내집마련 디딤돌 대출 요건(ft. 생애 주기형 구입자금 전환대출 도입)

 

한국 주택금융공사에서 운영하는 대출상품은 "주택 구입자금 대출, 주택 전세자금 대출, 주택 월세자금 대출"로 구분되는데요. 각 대출의 주요 상품을 가지고 총 3탄에 걸쳐 자세한 내용에 대해 알아보겠습니다. 먼저 주택 구입자금 대출인 "내 집 마련 디딤돌 대출"을 시작으로 시리즈를 이어가도록 하겠습니다.

 

디딤돌 대출의 모든것!

 

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한국 주택금융공사 대출상품

 

주택 구입자금 대출 : 내 집 마련 디딤돌 대출

주택 구입자금 대출 : 보금자리론

주택 전세자금 대출 : 버팀목 전세자금 대출

주택 월세자금 대출 : 주거안정 월세대출

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최근 암울한 집값 전망으로 인해 힘든 시간을 겪고 계신 분들이 계실 것 같은데요. 그와 반대로 이번 하락장을 기회로 만들어 내 집 마련의 꿈을 이루시는 분들도 나타날 것이라 생각해요. 이미 "근로소득만으로는 내 집을 장만하기 쉽지 않다."라는 이야기는 구전 동화인 것처럼 쉽게 접할 수 있어요. 

 

결국 이러한 하락장에서 집을 사기 위해서는 미래에 대한 가격을 현재 시점으로 고정한 가치를 산정하고, 가능한 가장 효율적인 레버리지 방법과 용기 매매 방법으로 접근하는 것을 검토해볼 시점이라고 생각해요.

 

주택 가격의 미래 가격을 현재 시점으로 고정한 가치는 어떻게? 용기매매가 무엇?이라고 생각하신다면 아래 링크 클릭~!

그럼 오늘은 주택마련의 레버리지 방법 중 한국 주택금융공사에서 운영하는 대출에 대해 알아보는 시간을 가져볼까해요.

22년 부동산 가격! 정상인거야!?!? 내 집 마련은 언제쯤 가능할까?!?!

 

 

그럼 한국 주택금융공사 대출상품 1탄! 내 집 마련 디딤돌 대출을 알아보러 가보시죠~! 해당 내용은 한국 주택금융공사의 공시자료를 토대로 작성되었으며, 자료 중 중요 부분은 붉은색 글씨로, 한국 주택금융공사에 세부 설명이 없어 택이형의 추가 설명이 반영된 내용은 파란색 글씨로 분리하여 적어놓았으니, 이점 참고하셔서 내용을 읽어 주시기 바랄게요!

 

 

 

내 집 마련 디딤돌대출에 대해 알아보자

정부지원 3대 서민 구입자금을 하나로 통합한 저금리 구입자금 대출을 말하는데요. 현재 집이 없는 서민들에게 저금리로 구입자금을 빌려주는 상품이라고 쉽게 이해하실 수 있어요. 열심히 월급을 모아도 집값은 계속 올라왔기 때문에 사실상 돈을 모아 집을 장만하기가 쉽지 않은 현실이죠. 저도 내 집 한 칸 마련하고자 디딤돌 대출을 이용하기도 하였어요.

 

그럼 디딤돌 대출을 받기 위해서는 어떠한 요건들을 충족해야 하는지 알아보도록 하겠습니다.

내집마련 디딤돌대출 요약

 

▶ 신청대상

① 부부합산 연소득 6천만원 이하의 무주택 세대주 (단, 생애최초, 신혼, 2자녀 이상의 경우 7천만 원 이하) 특히, 대출 접수일 기준 세대주로서 세대주를 포함한 세대원 전원이 무주택이어야 함.(만 30세 미만 단독 세대주는 제외) 또한, 생애주기 대출자금을 신청하는 경우에는 기존 담보주택은 무주택 검증대상에서 제외됨.

 

※ 생애주기 대출자금 : 만 30세 이상 미혼 단독세대주 조건으로 디딤돌 대출을 이용 중인 고객이 결혼하여 이사하는 경우

기존 주택을 2년 이내 처분하는 조건으로 디딤돌 대출 이용 가능하며, 생애주기 대출자금을 신청하고자 하면 금융거래확인서를 발급받아 신한, 농협, 우리, 기업은행에서 신청 가능.

 

② 신혼가구(예정자 포함)

혼인관계 증명서 상 혼인신고일(이하 동일)이 접수일로부터 7년 이내인 신혼가구이며, 결혼 예정자인 경우 청첩장 or 예식장 계약서 상 결혼 예정일이 접수일로부터 3개월 이내인 신혼가구는 대출 실행 후  3개월 이내에 배우자가 등재된 주민등록등본을 대출은행에 제출하여야 하며, 제출하지 않을 경우 기한의 이익이 상실됨. LH신혼 희망타운 분양계약자 중 만 6세 이하 자녀를 둔 혼인 가구 포함.

