23년 주택가격 상승할까? 역전세 소화? 24년도 집값 전망은?

 

최근 집값과 전세가격이 상승하는 현상이 눈에 띄게 늘었습니다. 집값과 전세가격이 바닥에 이미 도달했다는 의견과 더 떨어질 것이라는 의견이 팽배한 시점으로 보입니다. 집값과 전세가격이 상승한 이유를 개인적인 생각을 토대로 정리해 보았습니다.

 

 

 

 

 

2020년 임대차법 이후 주택가격 및 전세가격 추이

2020년 7월 31일 임대차 3법이 시행되었습니다. 당시 문재인 정부에서는 집값과 임대 공급의 안정화라는 명목으로 임대차 3법을 시행하였습니다. 특별한 사유가 있는 경우를 제외하고 기존 2년인 전세기간을 2년 더 연장하도록 하여 총 4년 동안 임차인이 거주할 수 있도록 만들어 버렸습니다.

 

▼ 정권별 부동산 대책 및 부동산 가격추이 변화가 궁금하시다면? 아래 내용을 읽고 오시면 이해가 더욱 쉬워집니다.

부동산 규제와 금리인하가 집값에 미치는 영향은? (아파트 하락의 끝은 어디? 가격 언제 오를까?)

 

 

충분한 검토없이 갑작스럽게 시행한 법이다 보니, 전세가격은 물론 주택매매가격까지 끌어올리는 충격을 가했습니다. 2020년 8월 이후 전세 매물이 없어지면서 전세가를 단기간에 폭등시켰으며, 이로 인해 매매가격도 함께 끌어올리는데 일조하게 됩니다.

 

▷ 2020년 7월 31일 임대차 3법 발의
 ㆍ기존 2년 전세기간 종료 후 나와야할 전세매물 실종
 ㆍ전세매물 자체가 절반이상 감소
 ㆍ전세물량 부족으로 전세 시세 급등
 ㆍ전세 급등에 따른 매매가격 상승

 

 

이러한 사유로 2020년 하반기부터 2022년 상반기까지 유례를 찾아볼 수 없을 정도로 주택가격 폭등을 가져왔습니다.  팬데믹 영향으로 인한 통화공급과 임대차 3법이 맞물려 전세가격은 물론 매매가격까지 엄청난 상승을 이룬 시기였습니다.

 

하지만 이러한 상승은 2022년 하반기에 들어 역풍을 맞게 됩니다. 공급된 통화를 거둬들이고, 경기침체가 다가오면서 금리와 물가가 모두 올랐으며, 2020년 임대차 3법 이후 22년 8월부터 나오는 전세매물이 급등하게 되면서 전세가격 하락 및 주택가격 하락에 힘이 실리게 된 것입니다. 

 

 

▼ 전세매물 급등! 깡통전세가 키운 부동산 시장의 문제점! 아래 내용을 먼저 읽으시면 이해가 쉬워집니다. 

23년 금리인하 전망? 부동산시장의 진짜 문제는 따로 있다!

 

 

전국 전세물량을 기준으로 살펴보면 22년 8월부터 전세물량이 급격하게 늘어난 것을 확인할 수 있습니다. 

 

<출처 : 리치고>

 

 

위 그래프를 살펴보면 2022년 8월부터 전세물량이 늘어나기 시작하더니, 2022년 12월에는 역대급으로 많은 물량이 쏟아져 나왔습니다. 2023년 1분기를 기준으로 전세매물이 소진되면서 2021년 수준의 물량으로 돌아가는 모습을 확인할 수 있습니다. 

