둔촌주공 분양 알아보기.(올림픽파크 포레온 분양)

 

단군이래 최대의 재건축 단지로 주목을 끌었던 둔촌주공 분양!  분양이 시작되기까지의 이슈들을 알아보고, 둔촌주공의 분양일정이 왜 이렇게 설정이 될 수 밖에 없었는지 알아보는 시간을 갖도록 해요.

 

 

 

 

오늘은 내일부터 시작되는 둔촌주공 청약에 대해 이야기해볼까 합니다. 둔촌주공 재건축 사업에 대해 많은 이슈들이 있었다는 것들은 이미 많은 매체를 통해 나왔기 때문에 익히 알고 계실텐데요. 청약이 시작되기 전에 이슈 및 분양내용을 다시 한번 숙지하자는 취지로 올림픽파크 포레온을 주제로 선정하였어요.

 

▼ 둔촌주공 청약결과로 살펴보는 앞으로의 분양전망

둔촌주공 청약 결과로 보는 앞으로의 분양 시장 전망(ft. 올림픽파크 포레온)

 

 

둔촌주공 재건축 이슈는?

둔촌주공 재건축은 단군이래 최대의 재건축 단지로 시작부터 주목을 받았었죠. 하지만 시공사업단과 공사비 갈등으로 반년 가량 공사가 중단되는 등 홍역을 치루기도 하였는데요. 어떠한 이슈들이 있었는지 한번 알아보시죠.

 

첫째, 22년 4월 재건축 사업의 중단과 PF대출 불가의 이슈가 있었는데요.

분담금과 일반분양 일정 미확정에 대한 이슈로 시공사업단이 공사를 중단할 수 있다고 경고하자 비상대책위 측에서 조합장 해임 안건을 발의한데 이어 시공사업단 교체를 추진하겠다는 초강수 카드를 꺼내면서 맞불을 놓은 사건이었어요.

이러한 잡음이 커지면서 민간택지 분양가 상한제 적용을 피하기 어려울 것이라는 우려의 목소리가 나오기도 하였죠. 분양가 협상 난항과 더불어 시공사업단이 조합원을 압박한다는 반발이 커지면서 재건축 비상대챙위원회는 사업 지연 및 조합원 분담금 증가 초래 등의 사유로 조합장과 임원 전원의 해임안을 발의하기도 하였어요.

또한 둔촌주공 재건축사업 대주단은 24개의 금융사, 7천억 규모로 구성되어 있으며, 모두 8월 말에 만기가 도래되는 시점이었어요. 그러나 사업비 대출보증 연장이 불가하다는 입장을 조합에 전달하게 되면서 사태가 심각해진 것이죠. 사업단과 조합이 갈등 해결에 적극적이지 않고 향후 진행될 사업 추진 역시 확실하지 않은 상황이라고 판단하여 연장이 불가하다는 입장을 내비친 것이었어요.

공사 중단이 6개월 이상 지속된다면 추정 손실액은 1조 6천억에 달하며 조합원 1인당 2.7억의 추가부담이 발생하게 되죠.
이러한 상황 속에서 서울시가 중재자의 역할로 갈등 해결에 나섰고, 10개 조항이 담긴 중재안을 조합과 시공단이 협의하면서 터닝포인트가 만들어졌고, 자금 경색은 "차환"을 통해 해결하였죠. 다만, 차환 대출 만기는 불과 83일(만기 23년 1월 19일)이기 때문에 분양 자체를 서둘로 진행했을 것으로 추측되는 부분이에요.

둘째, "정상위" 해임 절차 착수에 조합 내부 분열이 심화입니다.

조합 내부 비대 위격인 둔촌주공 정상화위원회가 조합 집행부에 대한 해임 절차 착수를 공식화하면서 내부 분열이 싹트게 되었죠. 문제는 다음날에 현 집행부에 친화적인 조합 내부 단체인 둔촌주공 조합원 모임이 정상위를 겨냥한 협박 문자를 전 조합원을 대상으로 보내면서 갈등이 증폭되었어요.

즉, 조합 집행부 해임에 동의하는 조합원에게는 심각한 불이익을 주겠다며 사실상의 위협을 가한 것이죠. 이에 대해 조합 집행부 관계자는 둔촌주공 조합원 모임에서 발송한 문자는 일부 조합원이 보낸 것으로 조합 집행부의 공식 입장과는 무관하다면서 조합은 문자 내용에 동의하지 않는다고 밝히며 무마되었어요.

셋째, 국토부 · 서울시 합동 점검 결과가 유출된 사건입니다.

상황 자체가 조합에게 불리하게 돌아가는 와중에 국토부 · 서울시 합동 점검 결과가 유출되는 사건이 발생하죠. 해당 내용에는 "확인서"라 표현된 지적사항이 수십 개가 담겨있었는데요.

가장 문제가 된 부분은 총회 의결 범위를 넘어선 지출을 한 부분 및 총회 의결을 거치지 않고 예산 지출을 한 부분이었는데
이에 조합은 마감재 관련 비리나 이권개입은 없었다는 취지의 문서를 배포하여 방어하기도 하였어요.

쟁점이 되는 해당사항은 도정법 45조와 관련이 있으며, 이를 위반할 경우 징역형 또는 벌금형을 받을 수 있고 조합 임원은 100만 원 이상의 벌금형을 받으면 퇴임 사유가 되기 때문에 국토부 · 서울시 합동 점검 결과가 둔촌주공 재건축 사태의 또 다른 분수령이 될 수 있었던 셈이었어요. 결과적으로는 서울시, 조합, 시공단 모두 한 발짝 물러나 협상을 함으로써 재건축이 정상 괘도에 다시금 올라오게 되었어요.