 

③ 생애최초 주택 구입자

세대주 및 세대원(분리된 배우자, 배우자와 동거세대를 구성하는 직계비속, 결혼 예정자)이 최초로 주택을 구입하는 자.

 

④ 소득

부부합산 순자산 가액이 통계청에서 발표하는 최근연도 가계금융복지 조사의 소득 5분위 별 자산 및 부채 현황 중 소득 4분위 전체 가구 평균값 이하인 자로 순자산 기준금액이 4.58억 이하인 자

 

⑤ 제한

연체, 대위변제 및 대지급, 부도, 관련인 정보, 금융질서 문란 정보, 공공기록정보, 특수기록정보, 신용회복 지원 등록정보 와 같은 신용 정보 또는 해제 정보가 남아있는 경우, 부부에 대하여 대출취급기관에 회수되지 않은 채권이 있어 내규로 대출을 제한하고 있는 경우와 부부가 한국 주택금융공사의 구상권, 미수채권 등이 회수되지 않은 경우 디딤돌 대출 불가함.

 

▶ 신청시기

① 소유권 이전등기(입주예정일) 전에 접수하지만 소유권 이전등기를 했다면 접수일로부터 3개월 이내에 신청

② 소유권 이전과 동시에 대출 취급이 가능하나 구입용도 이외의 대출은 신청이 불가함.

 

▶ 대상 주택

① 현재 주택 가격이5억원 이하이며, 주거전용면적이 85㎡ 이하

(단, 만 30세 이상의 미혼 단독세대주일 경우 주택 가격 3억원 이하, 주거전용면적 60㎡ 이하로 제한)

 

▶ 대출금리 및 대출기간 (2022년 12월 기준)

대출금리 및 대출기간

 

 

① 디딤돌 대출의 금리는 고정금리 or 5년 단위 변동금리임.

② 현재 최저 2.15% ~ 최대 3.0%로 이용 가능하며, 우대금리 적용 시 좀 더 낮은 금리가 가능함.

 

 

 

부부합산 연소득 및 대출상환기간에 따라 차등 적용되는 것을 알 수 있는데요. 아래 요건을 갖추면 우대금리까지 받아볼 수 있어서 요즘 같은 고금리 시대에 초저금리로 이용할 수 있다는 장점이 생길 수 있어요.

 

우대금리

※ 우대금리 적용 결과 최종 대출금리가 최저금리 이하인 경우에는 22년 신규대출 접수 기준 現 최저금리인 1.5% 적용.

※ 생애 최초 신혼가구인 경우 최종 대출금리가 최저금리 이하인 경우, 22년 신규대출접수 기준 現 최저금리인 1.2% 적용. 

※ 디딤돌 대출 상품의 대출기간은 10년, 15년, 20년, 30년으로 가능함.

 

예를 들어 부부합산 연소득이 4천만원일 경우 30년 상환으로 2억원을 대출받을 경우 디딤돌 대출의 주담대금리는 기본 2.75%가 적용됩니다. 다만 생애최초, 청약기간 3년(36회차) 이상 납입, 전자계약체결, 1자녀 가구라면 0.8%의 우대금리를 적용받아 최종금리 1.95%로 대출을 받을 수 있는 것이죠. 2억원을 30년 원리금 균등상환 방식으로 적용할 경우

월 상환금은 734,248원이 되게 됩니다.

 

 

▶ 대출한도

① 디딤돌대출의 대출한도는 최대 LTV 70%로 최대 2.5억원 이내로 가능

(단, 신혼가구는 2.7억원, 2자녀 이상은 3.1억원, 만 30세 이상의 미혼 단독세대주는 최대 1.5억원까지 가능)

② DTI, 대출구조, 소득추정에 의한 소득산정 등에 따라 LTV가 달라질 수 있다는 점은 주의 필요함.

 

위 금액이 최대한도이며 주택 가격과 소득 및 부채비율을 보고 최종적인 한도가 결정되는데요. LTV는 주택가격 대비 대출비율을 뜻하는데, 방 공제(소액 임차보증금)를 함께 알고 있어야 해요.

지역별 소액임차보증 금액

 

 

예를 들어 주택 가격이 5억원인 집에 적용을 해볼게요. 5억원의 LTV가 70%이면 3억 5천만원 - 방 공제 5천만원(서울 기준)을 적용하여 3억원이라는 대출 가능금액을 산정되죠. 추가적으로 소득과 함께 원리금 상환능력인 DTI를 보고 최종 한도를 결정하게 되어 있어요.