 

2023년 이후 전세가격과 매매가격 전망

최근 전세물량을 아파트별로 확인해 보면 전세매물이 확연히 줄어들었다는 것을 확인할 수 있습니다. 2023년 8월을 기준으로 서울 각 지역의 전세매물을 살펴보면 리센츠 5,563세대 중 전세 129세대(2.3% 점유), 마포래미안 푸르지오 3,885세대 중 30세대(0.8% 점유), 신총 이편한세상 1,910세대 중 10세대(0.5% 점유)로 전세매물의 품귀현상이 발생하고 있습니다. (물론 지역별 편차는 발생하겠지만 항상 서울, 신축부터 전세, 매매가격이 상승 후 갭메우는 형태로 진행되었다는 점을 인지한다면 시장이 어떻게 반응할지 예상할 수 있는 부분입니다.)

 

 

전세매물의 중복, 거래와료 미처리된 매물까지 감안하면 실제로는 전세매물의 점유비는 더욱더 줄어들 것이라고 볼 수 있습니다. 전세매물에 지속적인 관심을 가지고 계셨던 분이시라면 2021년 ~ 2022년의 전세매물은 현재보다 적어도 3배 이상 많았다는 점을 기억하고 계실 것이며, 전세가격이 많이 올랐다는 것도 체감하고 계실 것으로 보입니다.

 

▼ 깡통전세가 궁금하다면?

깡통전세의 본질은 무엇일까? 깡통 전세 현상의 원인과 대안은?

 

결국 임대차 3법의 의도와는 다르게 시장의 교란이 일어났으며, 부동산 가격의 널뛰기를 부추겼다고 볼 수 있습니다. 그렇다면 앞으로 전세가격 및 주택가격은 어떻게 변하게 될까요? 미국의 케이스실러 지수와 M2통화량의 추이를 통해 앞으로의 주택가격 추이를 예상해 보도록 하겠습니다.

 

미국 케이스실러 지수와 M2통화량으로 본 가격추이

앞으로 주택가격이 상승할 것인지, 하락할 것인지에 많은 관심이 쏠리고 있습니다. 하지만 필자는 주택가격의 하락이 쉽지 않을 것이라 생각하고 있습니다. 과거 케이스실러와 서울의 주택가격 추이를 살펴보면 유사한 패턴을 가지고 우상향 하는 모습을 볼 수 있습니다. 또한 M2통화량을 살펴보더라도 거의 직선으로 계속 상승하고 화폐가치는 계속 떨어지기 때문에 수요가 있는 곳에는 전세가는 물론 매매가격이 하락하기 쉽지 않은 상황이라고 볼 수 있습니다.

 

 

2020년과 비교해보아도 M2통화량은 약 20% 이상 상승하였으며, M2통화량이 매년 7% 이상 상승하다 보니, 화폐가치 하락속도가 빨라져서 자산의 가격이 빠르게 상승할 수밖에 없는 요인으로 작용하였습니다.

 

 

자산의 가격은 계속 상승하고, 주택은 저렴하게 구매하려고 하니, 순살 아파트가 계속해서 나오게 되는 이유이기도 합니다.

(전관으로 계속 해먹어야 하는 돈은 정해져 있는데, 자재는 물론 인건비까지 모든 게 상승하니 어쩔 수 없죠. 순살로 만들 수밖에...)

 

철근만 '순살' 아니었다...LH아파트 하자 25만 건 육박

 

개인적인 생각으로는 2023년 상반기가 전세가 됐던, 매매가 됐던 가장 좋은 시점이 아니었을까 생각하고 있습니다. 현 추세대로라면 적어도 전세매물이 다시 늘어나기 전까지는 전세가격, 매매가격 모두 지속 상승세를 보여주지 않을까 싶습니다.

 

마치며

지금까지 최근 전세가격 및 매매가격 추이와 24년도 가격전망을 개인적인 의견을 담아 전달드렸습니다. 물론 저와 다르게 생각하시는 분들도 많으실 것입니다. 개인적인 결론은 현재 경기 상태에서 아파트 가격이 급격하게 오를 가능성은 적지만, 단기간에 하락할 가능성도 적다는 것입니다. 전세 혹은 매매를 생각하시는 분들은 꼭 해당지역의 전세가율 / 공급량 등을 꼼꼼히 따져본 후 계약을 진행하시기 바랍니다.

 

 

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