 

 

넷째, 전용 84㎡형은 중도금 대출이 불가하다는 점이에요.

 

최근 부동산 규제지역 해제 발표로 인하여 중도금 대출이 9억에서 12억으로 상향 조정되었는데요. 하지만 둔촌주공의 전용 84㎡형의 경우 분양가가 12.9억으로 중도금 대출이 불가능한 상황이죠. 그나마 전용 59㎡형의 분양가가 10.5억으로 중도금 대출이 가능하나, 무이자가 아닌 유이자로 진행되기 때문에 23년 6월부터 1억 원씩 3개월마다 총 6회의 중도금 대출을 실행하면 입주 때까지 내야 하는 이자 총액은 3,500~4,000만 원에 달하게 되죠 (7% 이율 적용 시) 부동산 시세가 많이 하락하는 시점에서 실수요자들이 선택하기에는 다소 부담이 있지 않을까 생각이 드는 이유예요.

 

다섯째, 둔촌주공 설계에 대한 실망을 들 수 있어요.

 

전용면적 84㎡인 8개 타입 가운데 타원형 E타입은 가장 많은 558가구로 주방 창문이 서로 마주 보는 형태인데요. 거리가 1.5~2미터에 불과해 사생활 침해 논란이 제기된 것이죠. E형을 제외한 전용 84㎡형은 조합원이 대부분의 가구를 선점하면서 313가구만 남은 것인데요. 전용 84㎡형 중 E형이 일반분양 중 가장 많은 물량을 차지하고 있기 때문에 청약자로서는 피하고 싶은 타입이 당첨될 확률이 가장 높을 수밖에 없는 상황이 된 것에 실망할 수 밖에 없을 것 같네요.

 

또한, 둔촌주공의 29~49㎡형의 소형주택은 2,074가구 모두 복도식 아파트의 형태를 띠기 때문에 새 아파트지만 오피스텔과 다름없는 모습에 대한 실망도 큰 것으로 보여요.

 

 

올림픽파크 포레온 청약 알아보기

 

둔촌주공 재건축 분양 사업개요

 

 

올림픽파크 포레온(둔촌주공)은 12/5일 특별공급을 시작으로 4,786가구의 분양 일정이 시작됩니다. 일반분양 물량은 전용 29~84㎡로 마련됐고, 평당 분양가는 3,829만 원으로 진행된다고 하네요. (조합원 희망 4,200만 원 대비 371만 원 낮은 가격으로 진행되네요.)

 

 

 

건축규모는 지하 3층~지상 35층, 85개 동으로 총 12,032세대가 입주할 수 있으며, 용적률은 273%, 주차대수는 17,839대로 세대당 주차대수는 1.48대입니다.

 

둔촌주공 입지

 

 

 

올림픽파크 포레온의 입지조건은 올림픽 파크라는 이름에 걸맞게 올림픽공원에 근접한 위치를 하고 있으며,  둔촌동역과 둔촌오륜역인 5,9호선을 끼고 있네요. 또한 단지에 인접해서 일자산과 아산병원이 위치하고 있어요. 

 

둔촌주공 단지배치

 

 

 

단지 배치를 보면 12,032세대의 위용을 느낄 수 있는데요. 단지 내 초등학교만 3개가 신설될 예정이며, 어린이집도 5개가 존재하는 것을 볼 수 있어요.

 

둔촌주공 분양일정

둔촌주공 청약일
특별공급 : 22.12.05
1순위(해당 지역) : 22.12.06
당첨자 발표 : 22.12.15

둔촌주공 공급안내

 

 

특별공급 1,091세대, 일반분양은 3,695세대로 총 4,786세대가 분양하는 것을 알 수 있네요.

 

 

둔촌주공 분양가

 

 

둔촌주공 분양가
59A = 10억 4,700만 원
84E = 12억 9,330만 원

확장비
59A = 1,039만 원
84E = 1,434만 원

 

 

59A의 경우는 중도금 대출이 가능한 10억 4,700만 원이며, 84E의 경우에는 중도금 대출이 불가한 12억 9,330만 원인 것을 알 수 있어요. 둔촌주공의 입주시기는 25년 1월 예정이라는 점도 참고하셔서 결정하시길 바랄게요.

 

마치며

개인적으로는 청약이라는 것을 미래의 부동산 가격을 현재 시점으로 고정해 미리 매수하는 것이라고 생각하는데요. 앞으로 부동산이 하락할 것인지, 추후 상승으로 돌아설 것인지에 대한 판단을 하셔서 성공적인 청약이 되시면 좋겠어요.

 

다만, 개인적으로는 현금으로 둔촌주공 청약을 가져갈 수 있는 사람이라면 청약을 진행하는 것을 추천드립니다. 23년 상반기에 금리인상 사이클이 멈추고 25년 즈음 금리인하 사이클로 접어든다면 현재의 하락장도 상승으로 전환될 수 있다는 생각이 있기 때문이죠. 또한 14억을 현금으로 굴릴 수 있는 사람들은 1~2억 하락 정도에 애태울 일도 없을 것 같기 때문이에요.

 

또한 최근 BTS투자법 중 서울 부동산에 대한 내용이 있었는데요! 아래 글을 참고하시면 선택에 조금이나마 도움이 될 것이라고 생각해요^^

BTS투자 포트폴리오로 경제적 자유를 누리자!!(비트코인, 테슬라, 서울부동산)

 

 

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