초보 임대인도 이것만 알면 임차인과 좋은 관계 유지 가능! 임차인 관리 완벽 가이드

 

상가 혹은 주택을 처음 임대하게 되면 임차인과의 관계를 어떻게 해야 할지 걱정하시는 분들이 계십니다. 저 역시 처음 전세계약을 진행할 때, 임차인에게 어떻게 대해야 할지 고민해 본 적이 있습니다. 임차인과 사이가 안 좋으면 계약 종료 시, 집을 망가뜨리진 않을까 걱정도 되고, 최근에는 전세매물이 많이 풀리면서 재계약을 하지 않거나 임대하기가 어렵기 때문에 임차인과의 관계에 더 신경쓰게 되는 부분도 있습니다. 임차인과의 관계를 유지하는 선에서 임차인을 관리할 수 있는 관리방법 6가지를 공유해 보고자 합니다.

 

 

 

임차인 관리 노하우는?

임대차 계약을 성사하고 초기에는 별 문제가 없지만 월세가 밀리게 되는 경우가 발생할 수 있습니다. 물론 보증금 내에서 해결이 가능한 경우에는 문제가 되지 않아 크게 신경쓰지 않는 분들도 계실 테지만 만약의 경우를 대비하여 월세가 밀리는 경우는 예방하는 것이 좋습니다. 

 

또한, 처음 하나의 임대로 시작하지만 시간이 지나면 임대관리를 해야 하는 개수가 많아지기도 합니다. 이 경우에는 월세를 받아 관리하는 것도 쉽지 않은 시기가 되기도 합니다. 월세를 받았는지, 안 받았는지 헷갈릴 수 있기 때문에 본인만의 관리 기준을 정하는 것이 도움이 됩니다. 그럼 임대차 계약을 진행하면서 체득한 노하우 6가지를 공개해 드리도록 하겠습니다.

 

 

 

임대차 계약서에 특약 기재

임대차 계약 시, 임대차 계약서에 특약을 기재할 수 있습니다. 특약은 임대인과 임차인이 별도로 합의하여 추가하는 조항을 말합니다. 임대차 계약 시 기재하면 좋은 특약사항은 다음과 같습니다.

 

① 임차료 연체 시, 가산금 20%를 부여 : 해당 내용에 반감을 갖는 경우가 발생할 수 있습니다. 이는 서로 간의 신뢰를 위한 문제로 과거 임차료 연체로 인한 고통을 겪은 내용을 설명하고, 연체하지 않는다면 전혀 해당사항이 없음을 고지하고 안심시키는 것이 좋습니다.

 

② 임대료 상한 조항 : 주택임대차보호법에 따르면 갱신 시 임대인은 임대료를 최대 5%까지 인상할 수 있습니다. 하지만 특약을 통해 임대인과 임차인이 합의하여 5% 이상의 상한을 정할 수 있습니다.

 

③ 만기 전 퇴거 조항 : 임차인이 계약 기간 만료 전에 퇴거할 경우 일정 비율의 위약금을 지불하는 특약을 넣음으로써 퇴거 가능 시점을 제한할 수 있습니다.

 

④ 계약 해지 조항 : 임대인이 집을 매도하는 등의 특정상황이 발생하는 경우 계약을 해지할 수 있도록 특약을 통해 정확하게 명시하는 것이 좋습니다.

 

⑤ 원상복구 조항 : 임차인이 퇴거 시, 주택을 원상태로 돌려줘야 한다는 내용을 적는 것이 좋습니다. 특약을 통해 원상복구 기준을 명확하게 정하거나 일부 시설물의 교체 비용을 임차인이 부담하도록 정할 수 있습니다.

 

이러한 조항 외에도 반려동물 동반 거주 조항, 세금 및 공과금 부담 조항, 주택 사용제한 조항 등 필요한 조항을 추가하여 임차인과의 관계에 문제가 발생하지 않도록 조율할 수 있습니다.

 

 

 

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월세 일자 통일

임차료를 받아야 하는 부동산이 많아질수록 월세가 제때 입금되는지 확인하는 것도 어려울 때가 있습니다. 가능하다면 입금날짜를 한 날짜로 몰아서 관리하는 것이 좋으며, 부득이하게 날짜를 통일시키기 못하였다면 입출금 SMS를 신청하여 관리ㆍ확인하는 것이 좋습니다.

 

입출금 SMS 신청

매월 1,000원의 비용을 투자하면 통장에서 입출금 되는 내역을 문자를 통해 받아볼 수 있습니다. 바쁜 직장인들에게 있어서 입금 문자 서비스는 꼭 필요한 필수 부가서비스입니다. 입금 문자 서비스를 통해 월세가 제때 납부되고 있는지 간단하고 빠르게 확인해 볼 수 있습니다.

 

 

 

임차인 선별하여 받기

임차인 선별하는 방법으로 관상을 봐야 한다는 이상한 말씀을 드리려고 하는 것이 아닙니다. 임대를 많이 해보신 분들은 경험해 보셨을 수 있겠지만 악성 임차인의 경우 보증금을 소액으로 걸어놓고 월세를 연체한 뒤 도주하는 사례를 경험하는 경우가 상당수 있습니다. 이러한 사고가 발생하게 되면 월세 관리가 골칫덩어리로 전락할 수 있습니다.

 

월세 보증금은 최소한 월세의 열 배의 금액으로 설정하는 것이 좋습니다. 보증금이 집주인의 손실을 막아줄 수 있는 방어선이 되기 때문입니다. 이 정도 능력이 안 되는 임차인이거나 거부감을 느끼는 임차인이라면 과감히 임대하지 않는 선택이 좋은 선택이 될 것입니다.

 

 

월세를 2회 이상 연체 시, 법적 절차 진행

월세를 2회 이상 연체하는 경우 임대차 계약을 해지할 수 있습니다. 한번 월세를 연체하기 시작하면 지속적으로 연체를 할 가능성이 높아지기 때문에 가급적이면 2회 연체가 진행되면 빠르게 법적 절차를 진행하는 것이 좋습니다. 먼저 내용증명을 발송하고, 필요한 경우 소송까지 염두에 두어야 합니다. 임대인이 알아야 하는 법적 절차는 다음과 같습니다.

 

 ㆍ연체 2회(2개월 분) > 내용증명 발송

 ㆍ연체 2회(2개월 분) + 2주 경과 > 점유이전금지 가처분 및 명도소송 진행

 ㆍ연체 3개월 시 > 가처분 집행

 ㆍ가처분 집행 후 명도소송 판결문에 따른 강제집행

 

감정표현 자제

임대인의 권리도 중요하지만 임차인의 권리도 임대인의 권리 못지않게 중요하다고 할 수 있습니다. 그렇기 때문에 임차인의 감정을 건드려서 좋을 것이 하나 없습니다. 항상 서로의 입장을 이해하려는 태도를 가져야 임대인과 임차인의 관계를 좋게 유지할 수 있습니다. 

 

 

 

마치며

지금까지 임차인과의 좋은 관계를 유지하면서 임차인을 관리할 수 있는 노하우 6가지를 살펴보았습니다. 처음 임차인을 맞을 경우에는 모든 것이 새롭고 어렵습니다. 하지만 지금 말씀드린 노하우만 잘 적용하더라도 임차인을 잘 관리할 수 있을 것입니다. 어려워 마시고 위 내용만 잘 살펴보신 후 따라 해 보시기 바랍니다.

 

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