신규 택지 후보지 8만호 발표! 유망지역으로 꼽히는 구리토평 2지구에 대한 상세 정보!(교통 및 시세 전망)
정부는 주택 공급 활성화 방안의 후속 조치로 전국 5개 지구에 8만 가구 규모의 신규택지 후보지를 발표하였습니다. 후보지 중 경기도 구리시 토평동 일대에 292만㎡면적, 1만 8,500 가구의 신규 공공택지 조성계획이 포함된 것인데요. 전문가들도 이번 발표의 최대 관심지는 구리시 토평2지구라고 할 정도로 신규 공공택지 조성으로 인한 긍정적 관심이 높아졌다는 것을 시장 분위기를 통해 느낄 수 있었습니다.
구리시는 사실상 서울의 26번째 구라고 해도 손색이 없을 정도로 좋은 지리적 위치를 가지고 있으며, 사실상 강동 생활권이라고 해도 무방할 정도로 좋은 입지라는 것은 부동산에 조금이나마 관심을 가지고 계신 분들이 시라면 알고 있는 내용이기도 합니다. 구리 토평 2지구는 서울 동부와 인접해 있고 남쪽엔 한강이, 북쪽엔 아파트와 도심지역이 이어져 있으며, 잠실역까지 12분 만에 갈 수 있는 지하철 8호선 연장이 마무리 단계에 있기도 하죠.
이러한 복합적인 이유로 구리시 부동산 시장은 토평 2지구 발표에 힘입어 큰 변화에 직면하고 있습니다. 여기에 서울 편입 추진, 새로운 공공주택 지역으로의 선정 등으로 인해 발전 가능성이 다채로워지고 있습니다. 토평 2지구가 확정된다면 부동산 시장의 풍경이 새롭게 그려질 것이며, 이를 기회로 보는 시선들도 늘어나고 있습니다. 그렇다면 구리시 토평 2지구의 현재 모습과 앞으로 개발될 모습에 대해 조금 더 자세히 알아보도록 하겠습니다.
1. 구리 월드디자인시티 악몽의 재현
2007년 한강도시개발사업과 구리월드디자인시티로 구리시가 들썩였던 적이 있습니다. 물론 얼마 지나지 않아 좌초되었지만 2020년에 다시금 한강변 도시개발사업이라는 이름으로 고개를 내밀면서 구리시 토평동 일대가 스마트 복합도시로 재탄생할 것이라는 기대감이 높아졌던 시기도 있습니다.
월드디자인시티(GWDC) 사업은 당초 구리시 토평동 일대 80만 6,649㎡에 상설 전시장, 엑스포 시설을 중심으로 호텔, 외국인 전용 주거시설, 국제상업지구 등을 갖춘 소규모 국제도시를 조성하기 위해 추진되었으며, 국제도시 뒤쪽으로 주거지가 형성되는 사업이었습니다. 하지만 외국인 투자자가 없고 행정기사완료안전부 지방재정중앙투자심사 통과도 불확실한 상황이었기에 구리시에서 자체적으로 사업을 종료한 바 있습니다.
이렇듯 토평 2지구 일대는 2007년과 2021년 두 번의 개발 계획을 발표, 진행하였으나 번번이 실패로 끝났던 지역이었습니다. 따라서 이번 토평 2지구 신규 공공택지 조성사업 역시 세부적인 내용이 나오기 전까지는 조심스러운 스탠스를 가지고 접근하시는 것이 좋습니다.
2. 구리 토평 2지구 입지와 시세 전망은?
구리시 토평동에 위치한 대장 아파트는 신명아파트로 최고 실거래가는 12억 원 이였습니다. 한강조망권을 가지는 것을 필두로 지리적 이점, 한강 생활권, 장자 호수공원과 학원가의 인접 등의 이유로 2023년 마지막 실거래가도 여전히 10억 원 대를 유지하고 있습니다. 하지만 토평 2지구가 들어오면 어떻게 변하게 될까요? 많은 분들께서 토평 2지구가 강동지역과 키 맞추기를 진행하면서 구리시 전체가 상승하는 것에 기대를 걸고 있는 것으로 보입니다.
물론 기대하는 바와 같이 시세 상승을 배제할 수는 없습니다. 다만, 구리시 전체의 상승을 위해서는 시간이 좀 더 걸릴 것이라고 개인적으로 생각하고 있습니다. 시간이 좀 더 필요한 이유는 구리시 대장아파트로 불리는 신명아파트가 토평 2지구로 인해 한강조망을 빼앗길 수 있고, 이로 인해 가격 상승에 제약이 있을 것이라 생각하기 때문입니다.
