전세계약갱신청구권으로 행사방법 및 중도해지 사유!

 

전세세입자를 보호하기 위해서 주택임대차보호법을 두고 있습니다. 주거안정을 보장할 목적으로 만들어졌으며, 임차인에게 전세계약의 연장을 보장해 주는 법이라고 이해하시면 좋습니다. 계약갱신청국권 행사방법과 중도해지방법, 가장 중요한 거절 가능 사유에 대한 내용을 정리해 드리겠습니다.

 

 

 

계약갱신청구권이 무엇인가요?

계약갱신청구권이란 주택임대차보호법에 따라 임차인(세입자)이 원하면 1회에 한하여 임대인(집주인)에게 계약 갱신을 요구하는 권리입니다. 임대차 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임차인이 계약 갱신을 요구한다면 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다.

 

 

즉, 임차인은 최초 전세계약기간인 2년에 더해 계약갱신청구권으로 2년을 보장받을 수 있기 때문에 총 4년의 거주기간을 보장받을 수 있습니다. 또한 계약 갱신을 진행하는 경우에는 임대인이 원하는 만큼 전세금을 올려 받을 수 없으며, 최대 5% 범위 내에서만 증액이 가능합니다. 예를 들어 전세가격이 5억이라면 계약갱신권을 통해 기간을 연장할 경우 금액의 5%인 2,500만 원만 증액이 가능하다는 이야기입니다.

 

 

전세금을 증액하여 계약 갱신한 경우에는 부동산에서 계약서를 새로 작성하여야 합니다. 공인중개사는 임대인과 임차인 양쪽에서 보수비를 받고 계약서를 작성해주고 있으며, 임대얀, 임차인 양쪽에서 각 5~10만 원의 작성비를 받습니다. 

 

계약갱신청구권을 통해 계약기간을 연장하는 것이기 때문에 계약서 특이사항에 "본 계약은 계약갱신청구권을 사용한 것"이라는 내용을 꼭 기입하여야 합니다.

 

저도 전세거주할 때 계약갱신권 청구로 부동산에서 계약서를 재작성한 경우가 있었는데요. 부동산에서 해당내용을 기입하지 않고 작성하였기에 특이사항에 반영해 달라고 요청한 적이 있습니다. 저도 공인중개사 자격증을 획득했지만 공인중개사라고 모든 것을 다 알고 정확하게 처리하지는 않으니, 부동산 관련 계약에 있어서는 신중히 많은 정보를 확인해 보고 진행하는 것을 권해드립니다. 계약서 작성보수는 집주인이 오랜 기간 거래하던 부동산이라고 하여 별말 없이 10만 원의 작성비용을 지급하였지만, 지금 생각해 보니 말 한마디로도 5만 원에 작성이 가능할 것이라는 뒤늦은 후회가 드네요.

 

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계약의 갱신과 관련된 주의사항

1. 묵시적 갱신

계약의 갱신에는 계약갱신청구권에 의한 갱신도 있지만 "묵시적 갱신"도 있습니다. 이는 계약이 서로 간에 어떠한 의사표시도 없이 묵시적으로 갱신된 경우를 뜻하는데요. 계약갱신청구권이 명확한 의사표시에 따라 계약된 경우인 것과는 차이를 보입니다. 묵시적 갱신은 임대인과 임차인이 기존 계약을 종료하거나 조건을 변경한다는 동의를 하지 않은 상태에서 계약기간이 도래되어 동일한 조건으로 다시 임대차가 이루어진 것을 말합니다.

 

 

서로 특별한 의사표시를 하지 않아 묵시적으로 갱신된 경우에는 이후 임차인이 계약갱신요구권을 청구한다면 이를 거절할 수 없다는 것입니다. 쉽게 말해기본계약 2년, 묵시적 갱신 2년, 계약갱신청구권 2년이 적용된다는 것이지요. 이러한 이유로 분쟁이 발생할 소지가 있으며, 이를 미연에 방지하기 위해서는 임대인과 임차인이 계약에 대해 명확히 인지하고 진행하는 것이 좋습니다.

 

2. 계약갱신청구권을 사용하면 임대인은 주택을 매도할 수 없다?

계약갱신청구권 사용여부와 관계없이 임대인은 주택을 타인에게 매도할 수 있습니다. 단, 제삼자(매수인)에게 임대차 계약이 승계됩니다. 새로운 임대인이 주택에 입주하고 싶다면 임차인에게 잔여 거주기간을 모두 보장해 준 이후에만 가능합니다. 

