전세사기를 피하고 전세보증금을 지키는 전세계약 방법!(전세계약 전, 중, 후별 유의사항 및 체크리스트!)

 

전세계약을 체결함에 있어 유의해야 하는 점들이 매우 많아 복잡함을 느끼실 수 있으실 텐데요. 전세계약을 안전하게 체결하기 위해 전세계약 체결 전, 체결진행 중, 전세계약 체결 후 꼭 확인하고 챙겨야 하는 사항들에 대해 정리해 드리고자 합니다. 아래 내용을 꼭 확인하신 후 안전한 전세계약을 체결하시기 바랍니다.

 

 

 

 

1. 전세계약 체결 전 유의 사항

최근 전세 사기에 관핸 내용을 쉽게 접할 수 있는데요. 전세 계약 체결 전에 몇 가지만 확인하여도 전세 사기를 예방할 수 있습니다. 전세계약 전 유의해야 하는 5가지 사항을 살펴보고 안전하게 전세계약을 진행하시기 바랍니다.

 

1) 무허가, 불법 건축물 여부 확인

무허가, 불법 건축물은 "주택임대차 보호법"의 적용을 받지 않습니다. 그 이유는 전입신고를 할 수 없기 때문인데요. 이러한 경우에는 보증금의 보호가 어렵기 때문에 반드시 현장 방문과 건축물대장 열람을 통해 무허가 및 불법 건축물 여부를 확인하는 것이 좋습니다.

 

2) 적정 시세 확인

전세사기 내용을 살펴보면 주변 시세에 비해 전세가율이 상당히 높은 것을 확인할 수 있습니다. 이 경우 매매가가 하락하거나 경매 시 보증금 전액을 반환받기가 어려워질 수 있습니다. 전세계약 체결 전 부동산 정보사이트, 국토부 실거래가 공개 시스템, 네이버 부동산, 호갱노노 등 다양한 매체를 통해 매물의 적정시세를 확인하고 진행하는 것이 좋습니다.

 

 

3) 선순위 권리 관계 확인

전세금을 보호하기 위해서는 선순위 권리 관계를 꼭 확인하는 것이 좋습니다. 전세보증금보다 선순위 채권이나 보증금이 있을 경우에는 나의 보증금 전액을 반환받기 어려울 수 있기 때문이죠. 따라서 전세계약을 진행하기 전 반드시 등기부등본을 확인하여 권리관계를 확인하는 것이 좋습니다. 가등기, 가압류 등의 여부와 담보권 설정 여부를 확인하여야 합니다. 다가구주택의 경우 전입세대 열람내역 및 확정일자 부여현황을 확인하는 것이 좋습니다. 

 

4) 임대인의 세금 체납여부 확인

임대인에게 미납한 세금이 있다면 전세계약 보증금이 후순위로 밀리기 때문에 보증금 전액 반환이 어려워질 수 있습니다. 국세는 세무서, 지방세는 주민센터에서 임대인의 미납내역을 반드시 확인해 보는 것이 좋습니다. 임차인을 보호하기 위해서 23년 4월부터 계약체결 후 임대인의 동의 없이 미납국세 열람이 가능하도록 변경되었습니다.

 

5) 공인중개사 사무소에서 공인중개사의 진위여부 확인

공인중개사무소에서 자격증을 대여하여 전문부동산중개 지식이 없는 중개 보조인이 중개하여 사고가 나는 경우가 종종 발생하곤 합니다. 게시된 공인중개사 자격증 사진과 실물을 반드시 확인하여 진행하는 것이 안전합니다. 또한 부동산 컨설팅, 투자개발이라고 되어 있는 부동산은 무등록 중개업소인 경우가 허다합니다. 이런 경우에는 법적인 도움을 받는 것에 제약이 따를 수 있으므로 항상 조심하는 것이 좋습니다.

 

 

전세계약 체결 전 꼭 확인해야 하는 체크리스트를 다시 한번 확인해 보시기 바랍니다.