또한 상수원 보호구역이라는 이름으로 그린벨트로 묶여 있는 상황이기 때문에 토평동 일대에 신축 아파트가 없다는 점도 가격 상승에 저해되는 요인으로 작용하기 충분한 상황이죠. 이러한 이유로 일정시간 동안은 토평 2지구와의 가격 격차를 보이다가 시간이 지날수록 조금씩 Gap을 메워가는 모습을 보일 것이라는 시나리오를 생각해 볼 수 있습니다. 이러한 시나리오가 진행되면서 구리시 주택가격이 한층 상승하기 위해서는 토평 2지구와 강동지역의 Gap이 크지 않아야 한다는 전제가 깔려야 합니다.
하지만 토평 2지구가 강동지역과 Gap을 줄이고, 나아가 구리시 전체의 가격상승을 위해서는 교통대책이 절실한 것도 사실입니다. 8호선 예정지인 장자 호수공원역을 이용할 수 있는 위치는 토평 2지구의 일부지역으로 국한될 것이기 때문에 그 외 지역의 상승을 위해서는 추가적인 교통대책이 필요할 것입니다. 현재 직면해 있는 교통문제를 확인해 보면 그 심각성을 더 느낄 수 있으며, 토평 2지구가 더해진다면 그 심각성은 더욱더 커지게 될 것입니다.
최근 착공에 들어간 남양주 왕숙지구 6만 8,000 가구의 이주가 진행되고 있으며, 양정 역세권 개발사업 1만 4,000 가구, 거기에 구리 토평 2지구 1만 8,500 가구까지 총 10만 가구가 인근에 조성되는 것이기 때문에 강변북로 진입이 더욱 힘들어질 것이라는 것은 자명한 일입니다. 교통 분산을 위한 인프라 마련이 꼭 필요한 부분이라고 할 수 있는 것이죠. 토평 2지구와 인근에 위치한 다산신도시, 왕숙신도시, 그리고 양정역세권 개발사업지의 교통상황과 토평 2지구의 교통대책에 대해 이야기해보도록 하겠습니다.
3. 전문한 교통대책?
이번 발표된 구리 토평 2지구의 교통 관련대책은 표면적으로 발표된 교통대책은 존재하지만 사실성 거의 실효성이 없는 대책이라고 보는 것으로 보입니다.
1) 철도 교통 접근성 개선
발표된 광역 교통대책을 살펴보면 상봉역(7호선, GTX-B), 망우역(경의 중앙선), 장자 호수공원역(8호선)과 연계하는 대중교통 내ㆍ외부 순환계획으로 철도교통 접근성을 개선하겠다고 발표하였습니다. 여기서 중요한 점은 철도가 아닌 "철도 교통 접근성 개선"입니다. . 위에 언급된 전철역 3곳을 순환하는 버스 노선을 만든다는 이야기를 역이름을 넣어 그럴듯하게 만들어낸 것에 불과하다고 생각합니다.
토평지구에 한 번이라도 임장한 경험이 있다면 사실상 상봉역과 망우역을 이용할 필요성을 크게 느끼기 어렵다는 것을 아실 텐데요. 하지만 토평 2지구의 일부세대를 제외하고는 버스를 이용하여 역까지 이동해야 한다는 점에서 아쉬움이 남는 부분이라 할 수 있습니다.
2) 동서 교통망 확충
두 번째 교통대책으로 발표된 내용은 강변북로 ~ 세종 포천고속도로의 남구리 IC 개선으로 서울 강남 방향 등 지역 간 교통 접근성을 향상하고 강변북로 교통량 분산을 위해 서울(청량리) ~ 토평 2지구 ~ 남양주를 연결하는 동서 교통망 확충을 진행하겠다는 내용입니다. 하지만 이러한 대책 역시 허울뿐인 대책이라 할 수 있습니다.
앞서 언급했듯 강변북로는 이미 다산신도시만으로도 포화된 상태이며, 이어 왕숙신도시와 양정 역세권 개발사업으로 8만 가구가 추가로 유입될 예정입니다. 이것만으로도 교통마비가 될 것은 자명한 일입니다. 동서축을 개발하는 것도 좋은 방법이 될 수 있지만 실질적인 교통개선 대책이 되기 위해서는 강변북로를 확장하거나 대심도를 연결하는 등 강변북로가 직접적인 대책으로 제안되어야 할 필요성이 있다고 할 수 있습니다.
지금도 출근시간에 다신신도시에서 강변북로를 이용하여 잠실까지 이동하면 2시간가량이 소요되는 것을 볼 수 있는데요. 왕숙신도시, 양정 역세권을 더해 토평 2지구가 포함된다면 강변북로의 교통상황이 어떻게 될지는 불 보듯 뻔한 이야기가 되겠죠.
