토지거래허가제로 묶인 대치동, 전세가 상승은 매수 신호일까?(토지거래허가지역 매매 결정)

대치동은 서울 강남구에 위치한 고급 주거 지역 중 하나로, 토지거래허가제 적용 지역에 속해 있습니다. 최근 대치동 전세가가 크게 상승하면서 매매에 대한 관심이 높아지고 있는데요. 전세가 상승으로 인해 지금 대치동에 투자를 진행해도 되는지 고민하는 분들이 많을 것입니다. 이러한 분들의 고민을 조금이나마 덜어드리고자 관련 정보 및 개인적인 생각을 공유합니다.

토지거래허가제란?

토지거래허가제는 부동산 시장의 안정을 유지하기 위한 제도로, 특정 지역의 부동산 거래를 규제하는 내용을 담고 있습니다. 대치동은 청담동, 삼성동, 잠실동과 함께 국제 교류 복합지구로 지정되어 있어 토지거래 허가 구역에 포함되어 있으며, 이로 인해 대치동 지역의 부동산 거래에 대한 규제로 서울 다른 지역에 비해 빛을 보지 못한 지역이라 볼 수 있습니다.

 

 

 

토지거래허가제가 적용되면, 부동산 매수자는 매입 후 최소 2년 동안 실거주를 해야 하며, 전세를 끼고 매매할 수 없기 때문에 갭투자는 불가능해집니다. 또한, 매수자는 입주 계획과 자금 계획을 제출하고, 관할 구청으로부터 허가를 받아야 하는 등 추가 절차가 필요하기 때문에 매수를 함에 있어 어려움을 겪게 되죠.

 

 ㆍ최소 2년 실거주 조건으로 Gap투자 불가

 ㆍ입주계획 및 자금 계획 제출, 관할 구청 허가 필요

 

 

대치동의 토지거래허가구역 지정은 2024년 6월 23일에 해지될 예정이었으나, 강남 3구를 중심으로 집값이 회복되자 1년간 추가로 토지거래허가구역으로 지정되었습니다(2024.6.23 ~ 2025.6.22). 이는 서울 전역의 아파트 가격 상승세가 이어지는 상황에서, 규제를 해제할 경우 더 큰 가격 상승을 부추길 수 있다는 우려 때문입니다.

 

따라서 토지거래허가제는 시장 상황에 따라 변동 가능성이 있습니다. 토지거래허가지역은 부동산 시장이 안정될 경우 종료될 가능성이 높아지지만, 투기적인 거래가 우려된다면 다시 연장될 수 있습니다. 참고로 토지거래허가 규제 지역은 국토교통부 장관이 5년간 연장할 수 있습니다.

 

대치동 과거와 현재는 다르다?

대치동이 토지거래허가구역으로 지정된 이후, 인근 서초동과 비교한 결과 그 효과가 뚜렷이 드러나는 것을 확인할 수 있습니다. 대치동과 서초동의 같은 면적의 아파트 기준으로 과거 시세를 비교해 보면 서초동의 반포자이보다 대치동의 래미안 대치 팰리스가 매매가와 전세가 모두 더 높은 수준을 유지해 왔습니다.

 

 

 

특히 주목할 점은, 2020년 6월 이후 래미안 대치 팰리스는 거래가 거의 이루어지지 않아 매매 시세가 안정된 반면, 반포자이는 지속적으로 상승했다는 것입니다. 그럼에도 불구하고, 전세가는 대치 팰리스가 반포자이보다 꾸준히 높은 수준을 유지해온 이유는 토지거래허가규제로 인한 결과라고 볼 수 있습니다.

 

 

2023년까지는 대치동의 전세가율이 높고 토지거래허가제로 인해 매매가가 억제되는 경향이 있었습니다. 하지만 2024년 들어 대치동의 전세가와 매매가가 모두 큰 폭으로 상승하고 있습니다.

 

 

 

특히 대치동에서는 매매 및 전세 물량이 급격히 감소했으며, 그럼에도 불구하고 전세가율은 오히려 상승하는 추세를 보이고 있습니다. 이는 대치동의 주요 아파트인 래미안 대치 팰리스에서 두드러지게 나타나며, 최근 1년 사이에 매매와 전세 매물 모두 절반 가까이 줄어들었음에도 전세가는 34평 기준 15억 원에서 20억 원으로, 37평 기준 17억 원에서 22억 원으로 상승했습니다.

 

 

 

이러한 모습은 토지거래허가제 종료에 대한 기대감이 어느정도 반영된 결과라고 볼 수 있습니다. 대치동에 관심을 가지고 있는 분들이 2025년 6월에는 토지거래허가제가 종료될 것이라고 전망하고 있다는 것을 간접적으로 느낄 수 있는 내용이기도 합니다.

 

 

 

2025년 대치동 토지거래허가제 종료될까?

앞서 언급해 드렸지만 대치동은 2020년부터 토지거래허가제로 지정되었고, 2024년에 다시 1년간 연장되었습니다. 내년 6월 22일이 되면 이 제도가 종료될 예정이나, 국토교통부 장관의 판단에 따라 추가 연장될 수도 있습니다.

 

대치동은 전세가율이 50%를 넘는 지역이기 때문에, 토지거래허가제가 매매가 상승을 억제하는 효과를 유지해 왔습니다. 따라서 만약 허가제가 종료된다면, 갭투자를 비롯한 다양한 수요가 다시 유입되면서 매매가가 상승할 가능성이 높아짐에 따라 대치동 토지거래허가제 종료에 대한 관심이 높을 수밖에 없는 상황인 것으로 보입니다.

 

결국 2025년에 토지거래허가제가 종료될 것인지는 시장상황에 달려 있다고 봐도 무방합니다. 부동산 시장이 침체된 경우라면 토지거래허가제의 종료 가능성은 높아지겠으나, 부동산 시장의 과열을 가져올 것이라는 전망이 나온다면 5년간 토지거래허가제가 연장될 가능성도 배제할 수 없습니다.

 

마치며

대치동에 대한 투자 결정을 고려하는 분들은 이러한 사항을 종합적으로 검토하신 후 신중하게 판단하셔야 합니다. 앞으로도 부동산 시장 상황에 따라 토지거래허가제의 연장 여부가 결정될 것이며, 2025년 6월이 되면 시장 과열을 방지하기 위해 규제가 다시 연장될 가능성도 높다고 봅니다.

 

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