 연장을 하지 않겠다는 내용을 담아서 발송하였습니다. 필자는 아파트를 분양받은 상태로 해당 일정에 맞추어 입주해야 하는 사정이 있었기 때문에 전세금을 돌려받지 못했을 때 발생할 수 있는 비용들을 함께 명기하여 발송하였습니다. 또한 임차권 등기명령에 대해 언급함으로써 경매 가능성에 대해서도 언지하였습니다.

 

해당 내용증명을 받은 집주인의 경우 반응이 두 가지로 극명하게 갈릴 것이라고 생각되는데요. 첫 번째는 내용증명을 받지 못했거나, 받았음에도 대응하지 않는 집주인이 있을 수 있습니다. 내용증명을 받지 못했다면 받을 수 있는 주소등을 재확인하여 발송하는 것이 좋습니다. 하지만 받았음에도 대응하지 않는 경우라고 할지라도 근거를 남기기 위해 발송한 취지인 만큼 문제 될 여지는 없다는 것을 알고 계시면 됩니다.

 

두 번째는 내용증명을 받고 세입자에게 바로 연락하는 경우입니다. 보통은 보증금을 돌려줄 수 있는 여력이 있는데 미루려고 한 경우이거나, 전세금을 돌려줄 여력이 없어서 일정 조율을 위한 경우, 그리고 해당 내용을 잘 모르시는 분들이 겁이 나서 연락하는 경우를 들 수 있습니다. 그 어떤 경우이든 간에 세입자가 신경 쓸 일은 아니며, 세입자의 입장도 있기 때문에 다소 강경하게 나가는 것이 좋습니다.

 

결국 필자의 경우에는 전세금 반환 확약서를 받았으며, 분양받은 아파트로 입주하는데 문제없이 일이 잘 해결된 경우입니다. 이렇듯 전세금을 돌려받지 못할 우려가 조금이라도 존재한다면 사전에 내용증명을 발송하여 근거를 남겨놓는 것이 세입자가 할 수 있는 가장 기본적인 일입니다.

 

 

2) 임대차 등기 명령 신청

내용증명을 발송하고, 계약기간 종료가 다가왔음에도 불구하고 집주인이 전세금을 반환하려 하지 않는다면 임대차 등기명령을 신청하는 것이 좋습니다. 임대차 등기명령은 세입자에게 있어 두 가지 이점을 가져다주게 됩니다.

 

 ㆍ임대차 등기명령을 통해 경매에 대한 압박을 가할 수 있습니다.

 ㆍ임차인이 가지는 우선변제권과 대항력을 유지한 후 이사를 갈 수 있습니다.

 

 

 

<집주인 압박을 위한 방법>

임대차 등기명령을 해야 하는 첫 번째 이유는 집주인에게 전세금을 돌려주라는 압박을 가할 수 있다는 것입니다. 임차권 등기가 되는 순간 이 집은 경매로 넘어갈 것이며, 전세로 들어오더라도 전세금을 회수하기 어렵다고 등기부에 도장을 찍어 놓는 것을 말하는 것인데요. 그러면 새로운 임차인을 구하기가 어렵게 되기 때문에 집주인의 입장에서는 경매에 대한 위험을 지게 될 수 있습니다.

 

아무래도 집이 경매로 팔리게 되면 집주인이 손해를 볼 수 있는 가능성이 높아지기 때문에 조금이라도 여력이 있는 집주인의 경우에는 임차권 등기명령 이야기가 나오면 바로 전세금을 반환해주려고 하는 경우가 생길 수 있습니다. 따라서 임차권등기명령은 집주인을 압박할 수 있는 요도로 사용될 수 있다는 것을 이해하면 좋습니다.

 

<우선변제권과 대항력 유지>

전입신고를 하고 계약서에 확정일자를 받은 후 인도가 완료되면 임차인들은 우선변제권과 대항력을 가지게 됩니다. 하지만 전세금을 돌려받지 못한 상태에서 그냥 이사를 간 후 전입신고를 다른 주소지로 변경해 버리면 해당 권리들이 사라지게 됩니다. 그럼 전세금을 돌려받지 못할 위험성은 더 커지게 되며, 가지고 있던 임차인의 권리가 소멸되는 위험을 앉게 되는 것입니다. 