물론 왕숙신도시 교통대책으로 9호선, 수석대교가 진행될 것이라고는 하지만 현실적으로는 진척된 사업이 하나도 없으며, 벌써 왕숙신도시 교통대책이 발표된 지 약 4년여의 시간이 흘러갔음에도 협의조차 완료되지 않았다는 점에서 토평 2지구의 교통대책도 계획대로 진행될지는 말씀드리지 않아도 충분히 예상이 가능할 것입니다.
4. 토평 2지구의 전망은?
구리 토평 2지구는 서울 도심과 가까우면서도 한강변을 따라 조성되는 "한강조망 특화"라는 장점을 통해 가장 큰 인기를 누릴 것으로 예상되고 잇습니다. 가장 인접해 있는 아파트 실거래가를 토대로 분양가를 추측해 보면 토평 2지구의 분양가는 약 12억 원 수준이 될 것으로 예상하고 있습니다.
기존 토평동의 장점은 서울인접, 한강 생활권, 신도시 같은 거주환경, 호수공원과 학원인접이라는 5가지로 정리해 볼 수 있습니다. 이러한 5가지 장점에 더해 토평 2지구의 강점이 더해진다면 토평 2지구의 전망을 예상하기 한결 수월해질 수 있습니다. 기존 토평동이 가지는 장점과 토평 2지구의 장점을 결합해 보면 토평 2지구의 전망을 짐작해 볼 수 있습니다.
1) 서울 인접
첫 번째는 서울과 매우 인접해 있다는 점입니다. 올림픽대로와 강변북로를 이용하여 서울로 빠르게 이동이 가능하다는 강점을 가지고 있는데요. 여기에 세종 포천고속도로의 남구리 IC가 개선된다면 자차를 통한 교통여건이 크게 개선될 수 있습니다.
2) 한강 생활권
둘째는 한강 생활권을 가지고 있다는 것입니다. 걸어서 한강공원 진입이 가능하다는 것과 자전거 도로가 잘되어 있어 쾌적한 생활을 할 수 있는 환경을 제공하고 있습니다. 또한 한강 실 뷰가 아닌 넓게 펼쳐진 한강뷰를 조망할 수 있는 아파트로써 "한강 조망 특화"가 빛을 발휘하는 순간을 맞이하게 될 것입니다.
3) 쾌적한 거주환경
세 번째 장점은 쾌적한 거주환경입니다. 구리와 남양주는 난개발로 복잡한데 반해 계획된 택지지구로서 뛰어난 거주환경을 가지고 있습니다. 반듯한 도로와 학교, 유해시설이 없는 근린생활시설로 인하여 쾌적한 환경에서 아이를 키울 수 있다는 장점을 가지고 있습니다.
4) 장자 호수공원
네 번째는 장자 호수공원입니다. 토평동에 넓게 위치한 장자 호수공원은 삶의 질을 높여줄 수 있는 곳입니다. 물론 올림픽 공원 정도의 수준은 아니지만 호수공원 한 바퀴를 도는데 약 40~50분이 소요될 정도로 규모가 큰 공원입니다. 사시사철 운동하는 사람들과 나들이를 즐기는 사람들이 붐비는 곳입니다.
5) 학원가
마지막 다섯 번째 장점은 학원가가 인접해 있다는 것입니다. 구리시에서 가장 큰 학원가들이 몰려 있으며, 남양주에서도 구리로 학원을 이용하고 있습니다. 물론 강남과 비교할 것은 아니지만 구리에서 큰 학원들이 몰려있기 때문에 구리, 남양주에서 수요가 높은 편입니다.
토평 2지구는 기존 토평동이 가지는 장점과 토평 2지구만이 가지는 새로운 장점이 더해질 인기 지역으로 거듭날 것입니다. 당연하게도 발표된 신규 공공택지 후보지 중 가장 전망이 좋은 곳이라고 할 수 있습니다. 앞으로 토평 2지구가 어떻게 변화해 나갈지 관심을 가지고 주의깊게 살펴보면 좋을 것 같습니다.
마치며,
지금까지 토평 2지구 신규 공공택지 후보지에 대한 내용을 보다 자세히 알아보았습니다. 지리적 위치는 물론 기존에 가지고 있는 거주환경, 그리고 한강 생활권과 탁 트인 한강 조망을 가진다는 점에서 매우 기대가 큰 곳입니다. 교통여건에 다소 아쉬움이 남는 것도 사실이지만 구리시에 거주하는 주민들도 욕심을 부리고 있는 위치인만큼 많은 관심을 가지고 지켜보면 기회를 잡을 수 있을 것이라 생각합니다.
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