 

 

계약 갱신 청구권 행사 방법

1. 계약갱신 청구권 행사기간 

계약갱신 청구권을 행사하기 위해서는 계약기간이 종료되기 6개월 전부터 2개월 전까지 임차인이 임대인에게 계약갱신 요구권을 행사하여야 합니다. 2개월 전까지의 기간을 계산할 때는 초입불산입 원칙(민법 제157조)을 적용하여 첫날은 기간에 더하지 않습니다.

 

예를 들면, 2021년 8월 30일에 전세계약을 체결했다면 계약만료일은 2023년 8월 29일이 됩니다. 이에 계약만료일 2개월 전인 2023년 6월 28일 24시까지 계약 갱신 청구가 가능합니다.

 

2. 계약갱신 청구권 행사방법

계약갱신 청구권을 요구하는 문서나 특별한 양식이 존재하지는 않습니다. 임차인(세입자)은 임대인(집주인)에게 전화, 문자, 메일 등으로 의사를 전달하는 것으로 족합니다. 내가 권리를 행사했다는 것을 확실히 하기 위해서는 문자나 메일을 이용하는 것이 좋습니다. 전세 계약 만료 2개월 전까지 임대인에게 계약갱신을 하겠다고 명확하게 의사를 전달하면 됩니다.

 

단, 특별한 사유가 있을 경우에는 집주인도 이를 거절할 수 있습니다. 특별한 사유는 아래와 같습니다.

 

ㆍ임차인이 2기의 차임액에 달하는 금액을 연체한 사실이 있는 경우

ㆍ임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

ㆍ서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

ㆍ임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우

ㆍ임차인이 임차한 주택의 전부 도는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

ㆍ임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못하는 경우

ㆍ임대인이 다음의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 전부 호는 대부분을 철거하거나 재건축을 위해 목적 주택의 점유를 회복해야 할 필요가 있는 경우

    - 임대차 계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 고지한 경우

    - 주택이 노후, 훼손, 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

    - 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

 

  

ㆍ임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우(임대인의 직계존속, 직계비속을 포함)

ㆍ그 밖의 임차인이 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 

이 중 가장 많이 사용되는 사유는 임대인의 직계존속 혹은 직계비속이 실제 거주하려고 계약갱신을 거절하는 경우가 대부분입니다. 해당 사유가 발생할 경우 계약만료 6개월 전부터 2개월 전에 명확하게 내용을 전달하여야 효력이 발생됩니다. 내용을 전달하지 않으면 묵시적 갱신이 이루어질 수 있으니, 명확하게 전달하는 것이 중요합니다.

 

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계약갱신 청구권 중도해지

임차인이 계약갱신 청구권을 행사하여 연장 거주하는 경우, 무조건 2년의 거주기간을 채울 필요는 없습니다. 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있습니다. 임차인이 임대인에게 임대차계약의 해지의사를 통지하고, 그날로부터 3개월이 지나면 그 임대차 계약은 해지됩니다. 

 

임차인이 갑작스럽게 이사를 가겠다고 하면 계약연장을 진행했던 임대인 입장에서는 전세금을 반환해 줄 준비가 필요합니다. 그렇기 때문에 3개월이라는 기간을 정해놓은 것입니다. 그러므로 임차인은 계약종료 의사를 밝힌 후라도 3개월 동안은 계약이 유지되기 때문에 관리비 등 비용을 계속 납부하여야 합니다.

 

사실 중도해지에 관한 사항은 임차인에게 유리한 조건인것은 분명합니다. 사실상 임대인이 대응할 수 있는 시간을 충분히 제공하지 않기 때문이죠. 임차인이 계약갱신 기간을 채우지 않고 이사를 가겠다고 통보하면 계약이 충분히 이행되지 않은 것임에도 불구하고 보증금을 3개월 내로 마련해주어야 하며, 부동산 중개수수료도 임대인의 몫이 되기 때문입니다. 주택임대차 보호법의 취지상 임차인을 더 보호해야 하기 때문에 이와 같은 불합리적인 모습들이 발견되고 있습니다.

 

마치며

지금까지 계약갱신청구권에 대해 알아보았습니다. 임차인을 보호하기 위해 만들어졌기 때문에 임대인의 입장에서는 다소 불합리하다고 여길 수 있습니다. 반대로 계약갱신청구권을 행사하였음에도 직계존비속의 거주를 위해 계약갱신청구권을 거절하였으나, 실질적으로는 재계약을 하는 경우도 빈번하게 발생되고 있죠. 임차인 입장에서는 해당 사실여부를 가리기 쉽지 않기 때문입니다. 계약갱신청구권에 대해 명확히 알고 정확히 대처하시길 바랍니다.

 

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