 

그럼 보증금을 받지 못한 상황에서 이사를 가야 하는데, 이 권리들이 사라지면 너무 부당하기 때문에 임차권 등기명령을 함으로써 해당 권리들을 그대로 유지한 체 이사 및 전입신고가 가능하다는 것에 이유가 있습니다. 

 

다만, 임차권 등기명령할 때의 주의점이 있는데요. 바로 "이사를 언제 가야 할까?"에 대한 문제입니다. 어떤 분들은 임차권 등기명령 신청하자마자 이사를 나가시는 분들이 계시는데요. 이런 경우에는 임차인이 가지는 권리가 다 소멸되기 때문에 주의하여야 합니다. 또한 임차권 등기명령 신청 후 법원에서 결정이 나오면 이사를 가시는 분들도 마찬가지로 기존에 가지던 권리가 모두 소멸되기 때문에 해서는 안 되는 행동입니다. 

 

해당 권리가 유지되면서 이사를 갈 수 있는 시기는 임차권 설정등기가 등기부상에 반영이 되었을 때입니다. 여기서 말하는 이사는 구체적으로 전입신고를 확정적으로 이전하는 것을 의미합니다. 보통 법원에서 결정이 나오는 데까지 한 10일 정도가 소요되며, 법원에서 등기 촉탁 후 등기부에 실제로 임차권 등기를 반영하는 것까지 하면 약 2주 ~ 3주 정도의 시간이 소외된다는 것을 인지한 후 이사를 진행하시기 바랍니다.

 

▼ 임차권 등기명령 방법, 필요서류, 신청절차가 궁금하시다면?

보증금 안돌려주는 집주인 대처방법! 임차권 등기명령으로 해결!

 

 

3. 전세보증금 반환보험으로 사전예방

앞서 언급한 내용들은 세입자가 집주인에게 전세금을 돌려받기 위한 최소한의 방법을 설명해 드렸습니다. 하지만 이러한 노력 없이도 전세금을 돌려받을 수 있는 방법이 있는데요. 전세로 입주하기 전 전세보증금 반환보험을 통해 추후 발생할 수 있는 전세금 문제에 대한 보장을 받을 수 있다는 것입니다. 

 

전세보증금 반환보험으로 전세금을 우선변제를 받을 수 있기 때문에 세입자는 재산상의 손실을 막을 수 있으며, 정신적 피해와 시간의 손실을 최소화시킬 수 있다는 장점을 가지고 있습니다. 간혹 전세금 설정과 보증반환보험을 혼동하시는 경우가 발생할 수 있는데요. 전세금 설정의 경우는 우선변제를 받을 수 있는 권리를 등기부에 표시하는 것이며, 보증반환보험은 보증회사가 세입자에게 전세보증금을 먼저 돌려주는 보험을 말합니다.

 

 ㆍ전세권 설정 : 주택이 경매로 넘어갈 경우 우선변제를 받을 수 있는 권리를 등기부에 표시

 ㆍ보증반환보험 : 보증회사가 먼저 세입자에게 전세보증금을 돌려주는 보험

 

 

 

전세보증금 반환보험을 취급하는 기관은 한국주택금융공사, 주택도시보증공사, SGI서울보증회사가 있습니다. 해당 기관별 가입금액 및 보증범위가 상이하기 때문에 가입 전 해당 내용을 비교, 검토하여 보증보험 기관을 선택하여 가입하시는 것이 좋습니다.

 

▼ 전세반환 보증보험에 대한 세부적인 내용을 더 알고 싶으시다면? 아래 내용이 큰 도움이 됩니다.

전세반환 보증보험의 필요성과 보증기관 및 보증금액의 차이는?

 

 

마치며

부동산 보증금 반환은 주거와 관련된 중요한 문제 중 하나입니다. 보증금을 반환받지 못하는 상황에서는 자신의 권리를 보호하고 문제를 해결해야 합니다. 내용 증명, 임대 등기 명령, 법적 지식, 이사 시기, 전문가 상담 등 다양한 전략을 활용하여 원활한 부동산 거래를 유지하고 소중한 자산을 보호하기를 바랍니다.

 

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