계약전	확인내용	왜 필요할까?	어떻게 확인할까?
	주택상태	불법ㆍ무허가 주택여부 확인 임대인에게 하자보수 요청	건축물대장 열람 현장 확인
	적정 전세가율	보증금 손실 위험 방지	국토부 실거래가 공개시스템 부동산 정보 사이트에서 적정시세 체크 물건지 인근 복수의 중개 업소 방문 지역별 전세가율 체크
	선순위 권리관계	보증금 안전여부 확인	등기부등본(갑구, 을구) 확인    - 인터넷등기소 또는 인터넷 등기소 앱 다가구주택의 경우 선순위보증금 확인    - 전입세대 열람 내역, 확정일자 부여 현황 확인)
	임대인 세금 체납 여부	보증금 손실 위험 예방	국세 (세무서 또는 홈택스) 미납내역 확인 지방세 (주민센터 또는 위택스) 미납내역 확인 ※ 계약체결후에는 임대인 동의 없이 미납 국세 확인가능

 

 

 

2. 전세계약 체결 진행 중 유의 사항

전세계약 체결 전 유의해야하는 내용들을 잘 체크하였다면 전세계약을 진행하는 단계에 접어들었을 텐데요. 전세계약 체결 진행 시에도 유의해야 하는 사항들이 있습니다. 꼭 살펴보아야 하는 유의사항들을 꼼꼼하게 살펴볼 수 있도록 정리해 드리도록 하겠습니다.

 

1) 임대인(대리인) 신분 확인

임대인 본인이나 임대인에게 자격을 위임받은 대리인과의 계약을 체결하는 것이 전세사기를 방지하는 가장 효과적인 방법입니다. 등기부등본상 임대인이 계약당사자인지 확인하고 임대인의 신분증 확인, 대리인의 경우 위임장, 인감증명서 등을 확인하고, 보증금을 입금할 때도 임대인 또는 대리인 명의 계좌인지 확인 후 이체해야 안전합니다. 간혹 가짜 중개업소와 임대인이 한편을 먹고 계획적으로 사기를 범하는 경우도 있기 때문에 신중에 신중을 가하는 것이 좋습니다.

 

2) 공인중개사 정상 영업 여부 확인

전세 사기 내용을 보면 공인중개사가 끼어 있거나, 사고 후 책임을 회피하는 공인중개사가 많다는 것을 확인할 수 있습니다. 이는 미등록 및 업무정지 중인 중개업소에서 계약을 체결할 경우 더 큰 위험이 따를 수 있습니다. 이유는 해당 사고에 대한 보상을 받을 수 없기 때문이죠. 중개사무소의 경우 자격증을 대여하여 운영하는 경우도 많기 때문에 반드시 해당 중개인이 공인중개사 자격증을 가지고 있는 사람인지, 자격증의 사진과 실물이 일치하는지 확인하는 것이 좋습니다. 중개사무소의 적합 여부는 국가공간정보포털에서 등록 및 정상 영업 여부를 확인하는 것이 좋습니다. 

 

또한 중개다상물 확인, 설명서, 손해배상책임 관련 증서 등도 모두 확인하는 것이 좋습니다. 유사시 손해배상책임 보험에 가입된 내용으로 최대 정해진 금액 한도 안에서 배상이 가능하기 때문입니다.

 

3) 주택임대차 표준계약서 사용

추후 발생될 수 있는 분쟁들을 예방하기 위해서는 주택임대차 표준계약서를 사용하는 것이 좋습니다. 다만, 해당 내용은 의무가 아니기 때문에 적극적으로 요청하여 주택임대차 표준계약서를 사용하도록 해야 합니다. 표준계약서를 사용할 경우 임대인의 미납 세금 여부 및 확정일자 부여현황 등의 유용한 정보를 확인할 수 있습니다. 해당 양식은 국토교통부 부동산 거래 시스템에서 쉽게 다운로드하여 활용할 수 있습니다.

 

또한 계약 후 본인의 전세보증금보다 선순위의 담보권 설정을 금지하는 특약을 명시하는 것이 좋습니다. 이에 따라 우선순위가 상위로 인정되어 전세 보증금의 전액 또는 대부분을 보장받을 수 있게 되기 때문입니다.

 

계약 체결 시	임대인(대리인) 신분	계약자 본인여부 확인	신분증 (위임계약시) 위임장ㆍ인감증명서
	공인중개사 정상영업 여부	적법한 중개로 위험계약 체결 방지	국가공간정보포털 → 부동산중개업 조회
	주택임대차 표준계약서 활용	권리보장 특약 명시	국토교통부 부동산거래관리시스템에서 다운로드 후 공인중개사나 임대인에게 사용 요청
	권리관계 재확인	근저당 등 권리관계 확인	등기부등본(갑구, 을구) 확인    - 인터넷등기소 또는 인터넷등기소 앱

 

 

 

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3. 전세계약 체결 후 유의 사항

전세계약 체결 후에는 이사와 관련된 문제와 잔금은 물론 기타 후속 사항들을 체크하면서 일을 마무리하는 단계입니다. 본인의 권리를 보장받기 위해서는 이 같은 번거로움은 어느 정도 감수하는 것이 어찌 보면 당연한 일입니다. 전세 계약 체결 후 잔금, 이사 후 유의사항에 대한 내용을 세부적으로 정리해 보도록 하겠습니다.