 

단, MCG(주택 담보대출 시 소액 임차보증금을 차감하지 않고 최대 LTV까지 대출을 받을 수 있도록 하는 공사의 모기지 신용보증)을 이용하면 소액 임차보증금이 차감되지 않기 때문에 LTV 한도까지 대출이 가능해요.

 

 

 

DTI는 총소득 대비 연간 원리금 상환액과 기타 부채 이자 상환액의 비율을 말하는데요. 소득에 비해서 대출이 너무 많으면 가계에 상당한 부담이 될 수 있기 때문에 부채상환능력 여부를 따지는 것이라고 생각하시면 좋아요. 

 

연소득이 5천만원일 때 DTI 60%를 적용하면 3천만원이 나오죠.  연간 원리금 상환액과 기타 부채 이자 상환액이 3천만원을 넘지 않아야 한다는 것을 뜻해요. 만약 디딤돌 대출로 2억원을 30년간 원리금 균등상환방식으로 이용할 경우 DTI는 19.47%가 나오게 되죠.

DTI기준 예상대출 조회

 

 

한국 주택금융공사 홈페이지에서 예상 대출조회 메뉴를 통해 사전 조회가 가능합니다.

 

DTI기준 예상대출 가능금액 조회

 

 

대출신청금액, 연소득금액, 상환방법, 대출기간, 주택 가격, 소액 임차보증금을 입력하면 금리 및 대출 가능 금액을 확인할 수 있어요.

DTI기준 예상대출 가능금액 조회 결과

디딤돌 대출은 DSR 40%에 적용되지 않기 때문에 소득이 적더라도 한도는 넉넉히 나오는 편이에요. 소득 증명이 어려운 경우에는 국민연금, 건강보험료를 통한 소득추정으로 입증 가능해요.(단, LTV 60% 이하만 적용)

 

LTV와 DTI에 대해 좀 더 정확히 알고 싶다면? 11/10일 개정된 부동산 시장 정상화 방안 중 LTV와 DTI 부분 참고!!

11/10일 부동산 시장 정상화!?(투기과열, 조정대상지역 규제 완화)

 

▶ 대출상환

① 매월 원리금 균등 분할상환, 원금균등 분할상환, 체증식 분할상환 선택 가능하며, 거치기간은 최대 1년 가능

② 중도상환 수수료 최대 3년, 최대 요율 1.2% 잔여일 수에 따라 슬라이딩 방식으로 진행

※ 슬라이드 방식이란? 조기상환 수수료가 날짜에 따라 감소하는 것(일할계산, n/365)

 

 

 

▶ 필요서류

① 공사 관할지사 심사 시 필요한 서류로는 주민등록등본, 가족관계 증명서, 소득증빙 및 재직 확인서, 부동산 매매계약서 or 분양계약서 사본, 임대차 계약서 사본(임대차가 있는 경우)

 

② 취급 금융기관에 대출 시 필요한 서류로는 일반적으로 주민등록등본, 인감증명서(대출용), 신분증, 부동산 등기권리증

※ 세부사항은 금융기관마다 차이가 있을 수 있으니 취급기관의 안내를 받은 후 준비 必

 

▶ 취급 금융기관

① 국민, 기업, 우리, 하나, 농협, 신한, 수협, 경남, 광주, 부산, 대구, 전북은행

 

▶ 22년 10월 21부터 무엇이 바뀌었나?

결혼 전에 내 집 마련 디딤돌 대출을 이용하다가 결혼 후 대출한도가 더 유리한 신혼부부 우대 디딤돌대출로 옮겨갈 수 있도록 생애 주기형 구입자금 전환대출을 도입하였는데요. 

 

디딤돌대출 이용자의 금융 부담을 완화해주기 위하여 이용자가 변동금리에서 고정금리로 변경하거나 현재의 원리금 상환 방식을 중도 변경할 수 있도록 6개월간 한시적으로 허용하여 운영하고 있어요. 

 

예로 들었던 DTI 기준 디딤돌 대출 금리 2.7%와 시중은행의 대출금리를 5%로 가정하고 동일하게 2억원을 대출받았을 때, 지급해야 하는 이자의 차이가 얼마큼 나오는지 이자 계산기를 통해 간접 체험해보며 포스팅을 마치도록 할게요.

금리 2.7% 디딤돌 대출

금리 5.0%의 시중은행 대출

 

 

어떠신가요? 디딤돌 대출의 경우 총이자는 약 9,200만원인데 반해 금리 5%의 시중은행 대출의 총이자는 약 18,650만원인 것을 알 수 있어요. 무려 9,450만원의 Gap을 보이고 있네요.

 

 

 

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