 

1) 주택 임대차 신고

전세 계약을 체결하면 가장 먼저 해야하는 것이 주택 임대차 신고입니다. 우리나라는 "부동산거래신고법" 제6조 2항에 의거 계약을 체결하면 30일 이내에 계약 내용을 신고하여야 하는 의무를 가지고 있습니다. 계약서를 첨부하여 임대차 신고 시 확정일자가 자동 부여되며, 보증금 보호에 유리하게 작용하게 됩니다. 주변 주민센터를 통해 신고하거나 부동산 거래관리 시스템에서 온라인으로도 신고가 가능합니다.

 

 

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2) 권리관계 변동확인 (잔금 지급 시)

계약 체결 후에는 등기부등본상 근저당권 설정 등의 변동사항이 없는지 꼭 확인해 보아야 합니다. 보통 계약서를 작성한 날과 잔금일이 다르기 때문에 확인이 필요한 경우입니다. 그 사이에 임대인이 해당 물건을 통해 또 다른 대출을 일으키게 되는 경우에 전세 임차인 당사자에게 추후 문제의 소지가 발생할 가능성이 높아지기 때문입니다.

 

잔금일에 부동산 중개인이 당일 날자의 등기부등본을 먼저 보여주지 않는다면 반드시 요청하여 확인해 보는 것이 좋습니다. 또한 이사를 들어가야 할 집이 비어 있거나 기존 세입자가 전출 준비가 되어 있는지 확인 후 잔금을 지급하여야 문제가 발생되지 않습니다. 간혹 문제가 있는 물건의 경우에는 거주하는 전세인이 퇴거를 거부하여 마찰을 일으키는 경우도 종종 발생하기 때문입니다. 반드시 본인 눈으로 물건의 현재 상태를 확인하고 잔급을 지급하는 것이 좋습니다. 또한 등기부등본을 확인 후 임대인 또는 지정된 대리인 명의 계좌로 송금해야 한다는 점 유의하시기 바랍니다.

 

 

3) 이사 후 유의사항

① 전입신고

대항력 발생 및 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률적 힘을 갖기 위해서는 전입신고가 완료되어야 합니다. 주민등록법 제11조에 따른 의무사항으로 전입 후 14일 이내에 신고가 완료되어야 하며, 주민센터 방문 신고 또는 정부 24에서 온라인 신고도 가능합니다.

 

②전세보증금 반환보증 가입

전세보증금 반환보증 보험에 가입하는 것이 전세금을 보호할 수 있는 방법입니다. 의무는 아니지만 전세사기 등의 문제들이 커지면서 많은 분들이 전세보증금 반환보증 보험에 가입하고 있습니다. 보증 회사에 보증금을 대신 반환해 주기 때문에 전세금을 안전하게 지킬 수 있는 방법이며, 보증보험 기관으로는 주택도시보증공사, 한국주택금융공사, SGI 서울보증이 있습니다.

 

 

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전세계약 핵심 체크리스트는 아래 표를 참고하시기 바랍니다.

계약 체결후	임대차신고	법적의무 『부동산거래신고법』 6조 2, 계약 후 30일 이내	온라인 : 부동산거래관리 시스템 오프라인 : 관할 주민센터 방문
잔금 및 이사 후	권리관계 재확인	계약체결 후 권리변동사항 확인	등기부등본(갑구, 을구) 확인    - 인터넷 등기소 또는 인터넷 등기소 앱
	전입신고	법적의무 『주민등록법』 11조 전입 후 14일 이내 대항력 확보	온라인 : 정부 24 오프라인 : 관할 주민센터 방문
	전세보증금 반환보증 가입	보증금 미반환 위험 해소	보증기관에 문의하여 가입    - HUG, HF, SGI서울보증

 

 

마치며

지금까지 전세계약을 체결함에 있어 중요한 내용들을 전세 계약 체결 전, 체결 진행 중, 체결 후로 나누어 세부적으로 알아보았습니다. 전세 계약을 처음 진행하는 경우에는 복잡하고 어렵게 느껴질 수 있으나, 앞서 언급드린 내용들만 잘 체크하시면 안전하게 전세계약을 체결할 수 있습니다. 해당 내용들을 꼼꼼하게 살펴보신 후 전세계약을 체결함에 있어 안전한 거래가 되시길 바랍니다.

 

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